Tipos de contratos de alquiler de vivienda en España

Con el crecimiento que está experimentando el mercado del alquiler en España y los distintos cambios en las leyes y normas que lo regulan, se vuelve complicado acertar el tipo de contrato de alquiler que deben firmar propietario e inquilino.

De hecho, la mayoría de caseros que alquilan por su cuenta suelen cometer algunos errores contractuales, principalmente, por desconocimiento. Por este motivo, desde Fotocasa, y junto con la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), hemos elaborado una guía con los tipos de contratos de alquiler para que puedas diferenciarlos en función de la legislación que los regula y elijas la opción que más se adapte a tus necesidades.

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¿Cuántos tipos de contratos de alquiler existen?

Alquiler de vivienda habitual, por habitaciones, temporal… Analizamos uno a uno los tipos de contratos de alquiler disponibles ya sea para arrendar una vivienda, un local o una finca rústica:

 1. Contrato de alquiler de vivienda habitual

Los contratos de alquiler de vivienda habitual son aquellos alquileres regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los inquilinos.

La duración de este tipo de contratos puede acordarse entre inquilino y propietario, aunque el plazo mínimo estipulado por la LAU es de cinco años si el casero es persona física y de siete si es persona jurídica. Anualmente, el precio de la renta puede actualizarse en base al índice de referencia vigente. Para 2025, «el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda», indica la nueva Ley de Vivienda.

2. Contrato de alquiler con opción a compra

Los contratos de alquiler con opción a compra son aquellos en los que se alquila una vivienda, cuyo arrendamiento se rige por la LAU y el Código Civil, pero además, se incluye la opción a compra durante la vigencia del contrato o a su finalización. Los inquilinos podrán adquirir la vivienda en el precio y condiciones pactadas al firmar el acuerdo.

Normalmente, por concederse la opción de compra se suele exigir una cantidad en concepto de prima, cuyo importe se descuenta del precio final si se formaliza la venta. Además, lo habitual es descontar del precio final de venta todas o gran parte de las cantidades abonadas por los inquilinos durante el arrendamiento.

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3. Contrato de alquiler por habitaciones

Los contratos de alquiler por habitaciones están pensados para aquellos arrendamientos en los que se alquila una habitación o parta una vivienda o chalet. Este tipo de alquileres no está recogido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por el Código Civil, concretamente por los artículos 1554 y siguientes.

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4. Contrato de alquiler de vivienda temporal

Los contratos de alquiler de vivienda de carácter temporal son utilizados por estudiantes o profesionales que pasan un tiempo en otras ciudades para atender proyectos de trabajo. Se considera un arrendamiento para uso distinto al de vivienda habitual y está regulado por la LAU y el Código Civil.

5. Contrato de alquiler de vivienda social

Los alquileres sociales pertenecen a una iniciativa del Gobierno que ha dado como resultado la creación del Fondo Social de Viviendas (FSV). Se trata de contratos de alquiler de viviendas públicas con una duración de dos años, pudiéndose ampliar un año más si los inquilinos continúan en situación de especial necesidad.

Normalmente, son arrendamientos de viviendas regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero con unas características especiales.

6. Contrato de alquiler comercial

Este tipo de contrato de alquiler está destinado al arrendamiento de locales comerciales o negocios. Está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su apartado sobre la regulación de alquileres para uso distinto a vivienda. «Tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren», indica el artículo 3 de la LAU.

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7. Contrato de alquileres vacacionales

Los contrato de alquiler vacacional están orientados a los arrendamientos de corta duración de las viviendas destinadas a periodos vacacionales en el sector turístico. En España, no existe una norma única, por lo que están regulados por la legislación turística de cada autonomía.

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8. Contrato de alquiler de renta antigua

Los contratos de alquiler de renta antigua se firmaron antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, por lo que están regidos por la ley de alquileres anterior. Estos contratos mantienen rentas muy bajas y actualizaciones de precio limitadas, ya que estaban pensados para que las familias pudieran acceder a la vivienda.

9. Contrato de alquiler de finca rústica

Finalmente, el contrato de alquiler de finca rústica, regulado por la Ley de Arrendamientos Rústicos. Este tipo de alquileres incluyen el arrendamiento de terrenos agrícolas, que implican plazos de mínimo cinco años, la posibilidad de prórrogas automáticas y el libre pacto de la actualización de rentas. «Las partes podrán establecer el sistema de revisión de renta que consideren oportuno. En defecto de pacto expreso no se aplicará revisión de rentas», señala el artículo 13 de la LAR.