La actualización del alquiler, el alquiler con opción a compra, las rentas antiguas, el concepto de arrendador o arrendatario, la fianza, la garantía adicional, la prórroga del contrato, el derecho de tanteo y retracto… Existe una terminología relacionada con el alquiler de vivienda que, para los que arriendan un piso por primera vez, puede suponer un quebradero de cabeza.
Desde Fotocasa, hemos creado este «Diccionario de alquiler» con 25 conceptos clave que te ayudarán a entender un contrato, dominar cuáles son las normativas aplicables a los alquileres y conocer las cláusulas más habituales.
Tipos de alquileres: formas de alquilar una vivienda
1- Alquiler de vivienda habitual
El arrendamiento o alquiler de una vivienda habitual tiene la función de satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino. Este es el hogar en el que reside la persona, que utiliza la vivienda alquilada como residencia fija durante el plazo durante del contrato.
2- Alquiler compartido
El alquiler de una vivienda compartida suele estar a nombre de todos los inquilinos del piso. Se trata de la modalidad de contrato de alquiler más habitual en las viviendas compartidas entre amigos o compañeros de piso. Todos figuran en el contrato, por lo que deben responder por las obligaciones y derechos en relación al arrendamiento.
3- Alquiler con opción a compra
El alquiler con opción a compra es un contrato compuesto por un subcontrato de alquiler y otro de compraventa. El inquilino puede vivir de alquiler en la vivienda por un tiempo, tras el cual tendrá derecho a comprarla por un precio acordado al que se le descontarán, total o parcialmente, las rentas pagadas hasta el momento.
Puede ser beneficioso para el inquilino, porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra, y para el casero, porque tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro.
4- Alquiler social
Modalidad de alquiler para todas aquellas familias y personas desahuciadas de su vivienda por el impago de la hipoteca y que no pueden pagar la renta de un contrato de alquiler normal. La vivienda social la debe ofrecer la propia entidad ejecutora del desahucio de su anterior vivienda. Para acceder a este tipo de alquiler hay que cumplir una serie de requisitos.
5- Alquiler de renta antigua
Contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985 que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Sus inquilinos pagan rentas muy bajas que solo se actualizan según la subida del IPC. Están amparados por el derecho de prórroga indefinida, es decir, puede seguir en el piso durante toda su vida pese a pagar muy poco dinero.
6- Alquiler vacacional
Se trata de viviendas o alojamientos turísticos alquilados por semanas o días. En este caso, el propietario del apartamento, casa o piso alquila su vivienda amueblada por periodos cortos de tiempo. Este tipo de alquiler suele verse como un alternativa a los hoteles.
Términos relacionados con el alquiler de vivienda
7- Actualizar renta
La actualización de la renta es la posibilidad de actualización del precio si así se estipula en el contrato de alquiler. Desde la aprobación de la nueva Ley de Vivienda, la actualización del alquiler deja de estar vinculada al IPC y pasa a actualizarse de esta forma:
- 2023: la actualización será de un máximo del 2%.
- 2024: la actualización será de un máximo de un 3%.
- A partir de 2025: para enero 2025 se creará un nuevo índice de referencia más estable e inferior al IPC.
8- Arrendador
Aquel que cede en régimen de alquiler su inmueble mediante la firma de un contrato. Estos son los derechos y obligaciones de los propietarios de vivienda.
9- Arrendatario
Aquel que, mediante un contrato de arrendamiento, adquiere el derecho a usar un inmueble a cambio del pago de una renta. Descubre aquí cuáles son los derechos y obligaciones de los inquilinos.
10- Contrato de alquiler de vivienda
El contrato de alquiler de vivienda es un pacto por escrito entre inquilino y propietario en el que se adquiere el derecho de uso de la vivienda (el primero) o a ceder en régimen de alquiler la misma (el segundo). En este pacto por escrito deben aparecer los derechos y obligaciones de ambas partes. Hay varias tipologías según el plazo del alquiler: de larga duración, por temporadas o por días/semanas. Es la mejor garantía legal tanto para inquilino como para propietario.
11- Desistimiento de contrato
El desistimiento de contrato de alquiler puede llevarse a cabo por ambas partes. Se trata de la posibilidad que la ley ofrece al inquilino de finalizar anticipadamente el contrato de alquiler. En el caso del inquilino, este puede rescindirlo siempre que hayan transcurrido los seis meses desde la firma y preavisando al propietario con un mínimo de 30 días de antelación.
12- Esfuerzo del pago del alquiler
El esfuerzo del pago del alquiler equivale al porcentaje de los ingresos que se destinan al pago de la renta. Por lo general, de acuerdo con el Banco de España (BdE), no debemos destinar más del 35% de nuestro salario al pago de la vivienda.
13- Fianza de alquiler
Cantidad de dinero que suele equivaler a una mensualidad que el inquilino debe entregar al arrendador a la hora de formalizar el contrato de alquiler como garantía de que cumplirá con su parte. Es obligatoria y el propietario debe depositarla en el organismo legal competente hasta que finalice el contrato de alquiler.
14- Garantía adicional
La garantía complementaria o adicional en un alquiler es una garantía extra que el propietario puede solicitar al inquilino para estar cubierto ante impagos y desperfectos. Según establece el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el valor de la garantía adicional no podrá exceder las dos mensualidades de renta.
15- Impago del alquiler
El impago del alquiler es la falta de pago de las mensualidades del alquiler. Este motivo es una de las razones por las que el propietario puede dar por finalizado el contrato, de acuerdo con el artículo 27 de la LAU.
16- Oficina de depósito de fianza
La fianza que abona el inquilino debe ser depositada por el propietario en los organismos públicos, conocidos como oficinas de depósito de fianza, administradas desde las comunidades autónomas. Por ejemplo, en Madrid debe depositarse en el Instituto de Vivienda de Madrid (IVIMA), mientras que en Cataluña se deposita en el Institut Català del Sòl (Incasòl).
17- Prórroga de contrato
La LAU establece que todos los contratos firmados a partir de 2019 tienen una duración mínima de cinco años (o siete en caso de que el propietario sea persona jurídica). Pasado este tiempo, si ninguna de las partes tiene intención de finalizar el contrato, se prorrogará automáticamente durante un año y hasta un máximo de tres. Todas las renovaciones del contrato de alquiler posteriores serán de tres años.
18- Renta
La renta es la mensualidad que paga el inquilino al propietario por poder disfrutar del derecho de uso de la vivienda. Su actualización se puede realizar anualmente si así lo estipula el contrato y el impago de la renta puede derivar en una situación de deshaucio.
19- Subarrendar
Es cuando el inquilino pone en alquiler una parte de la vivienda alquilada. Para poder subarrendar la vivienda se debe contar con el permiso del casero mediante una autorización en el contrato o en otro acuerdo por escrito. Quien alquila una parte de la casa a terceros, debe continuar en ella, porque sino sería una cesión. La renta fijada para los otros inquilinos no puede ser superior a la que figura en el contrato.
20- Incumplimiento de contrato
De acuerdo con el artículo 27 de la LAU, las partes pueden dar por finalizado el contrato ante el incumplimiento de las obligaciones estipuladas por contrato. El propietario puede cancelar el contrato por falta de pago de la renta, por la realización de obras no autorizadas, actividades molestas… El inquilino puede también resolver el contrato si el propietario no realiza las obras de mejora necesarias para conservar la habitabilidad de la vivienda, por ejemplo.
Normativas que regulan los alquileres
21- Derecho de tanteo y retracto
El derecho de tanteo es el derecho que tiene el inquilino de adquirir la vivienda de forma preferente en caso de que el propietario quiera venderla. El derecho de retracto consiste en que el inquilino tiene derecho, si ya se ha realizado la compraventa, a adquirir la vivienda por el mismo precio y condiciones por las que se había vendido a un tercero.
22- Fondo social de vivienda
Fue creado en enero de 2013 por los ministerios de Economía y Competitividad, Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad, Fomento, Banco de España, las patronales bancarias y otros organismos, para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.
23- Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece todas las normas, los derechos y las obligaciones de inquilinos y propietarios en materia del alquiler. Se trata de la legislación española que regula el mercado de los alquileres teniendo en cuenta un conjunto de normas legales.
24- Nueva ley de Vivienda
La nueva Ley de Vivienda, en vigor desde el pasado 26 de mayo de 2023, busca regular el mercado del alquiler incluyendo nuevas medidas para regularizar los desahucios, articular ayudas para el acceso a la vivienda o limitar la subida de los alquileres.
25- Código Civil
El Código Civil es el conjunto de normas que regulan las relaciones entre las personas físicas, jurídicas, públicas o privadas. Por ejemplo, el Código Civil es la normativa aplicable a los contratos de alquiler de habitación, mientras que los alquileres de vivienda entera están regulados por la LAU.
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Se agradece esta selección de términos relacionados con el alquiler que habéis publicado. No obstante, se echa de menos una definición de lo que se denomina «Alquiler protegido». ¿Igual está pero no la he visto? Muchas gracias.