Cómo vender casa con usufructo y seguir utilizándola

La plena propiedad es un tipo de propiedad que implica la posesión completa de un bien, coincidiendo la nuda propiedad y el usufructo en la misma persona. Vender la nuda propiedad con usufructo vitalicio es una tendencia muy común entre la gente más mayor que necesita saldo; esto les permite seguir conservando su casa, aunque no sea de su propiedad.

Además, el derecho al usufructo también se genera por herencias: permiten que la pareja del fallecido pueda seguir viviendo en el domicilio, aunque los nudos propietarios sean sus descendientes de acuerdo con el testamento.

¿Qué son el usufructo y la nuda propiedad?

La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona a ser dueño de algo, mientras que el usufructo es el derecho de goce, uso y disfrute sobre un bien. Esto quiere decir que la nuda propiedad te permite ser dueño de algo pero no disfrutarlo, y el derecho de usufructo, al contrario: te permite disfrutarlo pero no ser dueño.

Pasos para vender una casa con usufructo

Lo más frecuente es vender la nuda propiedad de una vivienda, es decir, vender la propiedad pero no el derecho de uso. Veremos qué hay que hacer para vender la nuda propiedad y qué pasa con el derecho a usufructo, si se puede vender o no.

Cómo vender la nuda propiedad de una vivienda

Vender la nuda propiedad y reservarse el usufructo es una opción muy elegida por personas mayores que no tienen herederos o necesitan recursos económicos. Así, se aseguran de que podrán disfrutar de su vivienda y reciben una compensación económica.

La venta no se realiza a precio de mercado, sino con descuento (la rebaja suele ser de entre el 20 y el 60% aproximadamente), dependiendo de la ubicación y las características del inmueble, y la edad y esperanza de vida del vendedor. En resumidas cuentas, cuanto mayor sea, menos esperanza de vida tendrá, y más rebaja se va a aplicar a la vivienda, por eso se aconseja que el propietario tenga más de 65 años. Este tipo de compra tiene como condición que no se va a poder alquilar, pero sí vender a otra persona.

La nuda propiedad se vende a un tercero, pero se respeta el usufructo.

Impuestos que se deben pagar con la venta de la nuda propiedad

Es una operación que se firma ante notario y se debe inscribir en el Registro de la Propiedad, ya que, sin él, el derecho de real usufructo oponible erga omnes (‘respecto de todos’) no existe.

Al tratarse de una operación comercial, comprador y vendedor deberán asumir determinados impuestos, aunque en el día a día los gastos serán menores para el vendedor, ya que solo tendrá que pagar los correspondientes al consumo diario de la vivienda (agua, luz, electricidad…), mientras que el nudo propietario debe asumir el IBI, las derramas, etc.

El vendedor deberá abonar las siguientes tasas:

• IRPF. Esta transacción supone para el vendedor una alteración patrimonial, por lo que está sujeta al IRPF, que es el impuesto que grava los aumentos de patrimonio de las personas. La excepción es que sea una vivienda habitual, que entonces estará exento de tributación el 100% de la posible ganancia patrimonial que se produzca por esta transmisión.
• Impuestos que se aplican sobre las rentas que percibe el vendedor: los mayores de 70 años tendrán exento de tributar el 92% de las percepciones que perciban como rentas vitalicias, mientras que la tributación de las rentas temporales varía oscila entre un 75% y un 88% dependiendo del plazo de cobro de la renta.
• La Plusvalía tampoco se puede evitar. A veces se puede llegar a un acuerdo en el que el nudo propietario asuma esta liquidación para que la persona mayor no tenga que hacer frente a este pago.

Por su parte, el comprador deberá asumir el siguiente gasto, además del IRPF:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Se debe pagar en dos momentos diferentes: cuando se adquiera la nuda propiedad y cuando se extinga la fecha del derecho del usufructuario, que suele ser después de fallecer.

Formas de pagar el valor de la nuda propiedad

Hay diferentes formas de pago:

• Pago único. El vendedor percibe la totalidad del importe.
• Renta vitalicia. El vendedor transmite la nuda propiedad a cambio de una renta vitalicia.
• Renta temporal. El vendedor recibe una renta durante un periodo de tiempo determinado.

¿Se puede vender el usufructo de una vivienda?

El usufructo es un derecho que se suele otorgar mediante testamento o voluntad. Por ejemplo, unos padres dejan en herencia a sus hijos una vivienda, pero uno de ellos fallece antes. Para que la persona que ha quedado viuda pueda seguir viviendo ahí, se la hace usufructuaria. De esta manera, aunque la vivienda pase a propiedad de los hijos, esa persona podrá seguir viviendo allí.

¿Se puede vender el usufructo? Aunque lo más frecuente es vender el usufructo al nudo propietario (convirtiéndose este en pleno propietario), cabe la posibilidad de que se venda a una tercera persona. En este último caso, el usufructo vitalicio se puede vender, pero solo hasta que el usufructuario original fallezca. Por eso es raro que se venda a terceras personas.

Cómo calcular el valor del usufructo

El valor del usufructo depende de si es de carácter temporal o vitalicio:

• Vitalicio. El valor del usufructo nunca puede ser superior al 70% ni inferior al 10%. De esta forma, si el usufructuario supera los 80 años, el valor será igual al 10% del valor de la vivienda. Si tiene menos de 19, el precio será del 70% de la casa.

Valor del usufructo = (89 – edad del usufructuario) x 1% x valor de la vivienda

• Temporal. Se toma teniendo en cuenta el tiempo de validez que le queda: a cada año de disfrute del usufructo temporal le corresponde un 2% del valor del inmueble, sin superar el 70% del precio de la casa. Si el periodo es menos de un año, se computa al 2%.

Valor del usufructo = Valor del inmueble x (periodo de tiempo x 2%)

En resumen, vender la nuda propiedad de una vivienda es una tendencia cada vez más generalizada entre las personas mayores, por eso es fundamental contar con el asesoramiento de los profesionales para estas operaciones.