Por qué algunos vecinos pagan más gastos de comunidad que otros

Todos los propietarios de viviendas están obligados a pagar una serie de gastos para el correcto mantenimiento de la comunidad de propietarios. Algunos son fijos, por lo que se pagan de forma periódica, y otros se producen de forma extraordinaria, como consecuencia de alguna reparación o de la instalación de un nuevo servicio.

Sin embargo, no todos los vecinos pagan el mismo importe de gastos de comunidad, algo que genera controversia e, incluso, hace que muchos de ellos dejen de abonar las cuotas, por lo que se generan deudas en la comunidad de propietarios.

Dado que se trata de una problemática bastante común, hoy queremos analizar qué tipos de gastos hay en una comunidad de propietarios, quién debe abonarlos y por qué algunos vecinos pagan más que otros.

¿Qué tipos de gastos de comunidad existen?

Antes de analizar cómo podemos reclamar deudas ante una situación de impago, es necesario saber qué tipos de gastos existen y cuándo se deben abonar. Pueden distinguirse entre dos grupos:

• Gastos comunitarios ordinarios: son los que pagamos mensual, trimestral, semestral o anualmente. Están destinados a mantener los elementos y servicios de las zonas comunes en comunidades de propietarios. La limpieza del edificio, el mantenimiento del ascensor, el servicio de conserjería, etc, son algunos de ellos.

Los gastos ordinarios se aprueban en el presupuesto anual de la comunidad y están estipulados en los estatutos de ésta. Su precio medio ronda los 100 euros mensuales por vivienda.

• Gastos comunitarios extraordinarios: son los conocidos como derramas, es decir, los que se producen de forma excepcional, como consecuencia de alguna reparación o de la instalación de un nuevo servicio. Instalar placas solares en la comunidad de vecinos, poner fibra óptica, o rehabilitar la fachada son algunos de ellos.

Dado que no forman parte del mantenimiento y conservación normal de la comunidad no están previstos en el presupuesto anual. Su precio dependerá del tipo y la magnitud de la reparación o instalación.

¿Es obligatorio pagar los gastos de comunidad?

Depende. Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que es la que regula todo lo relativo a los gastos comunitarios, los gastos ordinarios deben ser abonados obligatoriamente por todos los propietarios, dado que sirven, como apuntábamos, para el mantenimiento de los elementos y servicios comunes.

Sin embargo, los gastos comunitarios extraordinarios sólo deben ser abonados obligatoriamente si se recaudan para mejorar la seguridad del edificio o para garantizar su accesibilidad. No serán obligatorias, por lo tanto, cuando se recauden con fines estéticos, es decir, para mejorar la apariencia de la edificación.

Por ello, todos aquellos vecinos que, por el motivo que sea, no quieran abonar los gastos comunitarios cuyos fines no sean imprescindibles pueden negarse a pagar una derrama. A pesar de ello, no se les podrá negar el uso ni el acceso a las zonas que hayan sido obra de mejora; es decir, tendrán el mismo derecho a beneficiarse de ellas que los propietarios que sí que hayan pagado la mejora.

¿Quién debe pagar los gastos de comunidad?

De nuevo, la Ley de Propiedad Horizontal atribuye a todos los propietarios del inmueble, el abono de los gastos derivados del uso y mantenimiento de ésta, independientemente de quién viva en ella y, por lo tanto, disfrute de las zonas comunes. Esto aplica tanto a los gastos ordinarios como a los extraordinarios.

Dicho de otra manera, la obligación de abonar los gastos dependerá de quién es propietario de la vivienda, no de quien la habite. Por lo tanto, mientras se mantenga la copropiedad de un inmueble, frente a la comunidad de propietarios, los cónyuges, por igual, serán los deudores solidarios de dichos gastos.

Sin embargo, el Tribunal Supremo se pronunció el año pasado de forma sorprendente sobre una demanda acerca de quién paga los gastos de comunidad ante un divorcio. A diferencia de los que dice la Ley, el TS decidió en esa sentencia que el ocupante de un inmueble deberá hacerse cargo de los gastos de la comunidad a pesar de no ser el propietario, siempre que lo establezca el Juzgado de Familia. Y es que, según él, la persona que asume los gastos comunitarios suele ser la que reside y disfruta de la casa, independientemente de si es propietaria o no

De la misma manera, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que un propietario que tenga su vivienda en alquiler le cobre al inquilino ciertos gastos para el mantenimiento de la vivienda, como los gastos de la comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o la tasa de basura, entre otros.

¿Todos los vecinos pagan los mismos gastos de comunidad?

No. Lo habitual es que a cada vivienda se le atribuya una cuota distinta, a pesar de formar parte del mismo edificio y, por lo tanto, de hacer el mismo uso de éste. Lo que cada propietario abone dependerá de la cuota de participación que tenga estipulada en las escrituras del edificio.

La cuota de participación es un índice de copropiedad regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, que establece qué cantidad de gastos de comunidad debe pagar cada propietario en relación al valor total del piso. Ésta dependerá de varios factores, como la superficie del inmueble, su altura, su situación dentro del edificio, y el emplazamiento interior y exterior de cada una de las viviendas que componen la construcción.

Debemos tener en cuenta que en todas las comunidades de vecinos hay los inmuebles privados y las zonas comunes, y que todos los propietarios poseen su vivienda más una parte proporcional de dichas zonas. A pesar de que las cuotas a pagar por las áreas comunes no tienen una fórmula fija estipulada, suelen ser proporcionales a los metros cuadrados útiles de cada inmueble.

A esta fórmula suelen añadirse otros factores, como el emplazamiento del piso, ya que de ello dependerá, por ejemplo, si se usa más o menos el ascensor, o de si se dispone de patios y terrazas comunes de uso privado.

Cabe destacar que en algunas comunidades de vecinos todos los propietarios pagan una cuota fija igual para todos. Se trata de algo completamente legal, siempre que todos estén de acuerdo y se apruebe en junta por unanimidad. Sin embargo, las cuotas de participación seguirán existiendo, así como el título constitutivo.

Ya sabemos por qué motivo pagamos una cuota de comunidad distinta a la del resto de nuestros vecinos y qué podemos hacer si queremos establecer una cuota igual para todos.