¿Cuándo puedo poner en venta mi vivienda, a pesar de tenerla alquilada?

Una de las dudas más frecuentes entre los propietarios de inmuebles es si tienen la posibilidad de venderlos si están alquilados y, en caso afirmativo, cuándo y cómo pueden hacerlo.

Se trata de una situación bastante común y se prevé que el número de propietarios que decidan vender sus casas irá en aumento en los próximos meses, dado que la nueva Ley de Vivienda limita los precios del alquiler y, además, penaliza a los grandes tenedores.

Por este motivo, en este artículo queremos analizar qué sucede si un arrendador quiere vender su piso a pesar de tenerlo alquilado y qué aspectos debe tener en cuenta para hacerlo de manera totalmente legal.

¿Cómo puedo vender mi vivienda si está alquilada?

El propietario de una vivienda puede venderla en cualquier momento, incluso si existe un contrato de alquiler vigente.

De hecho, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la venta de fincas arrendadas, contempla que se trata de una operación completamente legal y muy habitual, aunque para llevarla a cabo hay que seguir una serie de recomendaciones.

El propietario debe respetar el contrato de arrendamiento a la hora de vender una vivienda alquilada

La LAU establece que sólo si el contrato de arrendamiento se ha inscrito en el Registro de la Propiedad la vivienda alquilada se podrá vender. Por lo tanto:

• Si el contrato está inscrito en el Registro: el piso alquilado se puede vender pero el nuevo propietario no podrá vivir en él, ya que tiene que respetar la duración del contrato de arrendamiento. Por lo tanto, el inquilino tiene derecho de vivir en el inmueble que tiene alquilado, hasta que finalice el contrato y, por lo tanto, no podrá ser echado de la vivienda.

• Si el contrato no está inscrito en el Registro: el inquilino tendrá un plazo máximo de tres meses para dejar la vivienda, aunque si el nuevo propietario quiere, puede prolongar el contrato de arrendamiento. En caso contrario, tendrá la potestad de finalizarlo.

El propietario debe comunicar al inquilino que quiere vender la vivienda 

Según la LAU, el propietario de la vivienda está obligado a comunicar al arrendatario su intención de venderla. Debe hacerlo por escrito en un documento en el que aparezca: el propósito de vender, la fecha prevista para la compraventa y el resto de información que considere relevante.

Asimismo, debe hacer constar por cuánto dinero venderá la vivienda, ya que el inquilino tiene el derecho de adquirirla antes que otros posibles compradores, es decir, de adquisición preferente; es lo que se conoce como derecho de tanteo y retracto. Dispondrá de un máximo de treinta días para decidir si quiere comprarla y tres meses para hacerlo, al precio establecido por el propietario.

El propietario debe acordar con el inquilino el régimen de visitas a la vivienda que quiere vender

Dado que mientras dure el contrato de alquiler los propietarios tienen prohibido entrar en la vivienda arrendada sin el consentimiento de los inquilinos, deben acordar con éstos o la agencia inmobiliaria a cargo de la venta del piso, cuál será el régimen de visitas.

Como hemos mencionado anteriormente, si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad y el inquilino no está interesado en comprar el inmueble que tiene alquilado, tendrá tres meses para desalojarlo.

El propietario deberá avisar a los futuros compradores que la vivienda está alquilada

El propietario está obligado a dar a conocer a los posibles compradores que existe un contrato de alquiler vigente sobre la vivienda que quieren adquirir, así como la relación arrendaticia actual. De esta forma, podrán decidir si quieren comprar el inmueble y, en caso afirmativo, si les interesa mantener a los inquilinos o echarlos. En cualquier caso, todo debe constar en el contrato de compraventa de forma clara.

Por lo tanto, como hemos podido comprobar, cualquier propietario puede vender un inmueble aunque esté alquilado, siempre que el contrato de arrendamiento no esté inscrito en el Registro de la Propiedad y que comunique al inquilino su intención de venderlo con suficiente antelación.

Además, hay que tener en cuenta que el arrendatario tendrá prioridad a la hora de comprarlo, por el derecho de tanteo y retracto.