Uso privado de las zonas comunes: ¿a quién pertenecen y quién puede usarlas?

En casi todas las comunidades de propietarios hay patios y terrazas comunitarias que, en muchas ocasiones, suelen ser objeto de discusión entre los vecinos. Y es que suele haber una gran falta de información acerca de qué partes del edificio son comunes de uso público y cuáles son zonas comunes de uso privado.

A continuación, desde Fotocasa, para hacer un buen uso compartido de los elementos comunes sin tener conflictos con el resto de vecinos, analizamos qué diferencia hay entre las zonas comunes generales y las privativas, quién puede usar las últimas, cuándo y con qué finalidad.

¿Qué se puede hacer (y que no) al vivir en comunidad?

¿Cuáles son las zonas comunes de una comunidad de propietarios?

Las zonas comunes de una comunidad de propietarios son todas aquellas consideradas necesarias para el uso y el disfrute del edificio. Tal y como recoge el artículo 396 del Código Civil, estos son los elementos comunes de un edificio:

• Suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.
• Elementos estructurales.
• Fachadas, terrazas, balcones y ventanas.
• El portal, las escaleras, la porterías, los corredores, pasos, y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, aunque ellos fueren de uso privativo.

Dado que todos estos son elementos comunes de la comunidad de propietarios, será esta la que se haga cargo de su mantenimiento y de las reparaciones necesarias. Sin embargo, cabe destacar que algunos de estos elementos se encuentran dentro de las respectivas viviendas, por lo que si decidimos hacer reformas en el hogar y vamos a alterar alguno de ellos, necesitaremos el consentimiento de la comunidad de propietarios (cerramientos de balcones, pintura de la fachada, obras en terrazas o balcones, cambio de ventanas…).

¿Qué son los patios y terrazas comunes de uso privado?

Las zonas comunes de uso privado de una comunidad de propietarios son todas aquellas cuya propiedad pertenece a la comunidad pero que, sin embargo, su uso corresponde a uno o varios propietarios por asignación, que habitan en los pisos del edificio.

La mayoría de estos elementos comunes de uso privado suelen ser las terrazas de los pisos bajos o de los áticos, los terrados, o los patios interiores, también conocidos como patios de luces, que es donde los vecinos suelen tender la ropa. A ellos solo podrán acceder los respectivos propietarios de cada una de las viviendas y solo en caso de emergencia o necesidad podrán ser utilizados por el resto de vecinos.  

¿Se puede prohibir el acceso a zonas comunes del edificio a personas ajenas?

¿Cómo se establece que un elemento común sea de uso privativo?

Para que el uso privativo de un elemento común sea reconocido como tal, debe haber sido autorizado de forma unánime por la Junta de Propietarios. Sin embargo, la LPH no contiene normas específicas sobre el uso y disfrute de las zonas comunes, por lo que sigue habiendo bastante confusión acerca de este tema.

Eso sí, de acuerdo con su artículo noveno de la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios deben «Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos».

¿Puede modificar el propietario la estética de una zona común privativa?

Ahora bien, ¿tienen derecho los propietarios de terrazas o patios comunes de uso privativo a hacer reformas y cambios? La respuesta es no. Los propietarios no estarán autorizados a modificar la estructura o la configuración de las zonas comunes de uso privado, añadiendo elementos fijos anclados a la pared o el suelo, o instalando cerramientos o techos, sin contar con el consentimiento y la aprobación por parte de la comunidad de propietarios.

Según el artículo séptimo de la LPH, «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores. […] En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna».

En caso de romper estas normas y hacer obras sin el permiso de la comunidad, los propietarios pueden llegar a enfrentarse a multas de miles de euros y a denuncias por parte de la comunidad. 

Reformas en los espacios comunes de los edificios ¿qué debemos tener en cuenta?