¿Qué son y cómo funcionan las hipotecas inversas?

¿Es posible que el banco nos pague cada mes por nuestra vivienda sin perder la propiedad? Pues sí. Existe un producto financiero conocido como hipoteca inversa que consiste en obtener liquidez a través del patrimonio, especialmente pensado para pensionistas o personas en situación de dependencia severa.

Desde Fotocasa, analizamos este tipo de financiación tan particular: qué es, cómo funciona y qué ocurre con la propiedad una vez fallezca el titular, además de resolver las dudas más frecuentes relacionadas con las llamadas hipotecas reversibles o inversas.

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¿Qué es una hipoteca inversa y para qué sirve?

¿En qué consiste la hipoteca inversa? Mediante una hipoteca inversa, el propietario de la vivienda cobra del banco una renta con el respaldo del inmueble, que sirve como garantía. Por la naturaleza de la operación, está dirigida a personas mayores de 65 años.

El importe del préstamo se puede recibir en un único pago, mensual o ambas. Las condiciones dependerán de la edad del cliente y del valor que tenga el inmueble. La ventaja de las hipotecas inversas frente a la venta de la vivienda o el alquiler es que el titular mantiene la propiedad y el uso hasta su fallecimiento, obteniendo un ‘extra’ en su pensión.

Ejemplo: ¿cómo funciona una hipoteca inversa?

Una persona con 65 años vive en una propiedad valorada en 300.000 euros. Con una pensión de 600 euros, la hipoteca inversa puede ser la solución ideal para recibir ingresos adicionales cada mes y vivir con mayor tranquilidad económica. Así, el propietario podría elegir, por ejemplo, entre un pago de 300 euros mensuales o bien el abono único de un porcentaje del precio del piso, que suele rondar entre el 20% y el 30%.

Mientras viva, su casa sigue siendo suya, y puede vivir en ella hasta su fallecimiento. Eso sí, en el momento en el que falte, sus herederos tendrán tres opciones: pagar la deuda acumulada para quedarse con la vivienda, vender la vivienda y saldar la deuda con el banco o renunciar y que la entidad se quede con el inmueble para cubrir la deuda.

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Opciones tras el fallecimiento: pagar, vender o renunciar

Como adelantamos, los herederos tienen tres opciones tras el fallecimiento del propietario de la vivienda con hipoteca reversible o inversa:

1. Pagar la deuda y conservar la vivienda. Si los herederos quieren vivir en el inmueble o prefieren conservar la propiedad por motivos sentimentales, una opción es pagar la deuda (el capital recibido con la hipoteca inversa más los intereses) con dinero propio.
   • Por ejemplo, si el titular de la hipoteca inversa recibe 300 euros mensuales durante 10 años, se genera una deuda de 36.000 euros más intereses.
2. Vender la vivienda y pagar la deuda con el dinero de la venta. Otra alternativa es vender la vivienda y usar parte del dinero para cancelar la hipoteca inversa. Esta suele ser la alternativa más habitual entre herederos.
3. Renunciar a la vivienda. Finalmente, también se puede renunciar a la herencia de la vivienda si la deuda es mayor al valor del inmueble o no conviene asumir la deuda. En este caso, el banco subastará el inmueble para recuperar el dinero.

¿Por qué no son habituales las hipotecas inversas en España?

Aunque se podría favorecer la constitución de este tipo de productos, no es una opción muy popular de financiación entre los mayores. Esto se debe a factores culturales y económicos.

En España está muy arraigada la necesidad de dejar en herencia los inmuebles, que son el principal foco de inversión privada de los particulares. Culturalmente, adquirir una vivienda supone una herencia familiar con valor sentimental, por lo que ‘vendérsela’ al banco y dejar una deuda a los hijos no está vista como una solución tan atractiva. Otra de las razones por las que las hipotecas inversas no tienen demasiado éxito es el poco interés que han mostrado los bancos en ofrecerlas.

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Preguntas frecuentes (FAQ) sobre la hipoteca inversa

¿Quién puede pedir una hipoteca inversa?

Habitualmente, este tipo de producto está pensado para personas mayores de 65 años o con dependencia que sean propietarias de una vivienda libre de cargas o con una deuda pendiente muy baja.

¿Se puede cancelar una hipoteca inversa?

Sí. Se puede cancelar una hipoteca inversa antes del fallecimiento abonando la deuda pendiente, aunque se podrían aplicar comisiones por cancelación anticipada, según las condiciones que se hayan pactado por contrato.

¿Es posible contratar hipoteca inversa con una hipoteca pendiente?

Sí, pero primero se debe cancelar o amortizar la deuda pendiente. Normalmente, se usa parte del dinero que se reciba de la hipoteca inversa para amortizar la hipoteca pendiente.