¿Cómo se puede ampliar la hipoteca?

¿Estás pensando en ampliar tu hipoteca? Si la respuesta es afirmativa, lo primero que debes saber es que existen tres formas de hacerlo: con una ampliación de capital, de plazo o de capital y plazo a la vez. Te contamos en qué consiste cada opción para que elijas la que más se adapte a tus necesidades.

Qué formas existen para ampliar una hipoteca

Como acabamos de mencionar, existen tres formas de ampliar el capital de una hipoteca; son las siguientes.

Ampliación de capital hipotecario

La ampliación de capital conlleva aumentar la cuantía del préstamo hipotecario o, lo que es lo mismo, pedir más dinero a la entidad financiera del que nos concedió cuando lo solicitamos. Esto provocará un aumento de la cuota mensual a pagar de la hipoteca.

Ampliación de plazo hipotecario

Por el contrario, la ampliación de plazo supone una reducción de la cuota mensual que habrá que pagar cada mes, aunque también conlleva un aumento de los intereses que le deberemos al banco, lo que se traduce en un aumento del periodo de amortización (por ejemplo, si firmamos una hipoteca a 25 años y queremos alargarlo hasta los 30).

Ampliación de capital y de plazo hipotecario

Si juntamos las dos modalidades anteriores surge otro tipo de ampliación de la hipoteca, la que mezcla el aumento de capital y el aumento del plazo. En este caso se incrementa tanto el capital a pagar en el total del préstamo como el periodo de amortización.

Sin embargo, nos beneficia en el caso de que queramos disponer de más dinero, por ejemplo, para una reforma o para unificar deudas, y no queramos o no podamos pagar más de cuota mensual. Eso sí, todo tiene unos costes adicionales, ya que “para todos los casos habría que pedir al banco una novación de las condiciones de la hipoteca inicial”, según explica el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli, aunque la entidad también puede negarse a concederla.

¿Cuánto cuesta ampliar una hipoteca?

Colombelli señala que, en caso de que el banco acepte hacer la novación de las condiciones de la hipoteca, “si por contrato está estipulado que se cobre un cargo por efectuarla, la entidad financiera lo aplicará, pero no podrá superar el porcentaje indicado; eso sí, éste dependerá del tipo de ampliación que se solicite”.

En caso de que la novación se haga para ampliar capital, la comisión será de un 1% máximo, lo que equivaldría a 1.500 euros para una hipoteca de 150.000 euros y 3.000 euros para una de 300.000 euros. Si lo que se quiere es ampliar plazo, el coste sería del 0,1%: quien tenga una hipoteca de 150.000 euros tendría que pagar 150 euros y quien tenga una de 300.000 euros abonará 300 euros.

Además de esta comisión, para ampliar la hipoteca el titular o los titulares de la misma deberían pagar la tasación de la vivienda en caso de que la última se haya realizado hace más de seis meses, lo que equivaldría a unos 300 o 400 euros.

El banco, por su parte, se haría cargo del resto de costes, como:

• gastos de notaría (entre el 0,2 y 0,5% del importe pendiente. Pongamos que son unos 500 euros en caso de que falten 100.000 euros y 1.000 si faltan 200.000 euros por pagar)
• gastos de registro (varían en función del valor de la vivienda y normalmente es la mitad que los gastos de notaría, es decir, unos 250 – 500 euros)
• honorarios de la gestoría (entre 150 y 400 euros), y el
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) (varía en función de la comunidad autónoma en la que esté construida la vivienda).

Suma de los gastos que debería abonar el hipotecado para poder realizar la ampliación del préstamo:

• Coste de ampliar el capital: 1.900 euros si la hipoteca es de 150.000 euros y 3.400 si es de 300.000 euros.
• Coste de ampliar el plazo: 550 euros para una hipoteca de 150.000 euros y 750 euros para una de 300.000 euros.

Y, ¿qué pasa en caso de que queramos hacer las dos cosas, tanto ampliación de capital como de plazo? “La tasación de la vivienda, como es lógico, sólo se pagaría una vez, pero las comisiones deben pagarse todas, es decir, hay que sumarlas”, señala el director de Hipotecas de iAhorro.

En este caso, por tanto, el coste de la operación se elevaría hasta los 2.050 euros para una hipoteca de 150.000 euros y hasta los 3.700 euros para un préstamo concedido por importe de 300.000 euros.

¿Qué documentación necesitamos para que el banco nos conceda una ampliación de la hipoteca?

En cuanto a documentación, solo sería necesario que el titular de la hipoteca que solicita la ampliación presentara un contrato de trabajo, la vida laboral o las últimas nóminas.

En caso de que se trate de una ampliación de capital: el banco puede pedir un aval a los titulares para asegurarse de que puedan hacerle frente y, además, con esa ampliación, el nuevo importe de la hipoteca no podrá superar el 80% del valor de la vivienda, principalmente, por si su precio de mercado baja.

En caso de que se trate de una ampliación de plazo: este en principio no podría superar los 30 años, aunque ya hay entidades que permiten que se alargue hasta los 40. Eso sí, al terminar de pagar el préstamo hipotecario, el hipotecado no debe superar los 75 años.

Además, la entidad financiera también puede exigir determinadas condiciones personales para conceder la novación como estar al corriente del pago de la hipoteca, que la situación laboral del hipotecado o los hipotecados sea estable y que no superen la ratio máxima de endeudamiento para poder hacer frente a las cuotas que falten sin problemas.