Suben los coeficientes para calcular la plusvalía municipal en 2023

El Gobierno ha dado a conocer los nuevos coeficientes para el calcular el impuesto conocido como la Plusvalía Municipal, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Según el Proyecto de Presupuestos Generales de 2023, Hacienda ha decidido realizar la primera actualización de la tabla de baremos aplicables tras la sentencia del Tribunal Supremo, que anuló el método de cálculo anterior.

Calculadora de plusvalía municipal [2026]

Novedad: actualización de los coeficientes de la Plusvalía Municipal

De acuerdo con el proyecto presupuestario de 2023, el coeficiente se eleva para las ventas de inmuebles comprados hace menos de un año, que pasa de 0,14 a 0,15 y, para las ventas de más de un año aumenta del 0,13 al 0,15. Por otro lado, para las ventas a dos años, cae del 0,15 al 0,14 y, para las de tres años, de 0,16 a 0,15.

Sube el coeficiente para las ventas de inmuebles comprados hace entre 4 y 5 años del 0,17 al 0,18. En las de seis años se eleva de 0,16 a 0,19 y las de más de 7 años de 0,12 a o,18. El coeficiente del impuesto para las viviendas vendidas a 20 años más se mantiene en 0,45, pero se rebaja para ventas a 19 años del 0,36 al 0,29. A 18 años pasa del 0,26 al 0,23 y a 17 años del 0,20 al 0,17.

En resumen, los nuevos coeficientes para calcular el impuesto de Plusvalía Municipal quedan así:

• Menos de 1 año: 0,15
• 1 año: 0,15
• 2 años: 0,14
• 3 años: 0,15
• 4 años: 0,17
• 5 años: 0,18
• 6 años: 0,19
• 7 años: 0,18
• 9 años: 0,12
• 10 años: 0,10
• 11 años: 0,09
• 12 años: 0,09
• 13 años: 0,09
• 14 años: 0,09
• 15 años: 0,10
• 16 años: 0,13
• 17 años: 0,17
• 18 años: 0,34
• 19 años: 0,29
• 20 años: 0,45

Esta tabla de nuevos coeficientes no son de obligatorio cumplimiento para los ayuntamientos. Estos tienen la posibilidad de aplicarlos o no. Por otro lado, los ayuntamientos podrían reducir estos coeficientes, ya que los establecidos por el Gobierno fijan los coeficientes máximos, pero no mínimos, aclaran desde la Asociación Nacional de Inspectores de Hacienda Pública Local.

Los nuevos coeficientes solo afectarán a los contribuyentes que vendan una vivienda, obtengan beneficios y decidan escoger el mecanismo objetivo para calcular la Plusvalía Municipal. Por ejemplo, si el valor catastral de nuestra vivienda es de 50.000 euros y vendimos el piso hace 5 años, con los actuales coeficientes pagaríamos un impuesto de 2.550 euros y, con los nuevos coeficientes, pagaríamos 2.700 euros.

¿Cómo calcular la nueva plusvalía municipal?

Con los coeficientes para poder calcular la base imponible, que se actualizarán según los Presupuestos Generales (PGE) 2023 en los ayuntamientos que lo consideren oportuno, podemos calcular mediante los nuevos cálculos de la Plusvalía Municipal cuál será el impuesto a pagar al vender una vivienda.

Se ofrecen dos alternativas a los particulares que vendan su vivienda para poder optar por el más favorable para cada uno. 

• Mecanismo real: se calcula sobre la diferencia entre el coste efectivo de la compra y de la venta.
• Mecanismo objetivo: se calcula el impuesto sobre el valor catastral del año de compra y del año de venta, el cual se actualizará anualmente.

La opción más ventajosa para el vendedor depende de la diferencia de estos dos datos y el diferencial sobre el que se realice el cálculo del nuevo impuesto de la plusvalía municipal. Con el mismo diferencial, a un vendedor le convendrá más utilizar el dato que sea más bajo.

Además, desde que se aprobó el nuevo cálculo de la Plusvalía se gravan las compraventas realizadas en un plazo menor de un año, es decir, si compramos (o heredamos) una vivienda y la vendemos en un plazo menor a los 12 meses, ahora hay que pagar este impuesto, algo que con la antigua plusvalía no ocurría.

Calcular nueva plusvalía con el mecanismo real

Para calcular la base imponible de la plusvalía municipal debemos restar al valor de venta el valor de compra. Después, debemos multiplicarlo por el porcentaje del valor catastral de la vivienda. Por ejemplo:

• Una vivienda que compramos hace 5 años por 100.000 euros la vendemos por 150.000 euros. Su valor catastral total es de 50.000 (60% de suelo y 40% de construcción)

Base imponible = % valor del suelo x Plusvalía (diferencia entre el precio de venta y compra)

60% de 50.000€ = 30.000€

Calcular nueva plusvalía con el mecanismo objetivo

En este caso se tomaría como referencia la diferencia del valor catastral del suelo en vez de la diferencia entre la compra y la venta de la vivienda.

Para verlo más fácil calculamos cuál seria en este caso la base imponible según el sistema objetivo para saber qué mecanismo nos beneficia más.

Base imponible = valor catastral del suelo x coeficiente

50.000€ x 0,18 = 9.000€

Al obtener un resultado más bajo, nos interesaría escoger este mecanismo para calcular el impuesto de la Plusvalía Municipal. Veamos, a continuación, cuánto deberíamos pagar:

Base imponible x 30% (tipo máximo legal) = Impuesto de Plusvalía

9.000€ x 30% = 2.700€

Y si vendo a pérdidas, ¿debo pagar Plusvalía?

No. Este es el principal problema que se quería solventar con la nueva plusvalía municipal. Así, cualquier persona que venda un inmueble por un valor menor al que lo compró (ya sea por su valor catastral o por el precio efectivo de compraventa) no tendrá que pagar este impuesto.

¿Y si la vendo la vivienda más cara pero el valor catastral es menor?

Aunque sería un caso muy particular y residual, ya que en raras ocasiones ocurriría, podríamos elegir el cálculo más conveniente para nosotros a la hora de pagar el impuesto, por lo que podríamos elegir el valor (ya sea el de venta o el catastral) que ha bajado o que menos diferencia tenga, ya que será el que nos permitirá pagar un impuesto menor.

¿Qué ocurre con las liquidaciones del impuesto?

Con la liquidación del impuesto, es decir, es el ayuntamiento quien nos ha calculado el importe a pagar y nosotros lo abonamos, es probable que se utilice por defecto la diferencia del valor catastral, aunque si podremos elegir deberemos estar atentos al periodo de reclamación (30 días) para pedir el nuevo cálculo con la otra base imponible si creemos que nos conviene más.