Cómo elegir a qué precio poner en alquiler una vivienda para obtener rentabilidad

Comprar un inmueble para ponerlo en alquiler y obtener rentabilidad por él sigue siendo una de las opciones preferidas tanto de pequeños como de grandes inversores. De hecho, según la consultora inmobiliaria Knight Frank, España es uno de los mejores países del mundo para invertir en vivienda y el preferido por la mayoría, junto con el Reino Unido y Alemania.

Lo corrobora el estudio “La rentabilidad de la vivienda en España en 2022”, del portal inmobiliario Fotocasa, que asegura que la rentabilidad de la vivienda en España se situó en un 6,9% en la primera mitad del año.

Y es que en un contexto como el actual, en el que la economía europea tiene que hacer frente al conflicto bélico entre Rusia y Ucrania y, con éste, la inflación y las subidas de los tipos de interés, invertir en vivienda se ha convertido en un valor refugio para los inversores, tanto pequeños como grandes.

Pero ¿qué precio debemos establecer para que alquilar una vivienda sea lo más rentable posible? ¿Cómo podemos calcular la rentabilidad de un alquiler? Te lo contamos desde Fotocasa.

Calculadora de rentabilidad de vivienda de alquiler

Qué es la rentabilidad del alquiler y cómo podemos calcularla

La rentabilidad del alquiler es el rendimiento económico que obtiene el propietario que alquila un inmueble a alguien que le paga una renta mensual por vivir en éste.

Sin embargo, para calcular cómo de rentable es alquilar una determinada vivienda tenemos que tener en cuenta varios factores, como los gastos que conlleva su adquisición:

• El importe que se paga por comprarla (y reformarla, en caso necesario)
• El pago de los impuestos derivados de la compra (ITP, IAJD…)
• El abono de los gastos fijos (IBI, comunidad, seguro, tasa de basuras…)
• El pago de los gastos de mantenimiento (reparaciones, derramas…)

Cuando ya tengamos claros los gastos que implica adquirir una determinada vivienda deberemos establecer un precio para alquilarla y, de esta manera, podremos calcular cuán rentable será.

Existe una fórmula para hacerlo: 

Renta anual del alquiler – gastos fijos y de mantenimiento / importe de compra + pago de los impuestos derivados de ésta x 100

A modo de ejemplo:

Supongamos que hemos comprado una vivienda por 250.000 euros (impuestos incluídos), cuyos gastos fijos y de mantenimiento suman 2.000 euros anuales, y por cuya renta cobramos 1.500 euros al mes (es decir, 18.000 euros al año).

Debemos llevar a cabo la siguiente operación:

(18.000 – 2.000) / 250.000 x 100 = 6,4% de rentabilidad neta anual

En el caso de tener que contratar un préstamo hipotecario para comprar la vivienda deberemos restar a dicha inversión la cantidad hipotecada y añadir a los gastos fijos la cuota que pagamos mensualmente.

¿Qué precio debemos establecer para que alquilar una vivienda sea lo más rentable posible?

Como hemos podido comprobar, alquilar una vivienda es rentable. Ahora bien, es importante establecer un precio adecuado de alquiler para obtener una buena rentabilidad. Como es lógico, cuanto más alta sea la renta de alquiler que nos paguen más rentable resultará la inversión. Sin embargo, debemos tener en cuenta una serie de cuestiones.

En primer lugar, si establecemos un precio de alquiler demasiado alto es muy probable que no encontremos inquilinos y que, por lo tanto, la vivienda no resulte rentable. De hecho, estaremos perdiendo dinero, ya que igualmente deberemos pagar los gastos fijos, y puede que hasta una hipoteca.

Por ello, es básico establecer un precio justo, que nos permita cobrar una buena renta pero que, al mismo tiempo, no sea desorbitada, para que podamos encontrar inquilinos lo antes posible. Pero ¿cómo podemos saber qué precio es el adecuado?

Existen unos baremos aproximados que nos permiten conocer cuál es el precio por el cual podemos alquilar una vivienda. En cualquier caso, es muy importante que se ajuste a la demanda actual.

En primer lugar, podemos consultar el precio aproximado del alquiler de la vivienda de la zona en la que está ubicada, a partir del Índice Inmobiliario de Precios Fotocasa. Según éste, el precio de la vivienda en alquiler se situó octubre en 10,49 €/m2 al mes.

También podemos acceder al simulador online de Fotocasa, que nos permitirá calcular el importe por el cual podemos alquilar nuestra vivienda; sólo deberemos introducir su dirección exacta o bien su referencia catastral.

Asimismo, también es recomendable comparar el inmueble que queremos alquilar con otros parecidos, situados en el mismo barrio, para saber cuánto están pidiendo otros propietarios por ellos.

En cualquier caso, debemos tener presente que la rentabilidad media varía mucho de unas localidades a otras y que depende de muchos factores, como estamos viendo en este artículo.

Sin embargo, según los expertos, se considera una buena inversión aquella que produce una rentabilidad neta de entre el 4% y el 7%. Por ello, si la renta del alquiler que pedimos por un inmueble no llega al 4% deberíamos incrementarla.

Ya hemos visto que alquilar una vivienda, especialmente ahora que el desequilibrio entre la oferta y la demanda en el alquiler es tan acentuado, es muy rentable, si establecemos un precio acorde al de mercado.