¿Qué debes tener en cuenta cuando vas a comprar una vivienda heredada?

Si nos ponemos en la piel de los vendedores, cuando hablamos de una casa heredada, la operación de venta puede convertirse en un procedimiento más complejo de lo habitual, ya que los herederos, para poder venderla y evitar que el proceso se alargue, deben haber realizado antes varios trámites importantes.

Para vender el piso heredado es necesario haber cambiado la titularidad en el Registro de la Propiedad y haber pagado los impuestos correspondientes. Además, debe existir un consenso para la venta entre los copropietarios (si hay más de uno). Desde Fotocasa, apuntamos qué revisar si quieres comprar una vivienda heredada para evitar problemas y sorpresas.

¿Se puede vender una casa a nombre de un fallecido?

Consultar si se ha firmado la escritura de aceptación de herencia

Para que los herederos puedan vender el inmueble, uno de los primeros pasos que deben llevar a cabo es firmar la escritura de aceptación de herencia. Este paso supone el pago del Impuesto de Donaciones y Sucesiones y la Plusvalía municipal, esenciales para que los herederos puedan inscribir el inmueble a su nombre y, así, poder venderlo como titulares.

Si es una agencia inmobiliaria la que gestiona el proceso de venta, se puede consultar directamente en qué punto está el proceso de aceptación de herencia, además de preguntar por los plazos aproximados para poder realizar la compraventa. En estos casos, la fecha de compra puede alargarse más en comparación con una compra de vivienda común.

Verificar que se haya cambiado la titularidad del piso heredado

Lo siguiente que se debe comprobar es si los herederos se han ocupado de cambiar la titularidad de la vivienda, corroborando que figuran como propietarios en el Registro de la Propiedad.

En el caso de que los herederos quieran vender la vivienda cuanto antes sin haber hecho sus deberes previos, el proceso de venta podría demorarse. No se recomienda firmar un contrato de arras si los herederos no aparecen como propietarios de la vivienda, incluso si aseguran ser los herederos legítimos.

Y ¿cómo se puede averiguar quién es el titular del piso heredado?

Se puede solicitar una nota simple en la sede electrónica del Registro de la Propiedad para verificar que los herederos son los propietarios actuales de la propiedad y que el fallecido ya no aparece como titular. En este documento es posible comprobar el título de la propiedad y el porcentaje de cada copropietario. En el caso de que pertenezca a varias personas, por ejemplo, los hijos del difunto, la titularidad será en proindiviso.

¿Qué es la nota simple y por qué necesitas pedirla para comprar casa?

Para obtener la nota simple, documento que además de la titularidad permite conocer si el inmueble tiene cargas, hay tres opciones:

• A través de la web del Colegio de Registradores.
• Mediante la app del Colegio de Registradores.
• De forma presencial en el Registro de la Propiedad al que corresponda el inmueble.

Si se tramita a través de la sede electrónica de Registradores.org, el coste de la emisión de este documento es de 9,02 euros más IVA.

Asegurar que los herederos están de acuerdo en vender

Uno de los riesgos que podemos encontrar a la hora de adquirir una vivienda heredada es la falta de consenso entre los copropietarios, en el caso de que la vivienda a la venta la hereden varios hermanos o herederos.

A la hora de comprar una vivienda heredada, es conveniente asegurarse de que todos los copropietarios tienen intención de vender la vivienda y están conformes con las condiciones y el precio. Ha habido casos de hermanos que han heredado una propiedad y, a la hora de ponerla en venta, solo uno de ellos gestiona las condiciones, sin acordarlas o pactarlas con el resto de herederos. En situaciones como esta, si uno de los herederos se niega a vender la vivienda heredada o no está conforme con el precio de venta, podrían surgir problemas, por lo que la operación de venta podría alargarse.

¿Qué pasa si todos los herederos quieren vender menos uno?

Si la mayoría de los herederos y propietarios de una vivienda heredada están de acuerdo en vender, pero uno de los propietarios se niega, tanto a vender como a comprar las partes del resto de herederos, ¿qué ocurre?

En estos casos, se inicia una acción judicial llamada división de cosa común o «actio communi dividendo», regulada por el artículo 400 del Código Civil. Cualquiera de los propietarios podría iniciar esta acción y solicitar al Juzgado que la situación de copropiedad se disuelva a través de la venta de vivienda en subasta pública.