¿Cuánto dura la garantía de una vivienda de obra nueva?

A la hora de comprar una vivienda nueva es imprescindible comprobar que el inmueble no tenga defectos visibles. Ahora bien, ¿qué ocurre cuando los fallos salen a la luz un tiempo después de la compraventa? Aquí es cuando entra en juego la garantía de la vivienda de obra nueva.

Los propietarios deben conocer los períodos de vigencia, el tipo de cobertura de cada garantía y los plazos que establece la ley para reclamar al promotor. Contar con esta información les permitirá actuar con rapidez y reclamar de forma eficaz en caso de detectar algún desperfecto en la vivienda. En Fotocasa explicamos las diferencias entre los distintos tipos de defectos, los plazos y pasos necesarios para presentar una reclamación.

Guía paso a paso para comprar un piso de obra nueva

Diferencias entre vicios ocultos y defectos de construcción en obra nueva

Se conoce como vicio oculto a los fallos en la construcción que no son perceptibles en el momento de entrega de la vivienda, pero que se encuentran ahí y pueden aparecer al cabo de un tiempo. Hablamos de fallos eléctricos, humedades, grietas en paredes, etc. De acuerdo con el artículo 1484 del Código Civil, «El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.»

En cambio, los defectos de construcción son aquellos perceptibles a simple vista como, por ejemplo, los fallos en los acabados de la vivienda de obra nueva.

Ya sea vicio oculto o defecto de construcción, el propietario podrá exigir a la promotora la reparación de los mismos, siempre y cuando se respeten los plazos que fija la ley.

¿Qué se considera una vivienda de obra nueva?

¿Cuántos años de garantía tiene una vivienda de obra nueva?

La garantía en las viviendas de obra nueva viene recogida en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), en la cual se establecen tres períodos en función del tipo de desperfecto.

10 años de garantía para los defectos estructurales

También conocido como el seguro decenal. En esta garantía se cubren los desperfectos más graves que afecten a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio como, por ejemplo, la cimentación, las vigas, el soporte, los muros de carga, los forjados u otros elementos que entren dentro de la categoría de estructural.

3 años para los defectos que afectan a la habitabilidad

Esta garantía cubre los defectos que afectan a la habitabilidad del inmueble, como humedades o fallos en las instalaciones de agua, gas o electricidad.

1 año para los acabados

Durante el primer año están cubiertos los fallos o vicios que afecten a los acabados de la vivienda, como pueden ser los desconchados en la pintura, baldosas mal alineadas, puertas que no cierran, rayaduras en suelos, grifos con fugas…

Estos plazos empiezan desde la entrega del inmueble de obra nueva por parte del constructor y no del momento de la compra de la vivienda. Si el momento de la compra de la vivienda ya ha pasado un tiempo desde su construcción y entrega, parte del plazo de estas garantías ya se habrá consumido.

Por ejemplo, si compramos una vivienda después de 2 años de su entrega, las garantías que tendremos serán de un año para la garantía de los defectos en los elementos de construcción y de ocho años para el seguro decenal.

Un punto a tener en cuenta es que el comprador tiene un plazo de dos años desde la aparición del defecto para reclamarlo, al margen de que sobrepase los años de garantía. De acuerdo con el artículo 18 de la LOE «Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.»

¿Cómo se reclaman los daños incluidos en la garantía en obra nueva?

El defecto, fallo o daño que se localice en la vivienda dentro de los plazos determinados deberá ser reclamado al promotor o al resto de figuras que hayan intervenido en el proceso de construcción.

Es recomendable notificar todos estos daños a través de un burofax, con el fin de que quede registrado si finalmente hay que ir por la vía judicial.

¿Cómo hacer una reclamación por defectos en vivienda de obra nueva?

Cabe recordar que al ir por vía judicial la sentencia tardará más tiempo en salir y supondrá un coste más elevado: abogado, informes periciales, tasas del juicio… Si la sentencia es favorable, el promotor deberá hacerse cargo del juicio y de la reparación.