Las dos partes implicadas en la compraventa pueden negociar y pactar las condiciones. Es posible que el vendedor quiera recibir un único pago, pero en otras ocasiones se puede acordar la recepción de una renta vitalicia periódica. En cuanto al usufructo de la vivienda se suele conceder al fallecimiento del vendedor, aunque también será posible que no esté vinculado a este hecho, sino a un periodo de tiempo determinado.
Aunque este tipo de transacciones no son muy habituales en España, es posible que el interés se incremente con los años. Los vendedores suelen ser personas de más de 65 años, sin herederos, que ven en esta operación una forma de lograr unos ingresos extra como un complemento a una pensión reducida o para conseguir dinero que invertirán en mejorar su calidad de vida.
¿Quién se hace cargo de los gastos de adquisición de vivienda en nuda propiedad?
Todos los gastos relacionados con la compraventa recaerán sobre el comprador, a excepción de la plusvalía municipal de la que se hará cargo el vendedor. Aunque estará exento del pago de este tributo, siempre que tenga más de 65 años, venda su vivienda habitual y lleve más de tres años habitando esa vivienda de forma continuada.
En cuanto a los gastos relacionados con el mantenimiento de la vivienda, la persona que mantiene el usufructo (vendedor) tendrá que afrontar los gastos relativos al día a día, como la cuota de la comunidad o los recibos relacionados con los suministros. Las derramas extraordinarias, por averías o rehabilitación del edificio, recaerán sobre el comprador.
Otra cuestión relevante será el seguro de la casa, tanto comprador como vendedor deberán hacerse cargo de su parte. El usufructuario (vendedor) tendrá que contratar un servicio para proteger el contenido, mientras que el comprador deberá pagar un seguro relacionado con el continente.
¿Qué impuestos supone la compraventa de una vivienda en nuda propiedad?
Con la venta de la nuda propiedad se produce una alteración patrimonial, el vendedor recibirá ingresos por la operación. Como todo incremento patrimonial, estará sujeto al pago del Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas. Tanto el comprador como el vendedor tendrán que hacer frente a diferentes tributos.
IRPF
Sin embargo, en este caso habrá varias excepciones a tener en cuenta. Si se trata de la residencia habitual del vendedor no tendrá que pagar este impuesto. La cosa cambia cuando hablamos de una segunda vivienda o si el vendedor, a pesar de tener más de 65 años, no cumple con todos los requisitos exigidos en la normativa. En estos últimos supuestos sí deberá tributar en su declaración de la renta.
Otra cuestión, serán las rentas vitalicias que el vendedor recibe en caso de no acordar un pago único. Las personas mayores de 70 años están exentas de tributar el 92% de los ingresos que perciban bajo este concepto. Si se acuerdan unas rentas temporales, que no vitalicias, la exención se situará entre el 75% y el 88%. El porcentaje final dependerá del plazo estipulado para el cobro.
Impuesto de sucesiones
Cuando se produce este desdoblamiento de la propiedad plena, las dos partes deberán abonar el impuesto correspondiente al valor que reciben. Es decir, el valor porcentual dependerá directamente de la posesión donada o heredada. Se da, por ejemplo, cuando una persona fallece dejándole el usufructo vitalicio al cónyuge y la nuda propiedad a los hijos.
En el caso del usufructo dependerá de si es temporal o vitalicio. En el primer caso, se aplicará un 2% por cada año pactado, mientras que en el segundo se tomará como referencia los 89 años como dato oficial de esperanza de vida. A modo de ejemplo, si el usufructo es vitalicio y el beneficiario tiene 68 años el porcentaje será del 21% (89-68). El 79% restante recaerá sobre el nudo propietario.
El importe final del impuesto de sucesiones dependerá de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble, ya que cada una cuenta con unas condiciones, deducciones o exenciones diferentes. Tampoco habrá que pagar lo mismo si se recibe una herencia que si se trata de una donación.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
Por su parte, el comprador de la nuda propiedad tendrá que hacer frente al pago de este tributo (ITP) en dos momentos diferentes del procedimiento. Cuando se produce la adquisición de la vivienda en nuda propiedad y, finalmente, cuando se extingue el derecho de uso y disfrute del inmueble por parte del vendedor. Lo que normalmente ocurre cuando este último fallece.
IBI
Aunque siempre puede haber un acuerdo previamente pactado sobre el pago de los diferentes gastos relacionados con la propiedad, habitualmente el Impuesto de Bienes Inmuebles suele recaer sobre el vendedor.
Nuestro Ebook gratuito, Impuestos y gastos que deberás pagar al comprar una vivienda, es de gran ayuda en estos procesos. Ofrece un listado con todos los gastos de la compraventa, desglosado por impuestos y otros gastos a tener en cuenta.
Entonces, ¿qué hay que tener en cuenta antes de comprar una vivienda con nuda propiedad?. Hablamos de un acuerdo beneficioso para todas las partes implicadas. Los vendedores podrán ganar liquidez para un proyecto concreto o para vivir con más tranquilidad durante la jubilación. En cuanto a los compradores, este tipo de operación resultará atractiva para aquellas personas que quieren invertir a largo plazo en inmuebles, con el objetivo de rentabilizar la inversión con el paso del tiempo.
Buenos dias, me han ofrecido una vivienda pagando una renta mensual al propietario durante 60 meses. El vendedor tiene más de 70 años. Es posible? que impuestos y cuando se deberan pagar por mi parte y la suya? Gracias.