Gastos e impuestos de comprar una obra nueva

La mayoría de españoles prefieren las viviendas luminosas, amplias, con espacios exteriores (balcones, jardines, terrazas…) y que sean sostenibles, aspectos más fáciles de encontrar en las viviendas de obra nueva. Además, estas no precisan de reformas, una de las principales razones por las que buscamos obra nueva.

Sin embargo, ¿cuánto cuesta comprar una casa de nueva contrucción? ¿Son muy distintos los costes a pagar en comparación con la vivienda usada? Desde Fotocasa, analizamos los gastos e impuestos al comprar una obra nueva en España para que puedas organizar tu presupuesto si estás pensando en comprar vivienda a estrenar.

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Gastos e impuestos de la compra de obra nueva

Al igual que al comprar viviendas de segunda mano, también hay una serie de gastos e impuestos a pagar al adquirir obra nueva. Los enumeramos a continuación:

1. Gastos del Registro de la Propiedad
2. Impuestos AJD (Actos Jurídicos Documentados)
3. IVA
4. Gastos de notaría
5. Gastos de tasación

1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

A diferencia de la compraventa de vivienda de segunda mano, en la que que se debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), al comprar una vivienda nueva se debe pagar el IVA.

Este impuesto corresponde al 10% del valor escriturado en el caso de viviendas libres, y del 4% para viviendas protegidas (VPO). Por ejemplo, si adquirimos una vivienda de 250.000 euros, pagaremos 25.000 euros en concepto de IVA (el 10%).

En cambio, si la vivienda es usada, el tipo impositivo del ITP dependerá de la comunidad en la que nos encontremos. Suele oscilar entre el 6% y el 10%, por lo que pagaríamos entre 15.000 y 25.000 euros en impuestos por una vivienda usada del mismo precio.

Calculadora de IVA al comprar una vivienda nueva

2. Impuestos AJD (Actos Jurídicos Documentados)

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) se paga cada vez que se suscribe un documento notarial con cuantía económica y tiene la posibilidad de ser inscrito en el Registro. Su gestión pertenece a las comunidades autónomas y se debe liquidar con el modelo 600.

En el caso de comprar una obra nueva, se deben pagar las cuotas fijas y variables del IAJD. La última corresponde a un porcentaje (entre el 0,5% y el 1,5%) sobre la base imponible, es decir, el valor declarado en la escritura de la vivienda, y varía en función de la Comunidad Autónoma. Así, para una vivienda de 250.000 euros, el precio del impuesto oscilaría entre los 1.250 y los 3.750 euros.

3. Gastos del Registro de la Propiedad

Para que una vivienda pueda pertenecer al comprador a todos los efectos, debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad, un trámite que cuesta entre el 0,15% y el 0,2% del valor de la compra. Para la inscripción de nuestro inmueble de ejemplo de 250.000 euros, pagaríamos entre 375 y 500 euros.

4. Gastos de Notaría

Tanto si se trata de una vivienda nueva como usada, la operación de compraventa implica el pago de los gastos de notaría, que suelen variar en función del precio de la propiedad, la extensión de la escritura, e número de propiedades o garajes anexos, el número de titulares y copias requeridas.

El precio del servicio de notaría está regulado por el Estado, y oscilan entre el 0,2% y el 0,5% del valor de la compra, por lo que si el piso cuesta 250.000 euros, se deberían abonar entre 500 y 1.250 euros.

5. Gastos de tasación

La tasación de la vivienda es un informe clave para las entidades, ya que sirve para conocer el valor real de la vivienda sobre el cual van a conceder un préstamo hipotecario. Acostumbra a tener un valor de entre 300 y 500 euros.

Eso sí, cabe destacar que, en el caso de obra nueva, estos gastos podrían estar incluidos si la promotora ya tiene la hipoteca incluida y el interesado se subroga en dicha hipoteca.

¿Cómo funcionan las hipotecas de obra nueva?

Más trámites específicos: declaración de obra nueva y división horizontal

En el caso de las viviendas de obra nueva, hay otro par de trámites burocráticos que se deben hacer. Normalmente, estos gastos corren a cargo del promotor, por lo que es importante asegurarse de cuáles son los gastos asumidos por la promotora en el contrato de compraventa:

• La declaración de obra nueva. Este documento constata la existencia de una edificación en una parcela determinada en la cual no había más que terreno. Debe realizarse ante notario y quedar inscrito en el Registro de la Propiedad. La declaración de obra nueva está sujeta al IAJD, cuyo tipo impositivo oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor del coste de obra nueva.
• El acto de división horizontal. Es la separación de un inmueble en varias unidades registrales independientes (pisos, locales, garajes…) que pueden ser vendidos individualmente. Como en el caso anterior, la declaración de división horizontal tributa por el IAJD.

En resumen, los gastos al comprar una vivienda de obra nueva, una opción por la que optan 2 de cada 10 compradores de vivienda, pueden suponer entre un 12% y un 14% del precio de venta. Así, para un piso de 250.000 euros habría que tener entre 30.000 y 35.000 euros ahorrados solo para el abono de gastos e impuestos (sin contar la entrada).