¿Se puede vender o alquilar una vivienda heredada mientras se tramita la herencia?

La vivienda es uno de los elementos más comunes en las herencias familiares. Tener una vivienda en propiedad es, para muchos, el legado perfecto, el regalo ideal. Pero en algunas ocasiones, puede suponer más complicaciones que beneficios, ya que suele conllevar una serie de gastos que no siempre se pueden abordar. Por eso muchos se ven obligados a vender una casa heredada, especialmente en unos momentos tan complicados como estos.

El número de herencias ha crecido en los dos últimos años

La pandemia disparó las herencias de vivienda debido a la alta mortalidad del coronavirus. Según el INE, en 2021 las herencias se dispararon hasta casi 199.000 transmisiones, cuando el récord estaba en 2017 en 169.000. Esta cifra se puede haber visto algo engordada porque, con los parones y limitaciones del inicio de la pandemia en 2020, muchas de las herencias terminaron de tramitarse posteriormente, y se pudieron haber acumulado en 2021.

Cuando se recibe una vivienda en herencia, existen tres opciones: mudarse a ella, quedársela, pero ponerla en alquiler o ponerla directamente en venta.

Según el estudio de Fotocasa Research “Las herencias de vivienda durante la pandemia”, en 2021 el 17,8% de los ofertantes de vivienda tanto en alquiler como en venta eran herederos, frente al 13,9% del año anterior. Dentro de los ofertantes, destacan los vendedores, que llegaron a ser el 23% del total, mientras que los que alquilaban eran el 9,8%.

Entre los motivos para vender una vivienda heredada, se encuentran:

• Supone una preocupación menos.
• Se reparte equitativamente si son varios los herederos.
• Te despreocupas del mantenimiento y su gestión.
• El dinero se obtiene de manera inmediata.

Entre los motivos para alquilar una vivienda heredada, se encuentran:

• Es mejor que tenerla vacía.
• No se asumen más impuestos que los abonados por aceptar la herencia.
• Tienen unas reducciones en la declaración de la renta.
• Supone una fuente de ingresos mensuales extra dada su alta rentabilidad.
• Suele ser más rápido que vender: el tiempo promedio es de dos meses.
• Puedes volver a ella cuando quieras.

¿Qué hacer con el piso hasta que haya acuerdo sobre quién se lo queda?

Tras el fallecimiento del titular, hay un periodo que se conoce como “herencia yacente”. Es un lapso de tiempo que va desde la defunción hasta que se acepta o renuncia la herencia, por lo que no tiene un titular o propietario oficial.

Antes de fallecer, el difunto pudo haber nombrado en su testamento a un representante o albacea, que sería la persona encargada de custodiar la herencia hasta que se llevara a cabo la aceptación o renuncia, y también el reparto. En el caso de que no se hubiera nombrado a nadie, los potenciales herederos serán quienes deban administrar o conservar los bienes de la herencia, sin que ello implique su aceptación.

Cuando un inmueble se encuentra en herencia subyacente, no tiene propietario. Por lo tanto, durante este periodo, no se puede poner en venta porque es necesario que tenga un titular, y en ese momento no tiene. Sin embargo, sí se pueden vender los derechos sobre los bienes heredados.

Alquilar una vivienda que ha sido heredada

Durante este periodo, muchos optan por poner la vivienda heredada en alquiler para costear los gastos que devengan de la tramitación de la herencia. En ese momento, el contrato se firma con los representantes de la herencia. Después de que los bienes sean asignados, los beneficiarios deberán respetar el contrato firmado con el inquilino. Sin embargo, si no se llega a unanimidad y se alquila por decisión de la mayoría, el plazo máximo del alquilar será de 6 años, ya que lo contrario implicaría un acto de disposición que va más allá de la administración ordinaria.

Poner en venta una vivienda heredada

¿Se puede vender una vivienda que ha sido heredada en venta? ¿Hay que esperar algún periodo de tiempo?

En el caso de los herederos forzosos o legitimarios (hijos, nietos, padres, abuelos o cónyuges), legalmente no hay que esperar un tiempo mínimo para vender una vivienda que ha sido heredada.

Sin embargo, si no compartimos ese grado de parentesco, los herederos serán considerados no directos, y la situación cambia.

En este segundo supuesto, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria establecía que debían pasar un mínimo de dos años desde la aceptación de la herencia para vender la vivienda. Pero esta ley se derogó en septiembre del año pasado, con lo que cualquier inmueble que haya sido heredado se podrá registrar en el Registro de la Propiedad con un nuevo propietario sin necesidad de esperar, por lo que se podrá poner a la venta al instante y sin restricciones.

Cuando recibas una vivienda en herencia y quieras vender la vivienda heredada, debes asegurarte de que figuras como propietario y de que posees todas las escrituras.