Cómo es el proceso de adjudicación de una vivienda en régimen de cooperativa

Que las cooperativas de viviendas están ganando peso en la intención de compra de las personas es algo que no se puede negar. Prueba de ello es que la Encuesta de Buscadores de Vivienda que LACOOOPEstudios ha realizado recientemente, ha vuelto a confirmar esta tendencia que ya se veía desde el 2020. Y es que, en el año 2021, el 49,8% de los usuarios que han participado en ella ha escogido el modelo cooperativo como la primera opción en su intención de compra de obra nueva.

Por ello, hoy queremos mencionar cómo es el proceso de adjudicación de una vivienda en régimen de cooperativa, en el que debes tener en cuenta que se sigue un estricto orden de prelación. Es importante entenderlo bien porque una cosa está clara: quien antes llega se la lleva, aunque cabe destacar que todos los socios de la cooperativa se van a ver beneficiados de comprar su vivienda a precio de coste y de abonar la entrada en cómodas mensualidades mientras se construye. 

Ventajas del proceso de adjudicación de una vivienda en cooperativa

Para que lo entiendas bien, vamos a profundizar un poco más en esto que, sin duda, es la esencia de las cooperativas de viviendas. El motivo por el que adquieres tu vivienda a precio de coste es porque no hay promotor inmobiliario, sino que los socios de la cooperativa se convierten en co-promotores de las viviendas. Esto se traduce en que comprar una vivienda a través de cooperativa supone un ahorro de en torno al 20%, que sería la comisión del promotor inmobiliario y que en el modelo cooperativo se traduce en un ahorro considerable al no existir tal figura.

En cuanto a abonar la entrada a plazos, es otra de las grandes ventajas fiscales de las cooperativas de viviendas. Indiscutiblemente, vas a necesitar tener ahorrado en torno al 25% del coste de adquisición de la vivienda, pero, a diferencia del modelo convencional, no vas a tener que aportar el dinero de golpe en un solo pago, sino que podrás hacerlo siguiendo un plan de aportaciones flexibles que se extiende a lo largo del período de construcción de las viviendas sobre plano.

Este período es de aproximadamente 24 meses desde la concesión de la licencia de obra mayor por parte del ayuntamiento correspondiente y de la obtención de la financiación por una entidad bancaria. Cada banco pone sus propias reglas a la hora de conceder la financiación, aunque, lo normal, es que exija un nivel de comercialización -de socios de la cooperativa- en ningún caso inferior al 70% de las viviendas.

De esta forma, la cantidad que te queda para abonar a través de una hipoteca es del 75% -en ocasiones, inferior- lo que te permitirá conseguir financiación en la mayoría de los bancos o entidades de crédito.

Paso a paso del proceso de adjudicación de una vivienda en cooperativa

Escoge la vivienda que te gusta y formaliza la pre-adhesión a la cooperativa

El proceso es muy sencillo. De manera habitual comienza porque, o bien te has interesado por una vivienda en cooperativa, o bien te has registrado en un portal especializado en cooperativas de viviendas.

En el segundo caso, te llegará a tu correo electrónico las promociones de viviendas en cooperativa que se ajustan a tus necesidades y preferencias. Es el caso del marketplace de LACOOOP, donde te puedes registrar gratuitamente para que la casa que buscas te encuentre.

El siguiente paso es formalizar la pre-adhesión a la cooperativa de viviendas. Es decir, le comunicas a la cooperativa que estás valorando hacerte socio porque hay una vivienda que encaja con tus necesidades.

La pre-adhesión implica el desembolso de una cantidad de dinero que te da el derecho a elegir tu vivienda y a que se bloquee a terceros durante unos días hasta que formalizas la adhesión definitiva a la cooperativa.

En caso de que no desees seguir adelante, esta cantidad se te reembolsaría íntegramente. Si, por el contrario, quisieras seguir adelante, pasaría a formar parte del capital social de la cooperativa para hacer frente a los gastos de gestión, publicidad, licencias, legales y demás aspectos de los que se suele encargar una gestora experta.

Ten en cuenta que, cada cooperativa de viviendas tiene su propio plan de aportaciones que forma parte de sus Estatutos.

Formaliza la adhesión a la cooperativa y abona la señal de tu vivienda

Este acto te otorga la calidad de socio de la cooperativa, y asumirás una serie de derechos y obligaciones.

La cantidad que aportes como señal de la vivienda implica blindar la vivienda para ti, de manera que ningún otro socio de la cooperativa interesado pueda adquirirla. Esta señal o reserva inicial formará parte de la entrada de la vivienda y es una aportación que se entrega a cuenta de tu futuro hogar. Es decir, es parte del precio de compra de la casa. 

Como ya hemos comentado, la entrada de una vivienda en cooperativa ronda el 25% de su valor de adquisición. La aportación de la señal o reserva inicial implica que ya estás abonando la entrada. El resto de la entrada lo abonarás en cómodas mensualidades según el plan de pagos que tenga la cooperativa, y mientras las viviendas se construyen.

Firma el contrato de adjudicación

Cuando adquieres una vivienda en cooperativa, no firmas un contrato de compraventa, sino el contrato de adjudicación. A través de él, “se reconoce tu derecho individual sobre la vivienda que has escogido y que es objeto del contrato”. La firma del contrato de adjudicación te otorga la garantía contractual de que la vivienda que has escogido es para ti. 

Firma las escrituras públicas ante notario

En el momento de la entrega de llaves, firmarás las escrituras públicas ante el notario que dará fe de que has abonado todas las mensualidades establecidas en el plan de aportaciones de la cooperativa y de que se te entregan las llaves de la tu vivienda.

Además, en ese acto, también se hace la división de la propiedad horizontal, lo que significa que serás propietario por ley de tu vivienda. 

¿Qué incluye el contrato de adjudicación de una vivienda en cooperativa?

Como cualquier documento contractual, además de cumplir con las formalidades de fecha y firma, el contrato de adjudicación debe contener una serie de cláusulas obligatorias. También hay otras que, sin ser obligatorias, sería interesante que las incluya.

Lo que debes entender es que, cuanto más completo sea el contrato de adjudicación, menos ocasión habrá para malentendidos legales en el futuro y a diferentes interpretaciones.

Estas son las cláusulas que deberías comprobar antes de firmarlo.

Vivienda adjudicada

Asegúrate de que es la que has escogido, y que vienen detallados el portal, el piso y la puerta. También los metros cuadrados, el número de dormitorios y los cuartos de baño.

Precio de la vivienda

El precio total de la vivienda que aparece en el contrato de adjudicación incluye el IVA. Recuerda que lo normal es que el tipo impositivo sea del 10%. También debe incluir al plan de pago, con la calendarización y cuantía de las diferentes aportaciones.

Compromiso de devolución de las cantidades aportadas

La devolución tendrá lugar cuando se produzca un retraso en la entrega de las viviendas por culpa de la gestora o porque no se obtenga la licencia de primera ocupación para entrar a vivir en tu nuevo hogar.

Existencia de aval

Asegúrate de que las cantidades que aporte están avaladas y recuerda que, por ley, solo es obligatorio que se avalen las cantidades aportadas una vez obtenida la licencia de obra mayor. Si vas de la mano de una gestora experta, estarán todas avaladas.

Entidad financiera y cuenta ley

Tus aportaciones irán siempre a una cuenta segura que será controlada por la entidad financiera y que sólo se podrá emplear para la construcción de las viviendas.

Plazo de entrega

Aunque es importante que quede reflejado, debes entender que todo dependerá del momento en que el ayuntamiento conceda la licencia de obra mayor para poder empezar a construir y que se alcance el nivel de comercialización.