Radiografía de la vivienda: presente y futuro

Con el final de 2021 a la vuelta de la esquina, es el momento de hacer balance de lo bueno y malo, cómo tarareaba Mecano a finales de los 80 en la canción “Un año más”. El presente ejercicio, que arrastra las consecuencias de la pandemia, la crisis sanitaria y la consecuente paralización de la actividad inmobiliaria en 2020, ha puesto en valor la gran capacidad de reacción y rapidez del sector. Así, en 2021 el mercado inmobiliario ha confirmado su recuperación, convirtiéndose en uno de los principales motores de la recuperación económica. No obstante, el inmobiliario despide el año ante importantes cambios socioeconómicos y legislativos, que suponen la mayor alteración del mercado del último lustro.

La compra, protagonista de la recuperación

El 2021 ha sido un año de evolución positiva del mercado, ya que hacía más de una década que la actividad inmobiliaria no mostraba datos tan positivos. La participación de particulares en el mercado de la vivienda ha repuntado, pasando del 27% en 2020 al 34% en 2021. Concretamente, la responsable de esta dinamización ha sido la demanda de compra. De hecho, en el segundo semestre del año, se ha producido un auténtico cambio de tendencia, en el que, por primera vez, la interacción en el mercado de alquiler y de compra han reducido su tradicional desequilibrio y presentan niveles de participación muy similares entre ellos, del 43% y 44% respectivamente, cuando históricamente el alquiler representaba el 50% de la demanda, la compra el 40%, y había un 10% de agentes que actuaba en ambos segmentos. La compraventa ha reconquistado el sector generando un auténtico boom por cambiar de vivienda, que se ha despertado con gran fuerza en autonomías como la Comunidad de Madrid (18%) y el País Vasco (17%), seguidas de Cataluña (15%), la Comunidad Valenciana (15%) y Andalucía (14%), según datos de Fotocasa Research.

Sin duda, el mercado de la compraventa es el gran impulsor de la recuperación del sector. Prueba de ello será la cifra de compraventas de cierre de año, que se prevé que supere las 520.000 operaciones, lo que significaría la vuelta a niveles similares a los del boom inmobiliario de 2008. Las compraventas han repuntado, principalmente, debido a la batalla hipotecaria que están librando las entidades financieras al intentar competir con tipos muy bajos y un euríbor en mínimos.

Las condiciones facilitadas por parte del sector bancario han presentado abaratamientos en las tasas de interés aplicadas a préstamos hipotecarios, que han alcanzado mínimos históricos, por lo que los usuarios han podido acogerse a oportunidades muy beneficiosas. Como consecuencia de la guerra hipotecaria, la opción preferida por los solicitantes es la hipoteca a tipo fijo:  el 60% de los compradores ya optan por ella

Precio moderado buscando la estabilización

El 2022 también será un gran año para la compra de inmuebles, pero difícilmente se presentará una situación tan favorable como la del año que estamos a punto de dejar, sobre todo, en precios. Si bien es cierto que 2021 ya se inició con ascensos en el coste de la vivienda, la evolución del precio ha sorprendido positivamente durante este periodo. La variación se ha mantenido muy estable, por debajo del 3% interanual -mostrando su pico más alto en marzo con un 2,9% y un mínimo de 0,3% en el mes de julio-, y previsiblemente cerrará diciembre con un aumento cercano al 2%, según el Índice Inmobiliario de Fotocasa

La estabilización del precio de la vivienda de segunda mano es muy relevante, ya que indica que, aunque la demanda por comprar esté en máximos, no ha sido suficiente para que los precios acompañen este gran auge y se eleve así el coste de la vivienda. Es una tendencia muy singular que sugiere que el sector inmobiliario se está comportando de manera ágil y eficaz a la hora de dar respuesta a la demanda surgida.

A raíz del confinamiento, las preferencias y necesidades habitacionales de los ciudadanos se modificaron. La demanda comenzó a dirigirse hacia la periferia de las ciudades gracias al fenómeno del teletrabajo y fue empujada por la búsqueda de luz natural y espacios amplios y abiertos con salida al exterior. Unos requisitos que se han convertido en lo más cotizado de los inmuebles. De hecho, la búsqueda de chalets y fincas rústicas se ha incrementado desde el inicio de la pandemia una media de un 30% y el uso de los filtros de terraza y balcón se han disparado un 40%. Sin embargo, en 2022 probablemente nos espera un cambio: notaremos un retorno de la demanda rural hacia las grandes urbes, ya que el trabajo a distancia ha descendido en porcentajes muy significativos.

Los jóvenes protagonizan el mercado del alquiler

El alquiler ha perdido protagonismo en detrimento de la compra y ha demostrado ser muy volátil frente al impacto de la crisis. Así, la interacción con el alquiler se ha reducido del 48% en 2020 al 43% en 2021, debido al descenso en la participación de los ciudadanos en las franjas de edad más maduras. Al mismo tiempo, los más jóvenes han disparado su demanda y se proclaman como el perfil más activo de este mercado, siendo los menores de 35 años los que más buscan vivienda en alquiler, con un 71% de participación.  Esta cifra representa un incremento de 15 puntos porcentuales con respecto al periodo pre-COVID.

Precisamente, aquí es donde se detecta la mayor frustración, que se ha incrementado durante la pandemia. Cada vez hay más aspirantes a propietarios, es decir, aumenta la necesidad de tener una vivienda en propiedad -el 23% de los ciudadanos pretenden adquirir una casa en los próximos 5 años-. Sin embargo, la principal razón que frena este propósito es la situación económica y laboral de la persona, sumada a la insuficiencia de ahorros, unas limitaciones que han aumentado en 5 puntos porcentuales con el paso del coronavirus. Por lo tanto, la pandemia ha engrosado el desajuste entre ciudadanos que quieren comprar vivienda y que reúnen las condiciones para poder hacerlo.

El alquiler sufre el mayor descenso de la década

Sin duda, la mayor transformación corresponde al mercado de las rentas. Desde principios de 2021, el alquiler ha presentado un cambio de tendencia total con caídas muy pronunciadas de hasta un -15% interanual en ciudades como Madrid o Barcelona. De hecho, el precio del alquiler interanual en España ha sufrido la mayor caída de los últimos 10 años, con un -6,1% interanual en octubre, lo que significa el mayor descenso registrado desde noviembre de 2011 (-6,4%). Un cambio de rumbo que no se producía desde 2015, ya que, desde entonces, el coste de los alquileres se ha incrementado un 41%. El cierre del año probablemente mostrará caídas entorno al -3%, y en febrero del 2022 cumpliremos los 12 meses consecutivos de desaceleración del precio del alquiler en España. Esta regulación natural del coste de las rentas se ha dado en plena polémica por la limitación de los precios, como medida principal incluida en el Anteproyecto de la Ley Estatal de Vivienda, aprobada en Consejo de Ministros el pasado octubre.

¿Ante una burbuja inmobiliaria?

No se debe confundir el aumento de la actividad inmobiliaria que estamos viviendo con el incremento de los precios. Actualmente el riesgo de acercarnos a una burbuja inmobiliaria es muy débil. En los últimos meses la vivienda ha presentado aumentos leves y moderados en los precios, contenidos en el tiempo. Para que saltasen las alarmas serían necesarias subidas en torno al 10%, muy alejadas de los niveles que hemos tenido en el último lustro. Además, partimos de unas condiciones totalmente diferentes a las de 2007. Ahora el sector bancario se encuentra en una situación más saneada y con unos cimientos más sólidos. Destaca por un menor endeudamiento de los agentes del mercado, una menor tasa de morosidad y volumen del crédito hipotecario, un stock de vivienda sin vender muy inferior y un nivel de especulación mucho menor sobre la vivienda.

La vivienda de obra nueva, en auge

La vivienda de obra nueva gana terreno en el mercado. Durante este ejercicio se han registrado incrementos interanuales de compraventas en esta tipología de hasta el 40,2% en julio de 2021, aunque en los últimos meses parece que tiende a la moderación, pero presentando todavía un elevado aumento del 30,1% en el último mes de septiembre. La vivienda a estrenar está mostrando un auge sin precedentes, debido a que sus prestaciones cumplen con los parámetros de búsqueda y responden a las nuevas necesidades de los usuarios.

No obstante, este aumento de la demanda deja entrever la escasez de obra nueva que hay en nuestro país, sobre todo, en las zonas donde más se requiere. Detrás de la falta de la vivienda de obra nueva se encuentran las dificultades de los promotores, no solo para obtener financiación o desarrollar la promoción, sino para realizar la compra de suelo.

La mirada hacia 2022: la inversión en vivienda como valor refugio

La mejora en la evolución de la pandemia se ha traducido en unas perspectivas económicas positivas. En este sentido, las previsiones del sector inmobiliario también son muy favorables. La inversión inmobiliaria ha batido récord en el segundo semestre del año y todo apunta a que podrá continuar acelerándose. El sector, que ha cogido un gran impulso en el 2021 y que inicia el 2022 con una posición muy sólida, se ha convertido en un gran atractivo para el inversor, que percibe el inmobiliario como un valor refugio frente a la incertidumbre económica provocada por la crisis del coronavirus. Así, la vivienda se ha consolidado como uno de los productos financieros más rentables en los últimos años, alcanzando hasta un 6,8% de rendimiento, la cifra más alta de la última década.

El reto ‘Next Generation’

El nuevo año presenta una gran oportunidad en términos de eficiencia energética y sostenibilidad. En 2021, ya se ha visto una clara apuesta por un mercado inmobiliario más eficiente. La rehabilitación de vivienda se llevará la segunda mayor partida de capital procedente de las ayudas de los fondos europeos con un total de 6.820 millones de euros. Por ello, el sector necesita ser más resiliente y actuar con mayor rapidez para poder cumplir con el compromiso de la Agenda 2030. El reto pasa por aprovechar realmente estas ayudas en la tan necesaria rehabilitación de nuestro parque residencial. Y es que la tasa de rehabilitación española se sitúa entre 8 y 10 veces por debajo de las medias de los principales países de nuestro entorno.

Con todo, probablemente recordaremos el 2021 como uno de los años más dulces del inmobiliario, aunque todo apunta a que las buenas noticias permanecerán también durante 2022.