¿Cómo funcionan las indemnizaciones a los propietarios de viviendas demolidas?

Hace apenas diez días nos enteramos de que el Tribunal Supremo ordenó la demolición de la macrourbanización de lujo Marina Isla de Valdecañas, que se erige en una zona protegida de la provincia de Cáceres. Desaparecerán, así, el resort, las viviendas de lujo, el campo de golf, y todas las instalaciones que, actualmente, se encuentran en funcionamiento.

Se trata de una sentencia presentada por el grupo Ecologistas en Acción, que hace más de catorce años empezó un proceso en contra de dicha macrourbanización, dado que “la Junta de Extremadura utilizó todo tipo de estratagemas para tratar de justificar un proyecto ilegal e irresponsable”, al tratarse de un espacio protegido y, por lo tanto, no urbanizable: la zona Red Natura 2000.

Sin embargo, a raíz de este caso, que como veremos no se trata del primero en España y que, seguro, marca un antes y un después en este tipo de cuestiones, queremos analizar qué sucede con los propietarios de los inmuebles que, por un motivo u otro, tienen que ser demolidos.

¿Hay otros proyectos de demolición de viviendas en España?

Como ya hemos comentado, el caso de la macrourbanización de lujo Marina Isla de Valdecañas no es aislado, ni mucho menos. Los damnificados por las obras de la Sagrada Familia son otro ejemplo de que en España hay muchos casos similares. En este, el Ayuntamiento de Barcelona aceptó la ampliación de una de las alas de la basílica, a la cual sólo podría accederse destruyendo varios edificios de la zona para crear parques y zonas verdes a través de los cuales se podría entrar a esta parte en concreto.

Muchos otros vecinos, también de Barcelona, temen la destrucción de sus viviendas, a raíz de un planeamiento de la ciudad, que data de 1976, y que contempla la destrucción de dos manzanas enteras en el barrio del Eixample.

A pesar de que este proyecto nació hace más de 45 años, el hecho de que el Ayuntamiento haya aceptado recientemente la demolición de decenas de edificios para las obras de la Sagrada Familia, hace temer que también tome medidas acerca de dichas viviendas, afectadas urbanísticamente.

Estos son algunos de los ejemplos más conocidos de planes de demolición en España; sin embargo, hay muchos más. De hecho, cientos de propietarios venden en todo el país inmuebles a precios irrisorios, precisamente, para librarse del coste proporcional de la demolición, que suelen adelantar los consistorios, pero que luego recaen en los dueños.

Los nuevos dueños, entonces, serán los que deban hacer frente a los costes y, además, se quedarán sin casa. Sin embargo, cabe destacar que todos los ciudadanos tienen la posibilidad de acceder a la información en el Registro de la Propiedad, para saber en qué circunstancias se encuentra el inmueble.

Entonces ¿qué sucede con los propietarios de dichos inmuebles? ¿Pueden negarse a abandonar sus respectivas viviendas? ¿Tienen derecho a ser indemnizados?

¿Tienen derecho los propietarios de viviendas demolidas a ser indemnizados?

En el año 2015 el senado aprobó por unanimidad el derecho a indemnización a todos aquellos propietarios cuyas viviendas hayan sido construidas de forma ilegal (como por ejemplo en el caso de la macrourbanización de lujo Marina Isla de Valdecañas, ya que se construyó en una zona protegida) a ser indemnizados antes de que se produzca el derribo de sus inmuebles. Eso sí, siempre que la vivienda haya sido adquirida de buena fe, es decir, sin tener conocimiento de su situación de “ilegalidad”.

De hecho, volviendo al caso de Marina Isla de Valdecañas, los expertos afirman que la Junta de Extremadura tendría que abonar, como mínimo, 145 millones de euros, entre los gastos de demolición, que ascienden a unos 34 millones de euros, y la indemnización a terceros, que podría llegar a los 111 millones de euros. Y es que, como apuntábamos, los propietarios compraron de buena fe sus viviendas.

En este caso, al igual que en el de la Sagrada Familia, las indemnizaciones se establecerán en función de los valores urbanísticos que dictamine el jurado provincial de expropiación, que variarán de un inmueble a otro. Sin embargo, todos podrán reclamar a los respectivos ayuntamientos por los daños y perjuicios sufridos.

Existen otros casos en los que los inmuebles tienen que ser demolidos por falta de seguridad de los mismos, es decir, porque suponen un peligro tanto para sus habitantes como para el resto de ciudadanos. En este caso, los propietarios también tienen derecho de recibir una indemnización y, además, más facilidades para ser realojados, dado que suelen ser familias con pocos recursos económicos.

Para evitar este tipo de situaciones, el Gobierno ofrece ayudas para mejorar las condiciones de habitabilidad de los inmuebles, dentro del Plan Estatal de Vivienda. Sin embargo, dado que los propietarios conservarán la titularidad de los inmuebles, no recibirán indemnizaciones por la demolición en sí; como máximo ayudas estatales.

Como hemos podido comprobar, las demoliciones de edificios y viviendas están a la orden del día en España, aunque cada una de ellas debe tratarse de forma aislada, en función de todas las circunstancias que la rodean y que acabamos de analizar.