Cómo será el mercado del alquiler de viviendas en 2022

La ley de vivienda, la búsqueda de los inquilinos de viviendas en la periferia de las grandes ciudades más que en el centro y la vuelta de los pisos de alquiler turístico a su negocio, dejando el alquiler a largo plazo, así como la falta de oferta son las principales coyunturas del mercado del alquiler de cara a 2022. Después de dos años marcados por el covid parece que el próximo año podríamos recuperar parte de la normalidad. Desde Fotocasa hemos preguntado a los principales profesionales en el sector sobre su visión de la evolución del mercado del alquiler en 2022.

¿Qué podemos esperar del alquiler de viviendas para el próximo año?

Todos los expertos coinciden en que la nueva ley de la vivienda, con su consecuente incertidumbre jurídica y tope de precios en zonas tensionadas, marcará un 2022 convulso en el mercado del alquiler. 

De acuerdo con el análisis de María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, sobre el mercado del alquiler para 2022, de cara al cierre de año podríamos encontrarnos con un descenso en el precio del alquiler a nivel nacional de entre el -4% y -5% interanual. Estos descensos han marcado claramente el 2021 y seguirán siendo la tendencia para la entrada de 2022, cumpliendo un año de desaceleración del precio del alquiler en España. La menor demanda en las grandes ciudades a favor de la periferia es una de las razones principales de esta caída. No obstante, de acuerdo con el economista Gonzalo Benardos, la vuelta de la población itinerante (estudiantes de ciclos superiores y personas que vienen a España a trabajar), así como la bajada de oferta de la vivienda, consecuencia de la ley del alquiler y la vuelta del alquiler a corto plazo, son algunos motivos por los que el precio del alquiler en 2022 podría aumentar.

La incertidumbre marcada por la nueva ley de vivienda, como afirman la mayoría de profesionales, podría acarrear que muchas de las viviendas de particulares que tienen en alquiler se pasen al alquiler turístico o a la venta de vivienda, donde el mercado se ve menos afectado por la ley y con una subida de precios moderada pero estable.

¿Qué opinan los expertos sobre el mercado del alquiler en 2022?

Entrevistamos a los principales expertos y profesionales del sector inmobiliario para conocer su visión sobre cómo evolucionará 2022 en el alquiler de pisos. 

María Matos, Directora de Estudios de Fotocasa

El mercado del alquiler ha presentado caídas muy significativas en el precio (de hasta un -15% en ciudades como Madrid o Barcelona) desde principios de 2021.

Esta bajada es debido al descenso de la demanda en las zonas más céntricas de las grandes ciudades y el debilitamiento en la participación de las franjas de edad más maduras, lo que ha provocado la moderación y regulación de los precios. De cara al final del año  podríamos encontrarnos con un descenso en el precio del alquiler a nivel nacional de entre el -4% y -5% interanual. 

Estas bajadas seguirán siendo la tendencia para el comienzo de 2022. Una circunstancia que impactará en los bolsillos de los ciudadanos y que ayudará a mejorar su accesibilidad a la vivienda en las zonas tensionadas después de años de intensas subidas en los precios de la vivienda en alquiler. 

Judit Montoriol, economista lead de CaixaBank Research

Si bien la tendencia a la moderación del precio del alquiler en España se inició antes de la aparición de la COVID-19, la pandemia no hizo más que acelerarla y los descensos han sido generalizados en gran parte de la geografía española, unos descensos que han sido especialmente acusados en los municipios más turísticos. Los precios del alquiler deberían estabilizarse y encauzar una moderada senda ascendente a medida que la economía española se vaya acercando a su nivel precrisis y a medida que el turismo internacional se vaya normalizando (en CaixaBank Research esperamos que, en 2022, se recupere el 80% de las llegadas de turistas internacionales registrados en 2019).

En este mercado, será importante seguir de cerca las negociaciones en torno al anteproyecto de ley por el derecho a la vivienda, pues en él se introduce un nuevo instrumento regulatorio para que gobiernos autonómicos y ayuntamientos puedan declarar zonas con alquileres tensionados, con el fin de limitar los precios del alquiler en dichas zonas.

Gonzalo Benardos, profesor de economía de la Universidad de Barcelona

A nivel alquiler de la vivienda vamos a ver una subida del precio de la renta entre un 3% y un 5%. Con respecto a cómo afectará la nueva ley de vivienda al mercado del alquiler, en Cataluña no cuenta porque ya se ha llegado a los precios máximos. 

En el resto de España la ley de alquiler no se va a poner en marcha aún y lo más previsible es que haya una reactivación del mercado como consecuencia de las mejores condiciones arbitrarias y como consecuencia de la llegada de la población volátil (población que va y viene como estudiantes universitarios y de postgrado, personas que vienen a trabajar de otros países, personas que se cambian de Comunidad Autónoma…). 

Estos dos factores harán que el precio del alquiler en 2022 suba entre un 3% y un 5%. La vuelta de la población itinerante va a significar un antes y un después en el mercado de alquiler. Sobre todo tiene mucho que ver con que, especialmente en las grandes ciudades, las viviendas que antes estaban destinadas al arrendamiento de temporada (como el alquiler turístico) vuelvan a su mercado, abandonando el alquiler a largo plazo. 

Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria

El mercado del alquiler se enfrenta ahora a los cambios introducidos en la nueva Ley de Vivienda recientemente pactada por el gobierno y sus socios. Ya hay algunas comunidades autónomas, como la de Madrid, que han anunciado que no introducirán topes al alquiler ni incluirán parte de los incentivos fiscales para caseros. En estas regiones, esperamos que no se produzcan grandes cambios respecto a 2021, donde el precio medio de los alquileres, según datos recientemente publicados, que ya bajan de media en España más de un 7%. Hay que añadir también que durante el último trimestre el número de regiones en las que ha caído el precio del alquiler se eleva a trece. No obstante, el temor es que en las regiones en las que se implanten estos topes, se reduzca la bolsa de pisos disponibles para arrendar y por lo tanto se incrementen sensiblemente los precios.

Otra lectura de esta situación nos lleva a pensar que la posible salida de muchas de estas viviendas a la venta, unido a las condiciones del mercado de la compraventa para 2022 (bajos tipos de interés, recuperación del mercado de trabajo, etc.), puedan llevar a muchas personas a optar por la vía de la compra, en vez de por la del alquiler.

José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler

Un mercado de alquiler con una fuerte tensión, con una creciente demanda y cada vez menor oferta de viviendas en alquiler, que ya se están destruyendo debido al anuncio y la previsible aplicación de la Ley de Vivienda durante el 2022, que afectará en primer lugar, al pequeño propietario, con la congelación de rentas y una menor bonificación fiscal de diez puntos, que pasa del 60% al 50%. Un mercado donde subirán los precios, por la destrucción de la oferta, que pasará al alquiler turístico, a la venta o permanecerán cerradas. 

Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI)

El mercado de alquiler se reactivará con fuerza tras la pandemia y la eliminación de las restricciones de movilidad. Se producirá un traspaso importante de los pisos turísticos que se estaban alquilando con contratos convencionales. 

En mi opinión veremos incrementos de precios en todos los tipos de contratos, temporales, turísticos y convencionales de largo plazo. En mi opinión se recuperará los precios pre-covid.

Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso

Es un mercado muy tensionado en España que ahora además entra en vigor de la nueva ley de vivienda, lo cual será un reto en vivienda de cara a 2022. Esta ley establece mecanismos restrictivos del alquiler que en Cataluña ya se han vivido, con una limitación de los precios, no en los mismos términos, pero sí que existen restricciones a la aplicación de un precio de libre mercado en zonas tensionadas. 

Está por ver cómo va a digerir el mercado del alquiler toda esta dinámica. Está claro que la demanda del mercado del alquiler va a seguir tensionando los precios, está claro que la nueva ley va a introducir elementos de confusión jurídica porque habla de zonas tensionadas y de índices de referencia. Al final, las comunidades van a ser las encargadas de definir las zonas tensionadas y de limitar o no los precios ya que las competencias las tienen ellas. Además, la penalización vía IBI a inmuebles que estén vacíos con unos criterios que no son ni objetivos ni concretos. Por lo tanto, va a ser un mercado donde vamos a continuar teniendo una cierta agitación.

En Cataluña ya se probó la limitación de los alquileres y, de la misma manera que ocurrió en otras zonas de Europa, se ha producido una disminución de los inmuebles puestos en alquiler por parte de los propietarios que han optado por la venta. Estas son las consecuencias de introducir inseguridades jurídicas en un mercado tan sensible como el de la vivienda.

Lo que hace falta en este mercado para regularlo es mayor oferta de inmuebles en alquiler y esto se tiene que hacer con iniciativas públicas y privadas con bonificaciones para que todos los inmuebles vacíos que hay en España, puedan ponerse en alquiler. Debemos recordar que más del 85% de los inmuebles vacíos en España del parque de alquiler están en manos de particulares.

Teresa Marzo, CEO de ELIX, Gestión de inversiones inmobiliarias

En 2022 ganarán mayor protagonismo las alternativas habitacionales que ofrecen flexibilidad a los usuarios, como el alquiler y el coliving. El mercado ha tenido durante los últimos dos años una gran capacidad de resiliencia y se ha reinventado para satisfacer las necesidades actuales de la sociedad.

Asociación de Consultoras Inmobiliarias, ACI

Con la nueva ley de vivienda en el punto de mira, el mercado del alquiler residencial se plantea como uno de los que pueden recibir un importante impulso. Las medidas que prevén la vivienda social y asequible pueden ayudar a configurar un marco favorable en el mercado inmobiliario y las consultoras inmobiliarias colaborarán en ello.

Uno de los proyectos que más está atrayendo la inversión y que parece crecer en Europa en general es el Build to Rent. Planificar nueva vivienda, con tecnología puntera, todas las garantías de seguridad y materiales de calidad, con objetivo de alquilar desde un principio dinamizará el mercado al lograr una profesionalización de este segmento y dará más oferta y flexibilidad al sector.