¿Cómo hacer una donación de vivienda de padres a hijos?

En los últimos años, las donaciones de vivienda se han incrementado de forma exponencial. De hecho, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2024 este tipo de operaciones aumentaron en un 16,7%, superando las 23.000, la segunda mayor cifra de la serie histórica.

Pero ¿qué gestiones hay que hacer al donar vivienda de padres a hijos? ¿Qué hay que pagar ? ¿Cuál es el plazo y qué exenciones existen? Desde Fotocasa, resolvemos las preguntas frecuentes sobre la donación de inmuebles y el pago de impuestos por la operación.

Valor de referencia para comprar, heredar o donar vivienda

¿Cuáles son los requisitos para donar una vivienda a un hijo?

Lo primero que habrá que tener en cuenta es que una donación debe realizarse siempre en vida. El donante debe estar vivo en el momento en que se formaliza la donación, factor que diferencia este procedimiento de una herencia. Además, hay varias gestiones que habrá que realizar para poder formalizar la donación de vivienda:

• Otorgar una escritura pública de donación en una notaria.
• Autoliquidar el impuesto con el modelo 651, que puede tramitarse presencialmente o telemáticamente.
• Inscribir la transmisión del immueble en el Registro de la Propiedad.

¿Cómo hacer una donación de una vivienda? Paso a paso

Pongamos como ejemplo que Juan quiere donar una propiedad a su hija Carla. ¿Qué pasos deberán dar para formalizar la operación de donación?

1. Acreditar la titularidad del inmueble

Juan deberá acreditar ante notario que es el titular de la vivienda para poder realizar la donación, por lo que deberá solicitar en el Registro de la Propiedad una nota simple que certifique quién es el titular del inmueble y cuál es su situación jurídica (cargas, embargos, usufructos…). Con este documento y las escrituras de compra de la vivienda se podrá acudir a la notaría.

2. Acudir al notario para formalizar la donación

Para la donación deberán estar presentes el donante (Juan), el donatario (Carla) y el notario. El primero hará constar su decisión de realizar la donación y el segundo deberá aceptarla. Tras esta formalidad, se podrá proceder a la firma de la escritura de donación.

3. Paga el impuesto de sucesiones y donaciones

En un plazo máximo de un mes desde la firma de la donación, el beneficiario, en este caso, Carla, deberá presentar y liquidar de forma presencial o telemática el Impuesto de Sucesiones y Donaciones en la Agencia Tributaria de la comunidad autónoma (Modelo 651), cuya cuantía dependerá de:

• El valor catastral o de mercado de la vivienda.
• El grado de parentesco con el donante.
• Las bonificaciones fiscales aplicables en su comunidad.

4. Registrar el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad

Con este documento y tras el pago de los impuestos relativos a la transacción, Carla podrá registrar el inmueble a su nombre en el Registro de la Propiedad, haciendo así efectivo el cambio de titularidad de vivienda por donación.

¿Qué impuestos se pagan al donar una casa?

Aunque en una donación los padres están regalando una vivienda a sus hijos, este tipo de transacción no está libre de cargas fiscales.

Impuestos por donación a cargo del hijo (beneficiario)

Por un lado, el hijo o beneficiario tendrá que hacer frente a una serie de impuestos regulados por las instituciones autonómicas y locales:

• Impuesto de donaciones y sucesiones, que se regula desde cada comunidad autónoma.
• Plusvalía municipal o Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, que se calcula en función valor catastral del suelo y los años transcurridos desde la última transacción.

Calculadora de plusvalía municipal [2026]

El pago de estos tributos deberá hacerse efectivo en el plazo de 30 días hábiles tras la firma de la escritura de donación en el notario.

Impuestos por donación a cargo de los padres (donante)

Por otro lado, los padres (donantes) también deberán afrontar el pago de impuestos si la operación supone una ganancia patrimonial:

• IRPF si el valor del suelo ha aumentado en el momento de la donación desde que se adquirió la vivienda.

Excepciones fiscales por donación de vivienda

• De acuerdo con la Agencia Tributaria, cuando el inmueble sea la vivienda habitual del donante y este tenga más de 65 años, no tendrá que pagar el IRPF.
• Cuando el donante se queda el usufructo del inmueble, donando sola la nuda propiedad, que se consolidará a la muerte del donante.

En definitiva, donar una vivienda a un hijo puede parecer un regalo, pero no sale gratis. La cuantía final a pagar puede variar mucho según dónde se localiza la vivienda, ya que los impuestos municipales y autonómicos difieren de una comunidad a otra.