Cómo será el mercado de la compraventa de viviendas en 2023

Con un gran parón en los meses de confinamiento y un gran boom desde entonces, el mercado inmobiliario ha visto grandes cambios en 2020 y 2021. Parecía que en 2022 por fin comenzamos a ver una normalización del mercado, pero la inflación, la guerra y la subida del euribor han hecho de 2022 otro año singular. Ahora afrontamos el comienzo de 2023 con una inflación todavía alta y una cuarta subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo. Por ello desde Fotocasa entrevistamos a los principales profesionales del sector para conocer cuáles son sus previsiones con respecto a las compraventas del próximo año.

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María Matos, Directora de Estudios de Fotocasa

El año 2022 que estamos a punto de dejar será recordado como el año dorado inmobiliario en cuanto a transacciones inmobiliarias se refiere, después del 2007.

Sin embargo, se espera que el nivel de compraventas se modere de cara a 2023 con una caída del 12%, lo que igualmente supondrá un ejercicio muy dinámico. Aún así, aunque las sucesivas subidas de los tipos de interés del segundo semestre del año, lejos de moderar la demanda de compra, han provocado una aceleración en la compraventa. Los compradores se han apresurado en cerrar los créditos hipotecarios para intentar sortear el endurecimiento de los tipos de interés.

Debido a que las tensiones inflacionistas continuarán acechando durante el 2023, el bolsillo de las familias se verá mermado, reduciendo su poder adquisitivo y frenando el consumo. Lo que relajará la demanda de compra en nuestro país. 

En cuanto al precio, al contrario de lo que prevé el BCE, desde Fotocasa estimamos que no se producirán fuertes caídas del precio, debido a que habrá una demanda latente muy fuerte de adquisición, ya que muchos compradores se han visto obligados a paralizar los procesos de compra por las subidas de tipos. En 2023 es probable que se detecten pequeñas fluctuaciones del coste de la vivienda al alza o a la baja, y es esperable algún ajuste a partir de la mitad del año, pero alejado de grandes descensos.

Gonzalo Bernardos, economista

En 2022 finalizará un gran boom inmobiliario iniciado en el segundo trimestre de 2021. En el actual año, el precio de la vivienda aumentará aproximadamente un 8% y las transacciones un 13%. En 2023, el mercado caerá en recesión. Si el tipo de interés del BCE llega o supera el 3%, las ventas disminuirán alrededor del 15% y el precio un 5%. El mercado más afectado será el de vivienda usada y la demanda más perjudicada la de los jóvenes.

En el próximo año, los bancos reducirán la concesión de créditos. En primer lugar, por una disminución de su demanda. En segundo lugar, por un criterio más restrictivo de otorgamiento. En dicho período, las entidades financieras tendrán como principal prioridad evitar un gran aumento de la morosidad. 

La mejor evolución de las transacciones se producirá en las grandes ciudades. La principal clave estará en la composición relativa de su demanda histórica, pues en relación a su periferia y a las pequeñas urbes la inversión es mayor y menor la de primer acceso a la propiedad. Los bancos tendrán una mayor disponibilidad para financiar los inmuebles situados en las primeras que en las otras urbes.

En 2023, la demanda de vivienda nueva se reducirá. No obstante, no impedirá a los promotores vender más del 85% de los inmuebles finalizados. La mayoría de las anteriores empresas tienen comprometidas más del 50% de las unidades a entregar.

Judit Montoriol, lead economist de CaixaBank Research

A lo largo de 2022, la demanda de vivienda ha sorprendido por su elevado dinamismo, en parte por el interés inversor por la vivienda residencial como refugio frente a los elevados niveles de inflación actuales y también por un adelanto de compraventas para contratar una hipoteca a un tipo de interés fijo más favorable, ante la perspectiva de que el BCE siga incrementado los tipos de interés en los próximos meses. Precisamente, el aumento de los tipos de interés hipotecarios, junto con el impacto de la inflación sobre la renta disponible real de los hogares, hace prever que, de cara a 2023, la compraventa de vivienda retrocederá, hasta situarse alrededor de las 480.000 compraventas. La demanda extranjera, por su parte, también puede verse impactada por la ralentización económica de los principales países compradores de vivienda en España (Reino Unido, Alemania y Francia). En cuanto a la tipología de vivienda, prevemos una evolución diferenciada: la vivienda de segunda mano será la más afectada mientras que esperamos un mejor comportamiento de la vivienda nueva, por su relativa escasez y elevada demanda. 

Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria

Nuestra impresión es que, a comienzos de 2023 el número de operaciones de compraventa sufrirá una ligera contracción, afectada por la incertidumbre existente sobre el futuro de la economía mundial, el incremento del coste de vida, la inflación, y sobre todo los crecientes tipos de interés. También la reaparición, después de casi una década, de las remuneraciones por cuentas bancarias podría frenar algo el interés por la inversión en vivienda.

No obstante, creo que no será nada alarmante, y que para la próxima primavera volveremos a las cifras a las que estamos acostumbrados que, en las épocas de estabilidad económica rondan las 550.000 operaciones al año, y que este ejercicio, aún con los coletazos de la crisis derivada de la pandemia, y el estallido del conflicto bélico en Ucrania, superará las 665.000 transacciones. 

Pero, como siempre, debemos recordar, que todos estos datos son cifras promedio, existe una enorme diferencia entre lo que está ocurriendo en algunas regiones como Madrid, Málaga, Valencia, Barcelona, Mallorca, con muchas regiones del interior donde la actividad es mucho más reposada.

María Andreu Plou, Directora General ASVAL

Creo que vendrá marcado por la subida de tipos y por cambios de tendencia en los modelos de compra y propiedad. Por los estudios que manejamos no se prevé un descenso en picado de la compra-venta, sino más bien un ajuste del mercado ante una previsible situación de recesión. 

Teresa Marzo, CEO de Elix

Sobre el mercado de compraventa, es posible que en 2023 se produzca una ralentización del crecimiento y bajen los precios de la vivienda y el número de transacciones respecto a 2022. Esto está motivado, principalmente, por la inflación y el incremento de los tipos de interés.   

En lo que respecta al alquiler en 2023 no prevemos muchas variaciones en el lado de la oferta, aunque dependerá de si se aprueba o no la Ley de Vivienda. Respecto a la demanda, creemos que va a aumentar debido al elevado coste de la financiación. Por lo tanto, seguiremos viendo una tendencia de incrementos de los precios de alquiler. 

Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA

Ante la situación macro, en un entorno de inflación y de incremento de costes energéticos, es previsible un enfriamiento de la demanda por la disminución de la capacidad adquisitiva de las familias. Sin embargo, debemos realizar un análisis objetivo de la situación real de la compraventa de vivienda. Venimos de cifras muy positivas (más de 630.000 transacciones en el 2022 a nivel nacional), por lo que descensos de incluso el 20% en el número de transacciones (que, sin duda, darían lugar a grandes titulares), nos dejaría en una cifra muy cercana a la media histórica de 500.000 compraventas. Además, hay que distinguir entre la vivienda de obra nueva y la de segunda mano, teniendo en cuenta que de la primera existe una importante escasez de oferta. Consecuentemente, aún en un escenario desfavorable, de descensos de compraventas del 20%, es previsible que ese impacto se note más en la segunda mano que en la obra nueva.

Xavier Vilajoana, presidente de APCE Cataluña

Este 2022 cerrará siendo un buen año para las compraventas. En 2023, debemos estar pendientes de la evolución de la inflación y sus efectos sobre nuevas alzas de los tipos de interés -por su impacto en la demanda– para poder realizar una previsión más ajustada. Con los datos actuales el próximo año se podría moderar el buen ritmo de transacciones por el efecto de los tipos sobre el euríbor, pero aún es pronto para poder afirmarlo.

 José Manuel Fernández, subdirector general de UCI

Las últimas previsiones de las que disponemos son las que hacen los propios profesionales inmobiliarios, los más conocedores del sector, en el XIII Barómetro Inmobiliario de UCI y SIRA.

Esta edición pone de manifiesto una resistencia a la bajada de precios, ya que el 74% de los profesionales sostiene que los precios se han mantenido estables o crecientes durante el tercer trimestre y señalan a un ligero descenso para los próximos tres meses, de en torno al 5-10%, según sostiene la mitad de los agentes. 

En el lado positivo de la balanza, también percibimos un gran interés en “el ladrillo” por parte de inversores y compradores extranjeros.

Cabe destacar que, a pesar de las subidas, los tipos de interés se encuentran a un nivel razonable y por debajo de los alcanzados en 2008. Además, la escasez de oferta en algunos mercados hará que los precios se mantengan moderados y alejados de grandes caídas.

Desde UCI consideramos que esta visión de los agentes será la que marque el inicio de 2023. Aunque, en cualquier caso, es difícil hacer predicciones a largo plazo sobre el comportamiento de los precios y las transacciones de vivienda porque dependerá en gran media del contexto económico a nivel general. Si a lo largo del año desaparecieran los problemas exógenos al propio sector (fin de la guerra en Ucrania, bajada de la inflación, moderación de los tipos de interés, etc.), el mercado volvería a recuperar el ritmo que hemos visto desde la recuperación postpandemia.