Uno de los problemas a los que se enfrentan habitualmente las comunidades de propietarios es el impago de los gastos de la comunidad por parte de algún vecino. Se trata de una cuestión seria, ya que no solo este pasará a convertirse en moroso y enfrentarse al posible pago de multas elevadas, sino que el resto de propietarios deberán repartirse los costes del vecindario.
Dado que en los últimos meses, a raíz de la pandemia, muchas personas han perdido su trabajo o se han visto afectados por un ERTE, la morosidad en las comunidades de vecinos ha aumentado de forma considerable. Se trata de un tema que preocupa a muchos propietarios y a los administradores de fincas, dado que en todos los vecindarios se debe hacer frente a los gastos mensuales para el mantenimiento de las zonas comunes en la comunidad de propietarios.
A continuación analizaremos qué tipos de gastos hay en las comunidades de propietarios, cómo podemos reclamar deudas, qué acciones se pueden tomar en caso de que no se lleguen a pagar, y si prescriben las deudas con la comunidad de vecinos o no.
¿Qué tipos de gastos comunitarios existen?
Antes de analizar cómo podemos reclamar deudas ante una situación de impago, es necesario saber qué tipos de gastos existen y cuándo se deben abonar. Pueden distinguirse entre dos grupos:
- Gastos comunitarios ordinarios: son los que pagamos mensual o trimestralmente, destinados a mantener los elementos y servicios comunes. La limpieza del edificio, el mantenimiento del ascensor, el servicio de conserjería, etc. son algunos de ellos.
Los gastos ordinarios se aprueban en el presupuesto anual de la comunidad y están estipulados en los estatutos de esta. Su precio medio ronda los 100 euros mensuales por vivienda.
- Gastos comunitarios extraordinarios: son los conocidos como derramas, es decir, los que se producen de forma excepcional, como consecuencia de alguna reparación o de la instalación de un nuevo servicio. La instalación de fibra óptica, la rehabilitación del edificio para reducir el riesgo de humedades o la colocación de placas solares son algunos de ellos.
No forman parte del mantenimiento y conservación normal de la comunidad y, por lo tanto, no están previstos en el presupuesto anual. Su precio dependerá del tipo y la magnitud de la reparación o instalación.
¿Es obligatorio pagar los gastos de la comunidad de propietarios?
La Ley de Propiedad Horizontal, que es la que regula todo lo relativo a los gastos comunitarios. Según esta, los gastos ordinarios deben ser abonados obligatoriamente por todos los propietarios, dado que sirven, como apuntábamos, para el mantenimiento de los elementos y servicios comunes.
Los gastos comunitarios extraordinarios, por su parte, deben ser abonados obligatoriamente por todos los propietarios siempre que se recauden para mejorar la seguridad del edificio, o para garantizar su accesibilidad. No será obligatorio cuando sea con fines estéticos, es decir, para mejorar la apariencia de la edificación.
Por lo tanto, es necesario aclarar que hay ocasiones en las que podemos negarnos a pagar una derrama: todas aquellas que no se recauden para mejorar el bienestar del edificio.
Cabe destacar que los primeros se aprueban en junta en el presupuesto anual de la comunidad, mientras que los segundos en juntas extraordinarias para tal fin. En ambos casos, sin embargo, cada propietario pagará el importe proporcional del coeficiente de propiedad que aparece en las escrituras de su vivienda.
¿Cómo podemos reclamar deudas en una comunidad de propietarios?
Existen una serie de pasos que toda comunidad de propietarios debe llevar a cabo para reclamar deudas de forma legal y correcta. Son los siguientes:
Convocar una junta extraordinaria para dar a conocer qué deudas existen
En las comunidades se celebra, como mínimo, una junta de propietarios anual en la que se debaten y se aprueban, o no, varios asuntos inherentes a la comunidad, como los gastos ordinarios que deberá pagar cada propietario.
En el caso de que uno o varios vecinos no hagan frente a dichos gastos, se deberá convocar una junta extraordinaria para exponer la situación de morosidad a la que se enfrentan y aprobar la reclamación de las deudas existentes ante un juzgado.
Dar a conocer al deudor que debe abonar los gastos de comunidad lo antes posible
Es importante mantener un ambiente cordial entre los propietarios, por lo que, a pesar de que en la junta extraordinaria se apruebe la decisión de tomar medidas legales, es importante que el presidente de la comunidad o el administrador de fincas hable con el deudor de manera pacífica para que este se ponga al día de todos sus pagos sin tener que recurrir a la justicia.
Sin embargo, para que conste que existe una deuda en la comunidad que puede prolongarse en el tiempo, es importante mandar al vecino moroso una notificación con acuse de recibo, como un burofax. En este debe especificarse la fecha y los motivos específicos por los cuales se le manda la notificación, así como la firma del secretario y del presidente de la comunidad.
Esperar la respuesta del deudor
Una vez hayamos hecho saber al deudor que la comunidad le está reclamando los gastos pendientes, hay que esperar a que este se posicione. En caso de que abone el importe que debía, y los posibles intereses por atraso, el caso quedará resuelto.
Si, por el contrario, se opone a pagar, la comunidad de propietarios deberá interponer una demanda y esperar a ir a juicio, mediante un procedimiento monitorio. Mientras tanto, puede solicitar el embargo preventivo de los bienes del deudor.
Finalmente, si el deudor no se posiciona, la comunidad tendrá la potestad de dictar un decreto mediante el cual podrá embargar sus bienes, hasta que la deuda quede abonada por completo.
