Pedir hipoteca o firmar contrato de arras: ¿qué debes hacer antes?

Tras visitar la vivienda, lo has visto claro: es la casa de tus sueños. Cumple con lo que buscas en una vivienda y, al tratarse de una muy buena oportunidad, te interesa pagar una señal y garantizar que la vivienda será tuya.

En este caso, ¿qué va primero, pedir hipoteca o firmar el contrato de arras? En Fotocasa, resolvemos todas las dudas acerca del contrato de arras y explicamos qué pasaría en caso de que el banco no te concediera la hipoteca.

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Antes de pedir hipoteca debes firmar las arras

Es habitual que, antes de firmar la compraventa, el vendedor y el comprador firmen un contrato de arras, un acuerdo para comprometerse de forma recíproca, fijando el precio y las condiciones del contrato de la venta del inmueble.

Eso sí, es aconsejable que, antes de firmar el contrato de arras, el interesado tantee en un par o tres de entidades la concesión del préstamo para saber si llegarían a conceder la hipoteca y averiguar cuál sería la cantidad máxima de financiación. Las entidades suelen prestar, de media, el 80% del valor del inmueble, sin embargo, esto puede variar en función del perfil económico y profesional de cada solicitante de hipoteca.

¿Qué incluye el contrato de arras?

Existen tres tipos de arras: las arras penitenciales (las más comunes, recogidas en el Código Civil), las arras penales (persiguen el objetivo de garantizar la compraventa, por lo que si se incumple el contrato, la parte perjudicada puede exigir una indemnización adicional a las arras) y, finalmente, las arras confirmatorias (en caso de incumplimiento, un juez sería el que determinase las consecuencias para esta parte).

En cualquier caso, para firmar las arras, se deben aportar datos para crear el documento, que suele prepararlo la agencia inmobiliaria que se encarga de la venta de la vivienda. Generalmente, esto es lo que debe aparecer en un contrato de arras:

• Los datos personales de comprador y vendedor.
• La descripción de la vivienda.
• El importe que se abonará en concepto de arras (habitualmente un 10% del valor de compra).
• El precio final de la vivienda.
• El tiempo que se dará para concretar la venta ante notario.
• Las cargas del inmueble.
• El reparto de los gastos de la operación de compraventa.

¿Se puede comprar una casa sin un contrato de arras?

En este acuerdo, el vendedor se compromete a entregar la vivienda en la fecha pactada y el comprador abona un importe como señal, que se descontará del precio final del inmueble.

¿Cuánto se paga en el momento de firmar las arras?

Suele tratarse de una cantidad equivalente al 10% del precio total de la vivienda. Por ejemplo, para una vivienda de 100.000 euros, se pagaría un total de 10.000 euros como señal, que se descontarían del precio final de venta del inmueble.

Sin embargo, no existe una cantidad estipulada por ley. El vendedor y el comprador pueden pactar libremente la cantidad que se crea oportuna.

Si no me conceden la hipoteca ¿pierdo las arras?

La pregunta del millón: si no me conceden la hipoteca, ¿pierdo las arras? Antes de firmar el contrato, es altamente recomendable revisar si en el documento figura la cláusula de reserva con condición hipotecaria. Con esta cláusula, el vendedor debería devolver la señal entregada en concepto de arras si el banco no concede el préstamo.

¿Qué diferencia hay entre el contrato de arras y el contrato de reserva?

La principal diferencia entre ambos radica en la seguridad jurídica. El contrato de arras, especialmente en su modalidad más habitual (arras penitenciales), establece de forma clara las consecuencias en caso de incumplimiento: si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada. Si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble de la señal.

En cambio, el contrato de reserva no está regulado por la ley, por lo que sus efectos y penalizaciones dependen exclusivamente de lo que se haya pactado. Por este motivo, esta opción ofrece menos garantías si no está bien redactado o las condiciones no están claras.

¿Es un buen momento para empezar a revisar ofertas de hipotecas?

De acuerdo con los expertos inmobiliarios, 2026 podría estar marcado por la estabilización de los tipos de interés en las hipotecas. De todas formas, el mejor momento para empezar a revisar ofertas hipotecarias dependerá de si se ha encontrado la futura vivienda o no. Y es que, tras firmar la FEIN, las ofertas que se negocien con el banco tienen una duración legal de 30 días naturales.

En caso de haber negociado las condiciones de la hipoteca, si los precios empeoran, estaremos cubiertos ante posibles subidas, mientras que si mejoran, siempre podremos negociar una mejora en las condiciones, ya sea en nuestro banco o con un cambio de entidad. Si estás pensando en comprar, calcula tu futura hipoteca con el simulador de Fotocasa.

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