Derecho de tanteo y derecho de retracto: qué son y cómo ejercerlos

Los derechos de tanteo y retracto hacen referencia a los derechos de adquisición preferente de una vivienda, y están recogidos en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es la que regula todo lo relativo al alquiler de viviendas.

Pero ¿cuándo pueden aplicarse? Detallamos, desde Fotocasa, qué son exactamente los derechos de tanteo y retracto sobre una vivienda y resolvemos otras dudas relacionadas: ¿cómo debe notificarse el derecho de tanteo y retracto? o ¿cómo debe renunciar el inquilino a su derecho de tanteo y retracto si no está interesado en adquirir la vivienda?

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¿Qué es el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo es la facultad que tiene el inquilino de adquirir el inmueble que está alquilando -en el caso de que el propietario estuviera interesado en vender su piso alquilado-, antes de que lo haga ningún otro comprador, con las mismas condiciones y al mismo precio.

De acuerdo con el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), «El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión».

Por lo tanto, el casero debe informar al inquilino con suficiente antelación de su intención de venderlo, y si este estuviera interesado en comprarlo, dispondría de treinta días naturales para hacerlo.

¿Qué es el derecho de retracto?

A diferencia del anterior, el derecho de retracto se ejerce cuando ya se ha llevado a cabo la compraventa de la vivienda. Este derecho permite al inquilino adquirirla con las mismas condiciones y precio al que ha sido vendida a un tercero «cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales».

¿Cuándo puede el inquilino ejercer el derecho de retracto?

El derecho de retracto, como hemos dicho, es el derecho subrogarse, ocupando el puesto del que realizó la compra con las mismas condiciones y precio. Esta facultad se recoge en el Código Civil y también se conoce como “derecho de subrogación”. Se puede llevar a cabo siempre que se den estas dos situaciones:

1. El precio al que se ha vendido el inmueble sea inferior al que le había ofrecido al inquilino para que ejerciera su derecho de adquisición preferente.
2. El propietario del inmueble hubiera omitido información sobre la venta o no hubiera avisado al inquilino acerca de ella.

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Al igual que con el derecho de tanteo, el de retracto también vence a los treinta días naturales, desde que el inquilino es informado, mediante las escritura de compra, de las condiciones y el precio al que se ha realizado la venta de la vivienda. Si este ejerce su derecho de retracto, pasa a subrogarse en la posición del comprador y se mantiene la compraventa de la propiedad.

Excepciones para el uso del derecho de retracto

Sin embargo, existen también dos excepciones por las que el inquilino no puede hacer uso del derecho de retracto:

• Si la vivienda alquilada se vende junto con otras propiedades que conforman parte del mismo inmueble.
• Si se venden de forma conjunta todas las propiedades a un mismo comprador, aunque estas pertenezcan a distintos dueños.

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¿Cómo debe constar la renuncia al derecho de tanteo?

En el caso de que el inquilino no quiera comprar la vivienda, puede renunciar al derecho de tanteo pactando la renuncia con el propietario del inmueble.

Así, el propietario tendrá vía libre para vender su inmueble a un tercero, aunque el inquilino tendrá pleno derecho de permanecer en la vivienda hasta que termine su contrato de alquiler. Eso sí, en caso de vender la vivienda a un tercero, «el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa».

Antes de firmar un contrato de arrendamiento, hay que tener en cuenta los derechos legales del inquilino, que se recogen en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), entre los que destacan el derecho a la privacidad (el casero no puede entrar en la vivienda sin permiso), el derecho a permanecer en la vivienda durante el plazo mínimo estipulado por la LAU o el derecho a recibir la fianza íntegra si se devuelve la vivienda sin daños y sin impagos.

Derechos y obligaciones del inquilino y casero al alquilar un piso