¿Es un buen momento para invertir en viviendas en España?

La rentabilidad de la vivienda en España se situó a mitad de 2023 en el 6,6%, según el estudio de “La rentabilidad de la vivienda en España en 2023”, basado en el análisis de los precios de la vivienda en venta y alquiler del portal inmobiliario Fotocasa.

Recién empezamos 2024, un año en el que parece que esta cifra se repetirá, debido a la poca oferta y la gran demanda de viviendas en alquiler que existe actualmente en nuestro país. A ello hay que añadir que el mercado inmobiliario español ha sido en todo este tiempo uno de los principales motores de la economía española y, en consecuencia, un valor refugio para muchos españoles.

Sin embargo, invertir en vivienda o no hacerlo es algo muy personal, que dependerá de las circunstancias y del momento vital de cada persona, así como del momento en el que se encuentre el mercado inmobiliario. En este artículo de Fotocasa analizamos qué aspectos debemos tener en cuenta si estamos pensando en comprar un inmueble para sacarle rentabilidad.

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¿Qué tener en cuenta antes de invertir en viviendas?

Repetimos: comprar una vivienda es una cuestión muy personal que debe meditar cada ciudadano, en función de su situación, sus necesidades y su economía, entre otros aspectos. Es decir, cada persona o núcleo familiar deberá valorar de forma individual si se trata de un buen momento personal para invertir en vivienda o no.

Además, el contexto actual hace que sea difícil afirmar con rotundidad si es un buen momento para hacerlo. Debemos tener en cuenta que la subida de los tipos de interés por parte del BCE y, en consecuencia, del Euríbor, han endurecido las condiciones hipotecarias. Además, el precio de la vivienda también ha incrementado.

Sin embargo, “el ladrillo continúa siendo el activo más seguro que existe en el mercado y el producto financiero con mayor rentabilidad, por lo que se mantiene como el foco de inversión principal para los ahorradores en momentos de incertidumbre económica. Muchos pequeños particulares apuestan por la vivienda como un valor refugio”, asegura María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

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¿Dónde invertir en viviendas en España?

Si bien, como hemos comentado, la rentabilidad media de las viviendas en España es del 6,6% actualmente, debemos tener en cuenta que hay algunas ciudades donde comprar una vivienda puede dar una mayor rentabilidad, como Gandía, la Manga del Mar Menor, Laredo, Torrelavega, Torrent o Langreo, donde la rentabilidad supera el 8,5%.

Las ciudades donde es más rentable invertir en vivienda

Como norma general, las ciudades costeras suelen ser más rentables; de hecho, según el análisis “Rentabilidad en municipios costeros en verano de 2023” realizado por el portal inmobiliario Fotocasa, éstas han experimentado un cambio de rentabilidad, que hace cada vez más atractiva la idea de invertir en viviendas situadas en estas zonas.

Un buen ejemplo de ello es la ciudad de Gandía, en Valencia, que ha visto disparar su rentabilidad y ha pasado del 3,9% (mayo de 2008) al 11,6% (mayo de 2023), es decir, 7,7 puntos más en 15 años. Esto la ha convertido, actualmente, en la más rentable de España.

¿Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda?

Fotocasa dispone de una calculadora que nos permite calcular la rentabilidad de cualquier vivienda, introduciendo una serie de información básica.

Calculadora de rentabilidad de vivienda de alquiler

Lo primero que debemos tener en cuenta son todos los gastos derivados de la compra de la vivienda como la inversión, que incluye el precio del inmueble, los gastos asociados (notaría, impuestos) e, incluso, los gastos de un intermediario en el caso de haber contratado uno.

A continuación, debemos fijarnos en los gastos fijos que se derivan de la vivienda como los gastos de comunidad, el Impuesto sobre Bienes e Inmuebles (IBI), el seguro de alquiler y los suministros.

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Por último, nos encontramos con los gastos derivados del mantenimiento de la vivienda para conservarla en un estado óptimo como, por ejemplo, reformas, reparaciones o, incluso, derramas de la comunidad.

Cómo calcular los gastos de una vivienda que ponemos en alquiler

Una vez que sepamos todos estos datos, debemos aplicar en una fórmula muy sencilla para calcular la rentabilidad que obtendremos por la vivienda.

Ingresos anuales de las rentas – gastos / inversión x 100

¿Cómo saber si una vivienda es rentable?

Además de conocer el porcentaje de rentabilidad que genera una vivienda mediante la calculadora de rentabilidad de Fotocasa, también podemos averiguar en cuánto tiempo tardaremos en recuperar la inversión.

Podemos hacer el siguiente cálculo para saber en cuánto años podrás recuperar lo que invertimos al comprar una casa para alquilar. Se trata del PER. A modo de ejemplo:

• Precio de la vivienda 200.000 euros
• Renta mensual: 1.200 euros
• Renta anual: 14.400 euros
• PER= 200.000 euros / 14.400 euros

El resultado es 13,8, que son los años que tardaríamos en recuperar la inversión que llevamos a cabo.