La vuelta del comprador de viviendas extranjero a España

Hace dos años y medio el mercado inmobiliario español, especialmente el residencial, se vio bruscamente afectado por la pandemia. La crisis sanitaria llegó en el momento en que el ciclo inmobiliario se encontraba en una fase de madurez, con indicadores que denotaban una desaceleración tras un periodo de evolución positiva iniciado en el año 2014.

Las autoridades españolas adoptaron medidas muy estrictas para combatir la pandemia, lo que causó una parada drástica del mercado inmobiliario. El primer confinamiento fue a mediados de marzo del 2020 durante el cual íbamos observando estupefactos el impacto que el microscópico virus tenía sobre la población mundial. Poco a poco los países iban cerrando sus fronteras y consecuentemente la afluencia de los compradores extranjeros fue casi nula.

Durante las primeras semanas la parada del mercado inmobiliario residencial en todo el país fue total. Pero pronto algunas inmobiliarias, principalmente las que trabajaban con el mercado internacional, comenzaron, gracias a la tecnología (firmas digitales, tours virtuales, videollamadas, etc.), a vender inmuebles de forma totalmente virtual a aquellos extranjeros que supieron ver una oportunidad allí donde otros preveían una catástrofe duradera. Gracias al levantamiento parcial de las restricciones, aquel mismo verano la actividad inmobiliaria ya comenzó a recuperarse.

Cuánto ha crecido la demanda de vivienda por parte de extranjeros

El crecimiento de la demanda extranjera, como consecuencia de la recuperación de la movilidad, supuso una mejora en el número de compraventas de la totalidad de nacionalidades. En 2021 la compra de inmuebles por parte de los extranjeros alcanzó las 60.973 viviendas, prácticamente el 97% de las ventas realizadas en el 2019, época previa a la pandemia.

El ranking de las cinco nacionalidades de compradores extranjeros que están comprando vivienda en España sigue en la misma línea que antes de la pandemia: liderazgo de los británicos, seguidos por los alemanes, franceses, marroquíes y belgas. El 54% de compradores son no residentes y sus preferencias de compra se concentran por las zonas costeras: Comunidad Valenciana, Andalucía, Cataluña, Baleares y Canarias. Cabe destacar el mercado de las Baleares, donde la cuota de mercado de los compradores extranjeros alcanza nada menos que casi el 33%, aunque en términos absolutos es en la Comunidad Valenciana donde se han vendido más viviendas a extranjeros.

Los extranjeros no residentes pagan de media algo más de 2.250 €/m2 mientras el precio de compra de los extranjeros residentes, entre los que destacan los marroquíes y los rumanos, no alcanza los 1.500 €/m2. Estos están más presentes de forma homogénea por todo el territorio español principalmente en las zonas internas como La Rioja, Castilla-La Mancha, Aragón, Navarra, etc. Además, algo más de la mitad de los compradores extranjeros compran al contado, mientras el endeudamiento medio de quienes piden una hipoteca está alrededor del 70%.

Otro mercado internacional a tener en cuenta, aunque no tan significativo como el citado anteriormente, es el latinoamericano. Coincidiendo con la pandemia y por factores políticos su protagonismo viene incrementándose de forma paulatina. Desde hace ya un año, con más fuerza, la llegada de compradores de alto poder adquisitivo procedentes de México, Perú y Venezuela es una realidad.

Más allá de buscar inversiones inmobiliarias que garanticen rentabilidad, uno de los principales motivos es poder obtener su permiso de residencia mediante la “Golden Visa” y así poder moverse por los países del Espacio Schengen fácilmente, tanto ellos como su núcleo familiar. Seguramente la facilidad de un idioma en común o la cercanía de la cultura resultan otra clave en la toma de decisión.

Resumiendo, podemos afirmar con contundencia que en estos últimos dos años el mercado inmobiliario español ha demostrado tener un clima de total confianza para recibir la compra de residencias por parte de los extranjeros, una tendencia reflejada en la recuperación de las ventas. De hecho, algo más del 50% de los extranjeros compra al contado y el bajo apalancamiento financiero a la hora de comprar en comparación a los compradores nacionales, que requieren de más financiación, acelera el cierre de las operaciones.