¿Cuánto se paga de impuestos a Hacienda por la venta de una vivienda?

Con 586.913 operaciones firmadas, el pasado 2023 se convirtió en el segundo mejor año tras el boom del 2007. Y, de todas estas transacciones realizadas en el ejercicio anterior, tanto compradores como vendedores se ven obligados a abonar impuestos.

Por un lado, quien adquiere el inmueble debe abonar los gastos que conlleva la compraventa (ITP, Registro, gastos de hipoteca…) y, por otro, quien vende, debe pagar impuestos tras firmar la operación (IRPF, Plusvalía..).

En el artículo de hoy, desde Fotocasa, nos centramos en los tributos que deben pagar los vendedores de vivienda: ¿cuáles son?, ¿cómo se calculan?, ¿en qué momento se pagan tras la venta? ¡Atento!

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¿Qué impuestos paga el vendedor tras una venta de vivienda?

Tres son los impuestos, tanto estatales como municipales, que debe pagar el vendedor al finalizar una operación de compraventa de vivienda:

1. IRPF por la ganancia patrimonial. Se debe abonar en la Declaración de la Renta del año siguiente a la venta.
2. Plusvalía municipal (IIVTNU). Se debe pagar en un plazo de 30 días tras firmar la compraventa.
3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Quien a día 1 de enero es el propietario de la vivienda es quien se hace cargo del impuesto. En muchas ocasiones, vendedor y comprador llegan a un acuerdo para repartirse el gasto.

Veamos, a continuación, en qué consiste cada uno de los impuestos que deben abonar los propietarios que deciden vender una vivienda:

1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

El IRPF es un impuesto estatal que afecta a todos los ciudadanos y, como bien sabrás, se liquida anualmente a través de la declaración de la renta en la que se deben reflejar las ganancias y los bienes por los que tributar.

Cuando se firma una operación de venta de inmueble -vivienda, local o garaje-, el vendedor debe reflejar en la declaración una ganancia o pérdida patrimonial.

En algunos casos, de acuerdo con la Agencia Tributaria, si existe ganancia, esta puede quedar exenta:

• Si la vivienda era habitual y se realiza una reinversión de lo ganado en otra vivienda habitual.
• Si la venta de vivienda habitual la realiza una persona mayor de 65 años.
• En los casos de dación en pago.

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Y ¿cómo calcular la ganancia patrimonial? Por «ganancia patrimonial» se entiende el beneficio económico que obtiene el vendedor de la vivienda con la operación si el valor de transmisión es mayor al de adquisición.

En ese caso, se considera que el vendedor ha obtenido ganancia patrimonial y debe tributar por ello en la Declaración de la Renta. Estos son los tramos aplicables de IRPF sobre las ganancias:

• 19% sobre los primeros 6.000 euros de ganancia.
• 21% entre 6.000 a 50.000 euros de ganancia.
• 23% entre 50.000 y 200.000 euros de ganancia.
• 27% sobre más de 200.000 euros de ganancia.
• 28% sobre más de 300.000 euros de ganancia.

Por ejemplo: si al vender tu piso obtienes una ganancia patrimonial de 30.000 euros, deberás declarar la venta en la Renta y abonar 6.180 euros en concepto de IRPF, siempre y cuando no estés exento.

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2. Plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) se conoce coloquialmente como «plusvalía municipal», y lo aplican directamente los ayuntamientos.

Este impuesto solo afecta al terreno o suelo, por lo que para su cálculo hay que fijarse en valores como el catastral y los años que el propietario haya tenido la vivienda en propiedad.

Al ser un impuesto municipal, los coeficientes y porcentajes de aplicación varían de un ayuntamiento a otro. Por lo general, Ayuntamientos como el de Madrid o Barcelona, establecen que el vendedor dispone de los siguientes plazos para el abono de la plusvalía municipal:

• Treinta días hábiles a partir de la fecha de venta.
• En el caso de herencias, seis meses a partir de la fecha de defunción, prorrogables a un año si se solicita por escrito durante los seis primeros meses.

¿Cómo calcular la plusvalía municipal? Existe un método objetivo y uno real para calcular el importe, y cada contribuyente puede elegir indistintamente en función del que le resulte más conveniente:

• Método objetivo. Para calcular se tienen en cuenta:
  • El valor catastral del suelo.
  • El coeficiente establecido por el ayuntamiento en función del tiempo que hayamos sido propietarios.
  • Un porcentaje determinado por el ayuntamiento.
• Método real. Para este cálculo hay que tener en cuenta:
  • El precio de venta de la vivienda.
  • El precio de compra.
  • El porcentaje del valor catastral.
  • Un porcentaje determinado por el ayuntamiento.

Para determinar el método más conveniente para ti, puedes utilizar la calculadora de plusvalía municipal de Fotocasa:

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3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El tercer impuesto también es municipal pero, en realidad, se paga todos los años desde la adquisición de la vivienda. Como norma, la persona que sea propietaria de la vivienda a día 1 de enero debería hacerse cargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en ese año fiscal, pero lo cierto es que, en muchas ocasiones, vendedor y comprador llegan a un acuerdo para repartirse el pago del impuesto.

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Ten en cuenta que las normativas y condiciones pueden variar dependiendo del ayuntamiento o comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda. Si vendiste un piso en 2023, lo más aconsejable es que acudas a un profesional en fiscalidad o contactes con la Agencia Tributaria para evitar errores en el IRPF.