Desaparece el Artículo 28 de la ley hipotecaria que restringía la venta de una vivienda heredada

El pasado 2 de junio de 2021 el Gobierno proclamó un decreto que elimina el controvertido artículo 28 de la ley hipotecaria. A partir del 3 de septiembre de 2021 este artículo dejará de ser efectivo. La conocida como “Ley de Cuba” restringía a los herederos no directos vender la vivienda hasta pasados dos años, un problema que, desafortunadamente, se ha visto incrementado a causa de la pandemia, según desprende el informe “Las herencias de vivienda durante la pandemia” elaborado por Fotocasa.

¿En qué consiste el Artículo 28 de la Ley Hipotecaria?

El Artículo 28 de la Ley Hipotecaria indicaba que “las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante”. 

Esto implicaba que cuando un familiar no directo (que no sea hijo, progenitor o cónyuge) heredaba el inmueble, la vivienda no podría tener un nuevo propietario hasta pasados dos años por si aparecía algún heredero forzoso (como un hijo no reconocido) que sería el propietario ipso facto del inmueble. 

¿Cómo afectaba a herederos y compradores el Artículo 28?

Con este artículo implicaba que, si se vendía una vivienda con esta particularidad, el nuevo propietario podría perder su vivienda al heredero legítimo, aunque tendría que seguir pagando su hipoteca. 

Además, los bancos son reacios a conceder hipotecas sobre este tipo de viviendas, lo que dificulta también conseguir financiación para comprarlas. 

Por otro lado, el heredero tenía problemas para vender su vivienda hasta pasados dos años de la muerte del propietario anterior. Además, se veía forzado a venderla por un precio por debajo de mercado si necesitaba venderla antes de este periodo por los riegos que conllevaba.

¿Qué implica la eliminación de este artículo en la Ley Hipotecaria?

La derogación de este artículo de la ley hipotecaria permitirá a partir del 3 de septiembre que todas las viviendas afectadas por esta normativa quedar libre de ella, es decir, cualquier inmueble heredado (independientemente del tipo de heredero) se podrá registrar en el Registro de la Propiedad con un nuevo propietario sin ningún periodo de espera, por lo que se podrá vender al momento sin restricciones.

Además, las personas que hayan comprado una vivienda dentro de este contexto y estén en los “dos años de espera” se verán liberados de esta espera, pudiendo registrarse como propietarios de la vivienda sin problema.

Aunque fue polémico que este artículo no se eliminase en el cambio de la nueva ley hipotecaria realizado en 2019, la pandemia ha tenido un rol importante con que el Gobierno tomase esta decisión ahora. La pandemia, de acuerdo con el informe de Fotocasa  “Las herencias de vivienda durante la pandemia” ha hecho que durante el último año las herencias de viviendas aumentasen en nuestro país. 

El incremento de herederos que vendían su vivienda fue del 23% del total de vendedores en 2021. Mientras tanto, los herederos que alquilaban una vivienda fueron el 9,8% del total de arrendadores.

La historia de la conocida como la “Ley de Cuba”

El Artículo 28 de la ley hipotecaria tiene su sentido si lo ponemos en contexto. Este artículo se redactó en 1946 (menos de 50 años desde la independencia de Cuba de España) 

Esta normativa tenía sentido hace 75 años, ya que permitía a los descendientes de españoles emigrados a otros países (especialmente en las antiguas colonias) tuviesen tiempo de recibir la noticia del fallecimiento y viajar hasta España para poder recibir la parte que les correspondía de la herencia.