Calculadora de plusvalía municipal [2026]

Calcula de forma rápida la plusvalía municipal que deberás pagar al vender un piso. Con las dos nuevas fórmulas de cálculo del impuesto, obtén una estimación precisa de tus costos antes de vender tu propiedad y planifica tu transacción.

¿No sabes cuánto te tocará pagar de plusvalía municipal con la venta de tu piso? Desde que el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la plusvalía municipal) se calcula de forma distinta tras la sentencia del Tribunal Supremo, muchos tienen dudas sobre cuánto deben pagar por este impuesto local al vender su vivienda.

¿Cómo usar la calculadora de plusvalía?

Utilizar la calculadora de Fotocasa de la plusvalía municipal es muy sencillo. Estos son los datos que te pediremos y los resultados de lo que pagarás de plusvalía tras la venta del piso

• El precio que pagaste al comprar la casa.
• El importe que has recibido con la venta de la vivienda.
• El valor catastral de tu vivienda.
• El porcentaje del valor del suelo catastral (encuéntralo en un recibo del IBI)
• El número de años que has sido propietario del inmueble.

¿Qué resultados obtendrás con el cálculo de la plusvalía municipal?

Introduciendo estos datos, obtendrás dos resultados: el resultado de la plusvalía teniendo en cuenta el mecanismo objetivo para el cálculo de la base imponible y el resultado según el mecanismo real. Así podrás tener una aproximación de cuánto pagarás con cada cálculo y elegir con el que pagarás menos. 

• Plusvalía mecanismo objetivo: el resultado del cálculo según este mecanismo.
• Base imponible mecanismo objetivo: para calcular la base imponible en el sistema objetivo se multiplica el valor catastral del suelo por el coeficiente que aplica según el número de años que se ha sido propietario del inmueble.
• Plusvalía mecanismo real: el resultado del cálculo según este mecanismo.
• Base impone mecanismo real: para calcular la base imponible en el sistema real se tiene en cuenta el porcentaje del valor del suelo por la plusvalía (la diferencia entre el precio de venta y compra).

Fórmulas para calcular la plusvalía por vender tu casa

Existen dos fórmulas para calcular la plusvalía municipal: a través del mecanismo objetivo o a través del mecanismo real. Con la nueva normativa, podremos elegir pagar cualquiera de los dos cálculos, eligiendo con el que pagaremos menos.

Calcular la plusvalía según el mecanismo Objetivo 

Para calcular la plusvalía a pagar mediante el mecanismo objetivo se deben seguir estos pasos:

1. Se toma como referencia el valor catastral
2. Se calcula cuál sería la base imponible multiplicando el valor catastral por el coeficiente que aplique (descubre aquí los nuevos coeficientes de la plusvalía Municipal)
3. Al resultado, se le multiplica el 30% (el tipo máximo legal) y obtenemos como resultado el impuesto de plusvalía.

Calcular la plusvalía  según el mecanismo Real

Por su lado, para calcular la base imponible según el mecanismo real, se debe hacer lo siguiente:

1. Calculamos la diferencia entre el valor de compra y el de venta
2. Multiplicamos el resultado por el porcentaje del valor catastral de la vivienda.
3. Al importe, le aplicamos el 30% (el tipo máximo legal) para obtener la plusvalía según el sistema real.

¿Qué mecanismo me conviene más para el cálculo de la plusvalía municipal?

Muy sencillo: te convendrá más el mecanismo que te permita pagar un impuesto más bajo de plusvalía Municipal. En la calculadora de Fotocasa de la plusvalía municipal podrás ver la simulación de ambos mecanismos para elegir cuál prefieres pagar

El importe deberá pagarse mediante autoliquidación, eligiendo el sistema de cálculo de la base imponible del impuesto que más nos beneficie. La hoja de autoliquidación se puede obtener:

• En la notaría.
• Presencialmente en las oficinas de atención de Hacienda.
• Por Internet. 

En la web del ayuntamiento de tu localidad o comunidad autónoma encontrarás detallado el paso a seguir para conseguir el impreso y tramitar el pago. 

Por ejemplo, en Madrid, tras valorar cuál es la base imponible más favorable para ti, puedes tramitarla de forma presencial, en las Oficinas de Atención Integral al Contribuyente o en las Oficinas Municipales de asistencia en materia de registro o en línea. Esta última opción requiere identificación y firma electrónica.

¿Debo pagar plusvalía municipal si vendo mi piso a pérdidas?

No. Desde que se aprobó la Sentencia del Tribunal Supremo, las ventas de viviendas a pérdidas, es decir, en las que no se obtienen beneficios porque el valor de venta es inferior al de compra, no deberá pagarse el impuesto de plusvalía municipal.

Quién puede reclamar el pago indebido de la plusvalía municipal y cómo hacerlo