Vender piso heredado: ¿qué debo hacer?

¿Has heredado un piso y no sabes qué hacer con él? Muchos ven las herencias como una fuente de financiación, aunque en ocasiones puede convertirse en un proceso largo y tedioso, especialmente si hay más de un heredero, en el que pueden surgir disputas familiares que pueden volverse graves si no se llega a un acuerdo entre todos.

Dada la complejidad del asunto, es importante conocer todos los trámites y pasos que hay que seguir antes de poner una vivienda heredada en venta.

Primeros pasos para vender un piso heredado

Obtener toda la documentación

Antes de poner a la venta una vivienda heredada, hay que hacer ciertos trámites para declararnos como propietarios de ella. Para lo cual hay que hacerse con una serie de documentos que nos servirán en el momento inicial y más adelante:

• El certificado de defunción.
• El certificado de últimas voluntades.
• Una copia autorizada del testamento.

Es la forma correcta de garantizar que somos herederos, siguiendo la voluntad del difunto.

Aceptar la herencia

Cuando los documentos ya han sido recopilados, hay que saber si el familiar ha dejado o no testamento para aceptar la herencia, un trámite que se ha de formalizar ante notario.

Si es solo un heredero, basta con que este acepte la herencia ante notario porque no hacen falta demasiados trámites.

Si hay testamento pero es un piso heredado por varios hermanos

Pero la cosa se complica si no es uno solo y son varios los herederos. Entonces habría que:

• Hacer un inventario de bienes y deudas del fallecido: recabar el saldo en cuentas bancarias, patrimonio, deudas… por eso hay que tener todas las escrituras de propiedad a mano.
• Firmar la escritura de partición. La partición de herencia es el acto mediante el cual los herederos o, en su defecto, sus representantes legales que han aceptado la herencia reparten los bienes. Esta firma debe estar ratificada ante notario para poder inscribir la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.

¿Qué pasa si no existe testamento?

La ausencia de testamento se conoce como “herencia intestada”. En este caso, será el notario el que determine quiénes son los herederos de acuerdo a la ley. Hay que demostrar el parentesco con el familiar a través de documentación como el libro de familia, certificados de nacimiento y matrimonio, etc.

Después, se procede a firmar el acta de declaración de herederos, al cual deben asistir dos conocidos del fallecido para constatar que no hay otros beneficiarios.

Ahora se puede seguir con el resto de pasos: el inventario de bienes y, en caso de que haya más de uno, elaborar una escritura de partición en la que se detallan los datos de los herederos y el reparto de los bienes.

Con todos estos trámites, la vivienda pasa a formar parte de tu patrimonio y podrás venderlo si así lo deseas. No obstante, renunciar también es un derecho al que mucha gente recurre si la deuda es mayor que las ganancias, aunque se trata de un procedimiento algo más complejo

Liquidar los impuestos de la herencia

Para que la vivienda pueda ser transmitida, hay que pagar los impuestos:

• El impuesto de Sucesiones y Donaciones. Es un impuesto vinculado con la transmisión de bienes entre personas físicas cuyo coste oscila dependiendo del territorio y la herencia, ya que es gradual: cuanto más se hereda, más hay que pagar. Se realiza en los seis meses posteriores o Hacienda podría sancionar.
• La plusvalía municipal. Es un tributo que grava el aumento del valor del piso desde el momento en el que la persona fallecida lo adquirió hasta el momento de recibirlo en herencia. La cuantía a pagar depende de varios factores: del valor catastral de la vivienda, del tiempo que haya sido propiedad del fallecido, del coeficiente del incremento y el porcentaje definido por el ayuntamiento, entre otros. El pago debe realizarse en los seis meses siguientes en el ayuntamiento donde se encuentre el inmueble.

Inscribir en el Registro de la Propiedad

El último paso para ser dueños oficiales de la vivienda es inscribirlo en el Registro de la Propiedad para cambiar la titularidad. No obstante, no es obligatorio en todas las ocasiones: por ejemplo, no lo hay que realizar si queremos quedarnos con la casa, pero sí si queremos venderla, ya que es una forma de estar protegidos jurídicamente al figurar como títulos legítimos del capital heredado.

El coste depende de varios factores: el número de bienes que se van a registrar y su valor, el número de herederos, etc.

Hay que presentar el certificado de defunción, el certificado de registro de actos de última voluntad y la documentación que acredita el pago de los impuestos. Vamos, los documentos de los que hablamos antes, por eso es tenerlos ya con nosotros, para no demorar los procesos.

Hora de acudir a expertos y vender el piso heredado

Una vez que el Registro lo ha validado, pasa a formar parte de nuestra propiedad y podemos hacer con el piso heredado lo que queramos.

Si finalmente queremos vender piso, podemos hacerlo en calidad de particular o acudir a una agencia inmobiliaria. Lo más recomendable, especialmente si hay varios herederos, es la segunda opción, ya que nos ayudará en:

• Si son varios los herederos y surgen desacuerdos, puede contribuir a que todas las partes vean los beneficios con la operación, además de hacer las veces de mediador y conciliador.
• Si los herederos viven en otra parte.
• Los herederos no se pueden hacer cargo de los trámites.