Comprar una casa sin hipoteca: ¿cómo se hace?

Adquirir una vivienda es una inversión que requiere un gran desembolso. Por lo general, para la compra se solicita un préstamo hipotecario a una entidad financiera, sin embargo, una parte de los compradores en España cuenta con los recursos para acceder a la compra de una vivienda sin necesidad de pedir hipoteca. 

Desde Fotocasa, hablamos sobre el proceso de comprar casa sin hipoteca, ya sea de obra nueva o de segunda mano y de las ventajas de adquirir una vivienda sin firmar un préstamo con el banco.

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Comprar una casa sin hipoteca: ¿cómo se puede hacer?

Según los últimos datos del INE sobre la compraventa de viviendas, durante el mes de mayo de 2025 se cerraron 61.054 operaciones de compraventa. De ellas, unas 54.744 fueron con un préstamo hipotecario. Esto quiere decir que 6.310 no necesitaron financiación, aproximadamente, el 10%.

Existen diferentes motivos por los que se compra una vivienda sin hipoteca:

• Compra de vivienda por parte de grupos inversores.
• Disponer de ahorros suficientes o haber experimentado un incremento en el patrimonio económico.
• Haber recibido una herencia.
• Vender una vivienda para comprar otra.
• Comprar una vivienda económica para poder pagarla al contado.
• Que se haya comprado con pago aplazado.

Este es el paso a paso para comprar una vivienda sin hipoteca:

1. Buscar asesoramiento experto (abogados o asesores inmobiliarios).
2. Definir el presupuesto al comprar vivienda en función de los fondos disponibles.
3. Buscar propiedades que se ajusten al presupuesto para pagarlas al contado.
4. Solicitar la nota simple para comprobar la titularidad del inmueble y revisar que no existen deudas pendientes.
5. Firmar el contrato de arras para reservar el inmueble.
6. Firmar el contrato de compraventa, pagar el precio de la vivienda y los gastos de la compraventa (ITP o IVA).

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Ventajas de comprar una casa al contado

Cuando la persona interesada en una vivienda dispone del dinero que se pide para su adquisición, puede comprarla al contado. Se trata de una forma de compra totalmente válida y que presenta ciertas ventajas frente a la compraventa con financiación.

1. Supone un importante ahorro de tiempo y de dinero

Al no comprar la vivienda con hipoteca, no hay que invertir tiempo en consultar a diferentes entidades bancarias para ver cuál ofrece mejores condiciones. Asimismo, también se ahorra el tiempo de espera hasta que la entidad apruebe la operación, algo que puede llegar a demorarse varios meses.

Además de ahorrar tiempo, también se ahorra dinero. Cuando se compra una casa de esta forma, solamente se paga el valor, pero si se solicita un préstamo, hay que hacer frente a una serie de gastos asociados que vienen también implícitos: apertura de hipoteca, intereses, productos vinculados en caso de que los haya…

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2. No hay que hacer frente a otros gastos extra ni pasos intermedios

De nuevo, al no haber mediación bancaria, tampoco hay participación de intermediarios, por lo que no hay que acudir al banco ni al notario para que explique las condiciones de la hipoteca en el acto de transparencia.

Además, no hay que correr con ciertos gastos de compraventa de la vivienda, como la tasación, ya que la tasación se hace para que el banco valore si el valor que ofrece el vendedor se corresponde con el valor real de la vivienda.

3. El poder de negociación es mayor

Por lo general, cuando una persona pone en venta su vivienda, por los motivos que sean, quiere encontrar un comprador lo antes posible para dejar de seguir teniendo gastos. Si una persona necesita una hipoteca, el proceso de compra de vivienda se puede demorar bastante en el tiempo, ya que hay que esperar a que el banco conceda la financiación, entre otras cosas.

Puede darse la circunstancia de que el banco finalmente rechace la financiación y el vendedor tendrá que reanudar la búsqueda de un comprador, ya que desde que la vivienda se apalabra, no lo puede enseñar a otros posibles candidatos.

Sin embargo, si una persona dispone del dinero que pide el vendedor, tiene un poder de negociación mayor, ya que tiene a su favor el tiempo: puede entregar el dinero ya.

¿Qué es y cómo funciona la compra con pago aplazado?

La compra con pago aplazado es aquella en la que el comprador se compromete a pagar la vivienda en unos plazos determinados. Esas condiciones deben quedar estipuladas en un contrato que posteriormente deberá ser elevado a escritura pública (es decir, firmarlo ante un notario) para evitar que se venda a otra persona o que el banco lo embargue.

Después, queda a elección del vendedor dar las llaves desde que se firma el contrato de compraventa o cuando se hayan efectuado todos los pagos.

En caso de no cumplir con las cuotas y los plazos, la compraventa quedará resuelta; es decir, la vivienda se devuelve al vendedor, y el dinero adelantado, al comprador, aunque con ciertas penalizaciones que se deben acordar previamente.

¿Cuáles son las condiciones habituales para realizar una compra con pago aplazado?

Gastos de comprar una vivienda de obra nueva sin hipoteca

En el caso de comprar una vivienda de obra nueva sin hipoteca, habrá que solicitar a la promotora los documentos pertinentes para efectuar la compra. Después, hay que firmar un contrato de compraventa y entregar una señal a modo de reserva. Después de la firma de la escritura, se realiza el resto del pago.

Si compramos una vivienda de segunda mano sin hipoteca nos libraremos de pagar la cuota variable del IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), pero si compramos una obra nueva, sí deberemos abonar tanto la fija como la variable.

Guía paso a paso para comprar un piso de obra nueva

Gastos de comprar una casa de segunda mano sin hipoteca

En el caso de las viviendas de segunda mano, habrá que pagar el precio y los gastos: el ITP, que es fijado por cada comunidad autónoma, los gastos de notaría y registro y, opcionalmente, de gestoría.

Finalmente, si vas a comprar una vivienda sin hipoteca, asegúrate de acreditar el origen de los fondos y realizar los pagos de la compraventa mediante cheque bancario nominativo, la fórmula más habitual y recomendable.

Calcular ITP de una vivienda para comprar