Las costas más rentables de España durante junio de 2021

Desde hace varios años, invertir en viviendas costeras en España es un valor asegurado, ya que es uno de los destinos con mayor demanda tanto internacional como nacional.

Según el informe del año pasado, 2020 la rentabilidad en España alcanzó la cota más alta de los últimos diez años, llegando a un 6,8%. Esto significó un 0,2% más que en 2019, cuando se registró un 6,6%, y un 1,5% más que hace cinco años (5,3%). Este año, según el análisis “Rentabilidad en municipios costeros en verano de 2021” elaborado por Fotocasa en el que se analizan los precios de la vivienda en venta y en alquiler, España tuvo en junio una rentabilidad del 6,7%.

Según María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa, “otro año más se constata que la vivienda no tiene rival como inversión. De hecho, no hay otro producto financiero con una rentabilidad tan alta”. El interés por parte de los inversores no ha descendido, ni tan siquiera tras la aparición del coronavirus, y los datos de la rentabilidad suponen un gran aliciente para quienes ven en el alquiler una apuesta segura.

Los municipios costeros más rentables

Los municipios con mayor rentabilidad

Aunque algunos municipios costeros se mantienen en el top 5, hay nuevos municipios que se colocan entre los cinco primeros puestos de rentabilidad:

• Gandía. Se sitúa como el municipio más rentable en junio de 2021 con una media de 7.9%, casi dos puntos más que hace cinco años. Sus antecedentes de rentabilidad son bastante sólidos, observando un incremento continuado desde junio de 2011 con un 4,4% hasta el año pasado.
• Algeciras. Otro de los municipios que registra grandes progresos: tras registrar un 4,7% en 2011, hace cinco años se incrementó hasta el 7,4% y a fecha de 2021 marca un 7,4%.
• Roquetas del Mar. El municipio almeriense registró un 5,3% hace cinco años, pero en 2021 supera la barrera del 7%: 7,2%.
• Castro-Urdiales: 7%.
• Cartagena. Atrás queda el 5,5% de hace cinco años; en 2021 marca un 6,7%.

Algunos de estos repiten del año pasado: Algeciras, que pasa del primero al segundo puesto; Cartagena, que pasa del segundo al quinto puesto; Castro-Urdiales, que sube un puesto y pasa de la quinta posición a la cuarta.

Municipios menos rentables

En el otro lado de la balanza, los municipios cuya rentabilidad es inferior al 5% son los siguientes:

• Donostia – San Sebastián con 3,5% (frente al 3,8% de hace 5 años)
• Fuengirola con 4,1% (5,7% hace 5 años)
• Barcelona capital con 4,2% (con 5,2% hace 5 años)
• Estepona con un 4,2% (sin datos hace cinco años)
• Palma de Mallorca con 4,3% (con 6,3% hace 5 años)
• Sitges con 4,5%
• Marbella con 4,7% (con 6% hace 5 años)
• Benalmádena con 4,8% (con 5,1% hace 5 años)
• Benidorm con 4,9% (con 5,2% hace 5 años)

Como se puede comprobar, algunos de ellos ya registraban un porcentaje inferior al 5% hace cinco años, y algunos de ellos han experimentado incluso una bajada porcentual.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de una vivienda?

La rentabilidad de una vivienda se obtiene de los siguientes cálculos:

• Por un lado, hay que calcular la totalidad de lo que se percibe por la renta, que recibe el nombre de rentabilidad bruta. Para ello, hay que multiplicar la cuota por el número de meses. Por ejemplo, si la renta está fijada en 450 euros al mes y el contrato es de un año, habrá que multiplicar 450×12. El resultado es 5.400 € al año, que, en porcentaje, representa una rentabilidad del 5,4%.
• Después, hay que calcular los gastos inherentes a la vivienda (IBI, comunidad, seguros…), los cuales hay que restar de la totalidad de la renta; esto recibe el nombre de rentabilidad neta. Pongamos que los gastos, a final de año, ascienden a 1500 euros; esta cifra hay que restarla de la anterior, lo que daría como resultado una cuantía de 3.900€ al año, que es el beneficio íntegro que se obtendría de tener una vivienda en alquiler sin gastos. En porcentaje, esto se traduciría como un 3,9% de rentabilidad.

¿Cuánto tiempo se tarda en recuperar el dinero invertido?

Otra de las preguntas que se hacen muchos inversores es cuánto se tarda en recuperar el dinero invertido. La respuesta a esta cuestión está en el PER (Price to Earnings Ratio en inglés), la ratio precio-beneficio, que se emplea en bolsa, e indica cuánto están dispuestos a pagar los inversores por cada euro de beneficio. Se calcula dividiendo el precio entre el Beneficio Por Acción (BPA).

En este caso, habrá que dividir el precio de la vivienda entre los beneficios anuales. Pongamos que la vivienda costó 120.000 euros y la rentabilidad anual es de 3.900; el resultado es 30,7, que es el número de años que se tarda en recuperar la inversión.

En resumen, las viviendas en zonas de costa españolas llevan años siendo objeto de inversión, y la tendencia no parece tener fecha límite.