Cómo ceder una vivienda a un hermano

A lo largo de la vida pueden darse situaciones de dificultad económica en las que la familia puede ser un apoyo fundamental. Ceder el usufructo o la propiedad de una vivienda a un hermano que lo necesita puede ser una buena manera de ayudarle cuando no atraviesa un buen momento. Pero, ¿cuál es la mejor forma de hacerlo? Lo cierto es que existen tantas opciones disponibles como casuísticas posibles.

Lo primero que habrá que tener en cuenta es qué tipo de cesión queremos realizar. No es lo mismo ceder el uso y disfrute de una vivienda de forma temporal, que ceder la propiedad de ese inmueble de forma permanente. El procedimiento, los gastos y los impuestos a abonar variarán según la modalidad elegida. Vamos a profundizar un poco más en cada una de las posibles soluciones: cesión temporal del uso y disfrute, ceder parte de una vivienda que tenemos con un hermano en copropiedad (condominio) o donar una vivienda heredada.

Cómo ceder una casa gratis a un hermano

Si te has planteado ceder de forma gratuita un piso para uso y disfrute de un hermano, debes saber que, aunque no haya dinero de por medio, es recomendable reflejar vuestro acuerdo en un contrato. Cuando hablamos de cesión gratuita nos referimos al acto de prestar un inmueble a un familiar sin hacerle pagar una renta, es decir, no percibimos beneficio alguno por esta acción.

Es importante destacar que, en estos casos, no se produce un cambio en la titularidad de la propiedad, así lo recoge el artículo 1.740 del Código Civil. Esta es la principal diferencia con otras operaciones inmobiliarias como la donación o la venta de la vivienda. En el caso de la cesión gratuita, la legislación vigente establece que, mediante un contrato, una persona cede a otra una cosa no fungible (como un bien inmueble) gratis para que la use durante cierto tiempo y, después, se la devuelva. Esto se conoce como comodato.

¿Cómo tiene que ser un contrato de comodato? Hablamos de un documento muy útil para demostrar ante terceros que la cesión no ha supuesto ningún beneficio económico para el propietario. Por ello, es importante que se deje constancia de que la cesión ha sido completamente gratuita. Además, deberá recoger todos los pactos alcanzados, como quién se va a encargar del pago de gastos por suministros, reparaciones, comunidad, etc. Otra cuestión importante es que este documento establece que la cesión puede finalizar cuando el propietario quiera. Aunque eso sí, avisando con antelación al beneficiario de la cesión.

¿Cómo tributa una vivienda cedida gratuitamente a un hermano?

La cesión de una vivienda es una acción altruista que se realiza con el único fin de prestar ayuda a un familiar. Sin embargo, esta operación no está exenta del pago de impuestos. Si bien es cierto que, contando con un contrato que permita demostrar el carácter gratuito de la cesión, las consecuencias fiscales serán mínimas. De todas formas, según la ley del IRPF, el propietario de un inmueble urbano que no genere rendimiento deberá abonar el 2% del valor catastral del inmueble o del 1,1% si la vivienda se encuentra en una localidad con el valor revisado.

Pero, ¿qué pasa cuando no se puede demostrar que se trata de una cesión gratuita? En este caso, habrá que incluirlo en el IRPF como rendimiento de capital inmobiliario. Es decir, se tendrá que declarar una cantidad similar a la que se obtendría por el alquiler de la vivienda en función de los precios de mercado en la zona concreta en la que se localiza el inmueble.

Ceder a un hermano la parte de una vivienda en copropiedad

¿Puedo ceder el 50% de mi vivienda a mi hermano? En muchos casos, dos hermanos pueden compartir la propiedad de un inmueble. Los padres pueden haber registrado la vivienda a nombre de ambos. Ser copropietario de una casa, implica tener un condominio. En este escenario, un hermano puede vender su parte al otro, pero esta transacción también puede hacerse mediante la extinción de condominio, que implica ventajas fiscales frente a la compraventa.

¿Cómo tributa la extinción de condominio?

Normalmente, esta operación supone que el hermano que se queda con la totalidad de la vivienda pague al otro su parte, la misma cantidad en la que se valore el porcentaje de la casa que va a recibir. De esta forma, no hay variaciones patrimoniales y el proceso resulta más sencillo. Así solo habrá que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), entre un 0,5% y un 1% del valor total de la vivienda en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble.

También habrá que asumir gastos notariales, derivados de la firma de la escritura de extinción, pero se consigue un ahorro de entre el 6% y el 7% respecto a la compraventa, ya que no habrá que asumir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Conviene tener en cuenta que, si la contraprestación económica recibida es superior al valor de la parte de vivienda cedida, el beneficiario de la misma tendrá que abonar la plusvalía municipal y declarar la ganancia en su declaración de la renta.

Donar una vivienda heredada a un hermano

Vivienda heredada entre dos hermanos: ¿puedo ceder mi parte? La donación de una vivienda es una transmisión entre vivos que conlleva la cesión gratuita de la titularidad de la propiedad. En este supuesto, uno de los hermanos (donante) cede su parte de la vivienda al otro hermano (donatario) sin ningún beneficio económico por la transacción. Para que esta operación sea válida, deberá elevarse a documento público ante notario.

¿Cómo tributa la donación de una vivienda a un hermano?

Esta trasmisión gratuita de la propiedad de la vivienda no está exenta del pago de tributos. El beneficiario de la cesión tendrá que abonar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Y no será el único, también tendrá que liquidar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los terrenos de Naturaleza Urbana, popularmente conocida como Plusvalía Municipal.

Cada Comunidad Autónoma se encarga de regular el ISD, por lo que la cuantía final a pagar por este Impuesto puede variar de un territorio a otro. La Ley Estatal de Hacienda establece reducciones de los impuestos por grados de parentesco que se aplican a nivel nacional pero, además, cada CCAA puede añadir otras bonificaciones adicionales.

Por su parte, la Ley de Haciendas Locales también ofrece algunas deducciones fiscales, siempre que haya cierto grado de parentesco. En el caso de los hermanos, hablamos de una línea de parentesco colateral, lo que también puede implicar bonificaciones en los tributos municipales como, por ejemplo, la plusvalía.

Sin embargo, el beneficiario de la donación no será el único que tendrá que hacer cuentas con el fisco. El donante tendrá que pagar el IRPF, a pesar de no haber vendido el inmueble. Si el valor de la vivienda se ha incrementado entre el momento de la compra de la misma y la donación de esta, tendrá que pagar entre el 19% y el 23% de dicho incremento en concepto de IRPF. Solo estará exento de este tributo si en lugar de un incremento del valor del inmueble se produce una pérdida.