Seguro que te has planteado invertir en la compra de una vivienda y obtener un ingreso adicional, ya sea por la vía del alquiler o bien por la obtención de plusvalía con su posterior venta. Pero no todo vale. Te damos algunos consejos y pautas que te pueden ayudar.
Pasos a seguir para comprar una vivienda para alquilar y obtener una renta mensual
Comenzamos con la compra para alquilar con el fin de obtener una renta cada mes.
Analizar qué comprar y dónde
Antes de nada, hay que analizar qué se compra y dónde. Los pisos en zonas con buenas comunicaciones, buenos servicios y dotaciones se alquilarán mejor que las que se encuentren en áreas aisladas o problemáticas. Igualmente, las viviendas ubicadas cerca de grandes centros de negocio, empresas y centros de formación universitaria tendrán siempre demanda. Hablamos de vivienda para alquiler de larga duración, generalmente en ciudades o grandes localidades.
Pero existe también la opción de comprar vivienda en la costa y optar por un alquiler vacacional, aunque esto es un análisis para otro post.
Conocer qué tipo de vivienda da más rentabilidad
Depende del objetivo. Si hablamos de tipologías de 1 y 2 dormitorios, el target es más temporal. La vivienda más demandada está entre 2 y 3 dormitorios. Aunque no olvidemos las tipologías de 3 y 4, que pueden atraer a un público más permanente. Y si están bien distribuidas y cercanas a centros universitarios, pueden dirigirse a estudiantes.
Evaluar si la casa necesita cambios
- ¿Necesita cambios importantes?
Puede comprarse para reformar, más barata, pero es necesario que el precio de adquisición sea lo suficientemente bajo y la reforma asequible, de forma que se pueda obtener la rentabilidad deseada.
- ¿Qué servicios tiene?
El garaje y el ascensor incrementan la rentabilidad, así como zonas comunes. Puede compensar pagar más en la compra y que la casa tenga más servicios porque será más atractiva y se podrá aspirar a un alquiler más elevado. Eso sí, recuerda que todo es cuestión de oferta y demanda.
- Rentabilidad bruta y neta
No es lo mismo. Para calcular la rentabilidad neta, de los ingresos brutos se deben descontar los gastos de la vivienda, tanto los asociados a la compraventa como los derivados de la propiedad, tales como la comunidad, el IBI, los seguros, los gastos de las reformas, incluida la hipoteca si la tuviera. Y descontado todo, obtienes los ingresos netos.
Estos gastos se pueden deducir en la Declaración de la Renta, pero todos ellos con factura detallada a nombre de los titulares.
Analizar la posible revalorización, si el objetivo es la venta posterior
Es necesario recordar que las subidas de precio por sí solas, pueden no ser suficientes. Si pensamos en la revalorización, hay que sumar los gastos e impuestos de la compra y de la venta posterior. Esto indica que, antes de nada, hay que valorar y analizar la zona para ver cuál es su potencial de crecimiento.
Saber cuánto debería revalorizarse para obtener plusvalías efectivas
Para llegar a esa conclusión, se deben tener en cuenta:
- Los gastos e impuestos de la compra
El IVA del 10%, si es nueva o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es de segunda mano; en este último caso depende de cada Comunidad Autónoma (y oscila entre el 6 y el 10%). Y no olvides todos los gastos que conlleva tener una propiedad: cuota de comunidad, IBI, gastos de luz, agua, etcétera.
- Los gastos e impuestos de la venta
La Plusvalía municipal y pagar por las ganancias obtenidas como incremento de patrimonio en el IRPF.
Hechos estos cálculos, podrás saber si de verdad has obtenido ganancias, porque es posible que, aunque vendas más caro que compraste, no obtengas ganancias reales.
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