La Ley de Arrendamientos Urbanos en 5 puntos clave

La ley del alquiler, que entró en vigor el 6 de marzo de 2019, pretende ayudar a impulsar el mercado del alquiler y velar, sobre todo, por los derechos de los inquilinos en detrimento de los de los propietarios.

Así pues, a todos los contratos de alquiler que se firman se les aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Pero ¿en qué consiste esta ley del alquiler y cuáles son sus claves? Las revelamos a continuación en este artículo de Fotocasa.

Derechos y obligaciones del inquilino y casero al alquilar un piso

¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos? (LAU)

Vamos a empezar por aclarar los conceptos más básicos en materia de alquiler. El alquiler urbano consiste en un contrato por el cual un propietario cede a un inquilino el uso de su vivienda por un tiempo determinado, a cambio de una renta. La normativa que regula el contrato entre ambos es la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Así pues, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa española que regula el alquiler de viviendas en España. Es un conjunto de normas legales que buscan regir el mercado del alquiler y que establecen cuáles son los derechos y las obligaciones de los caseros y los inquilinos, respectivamente. 

¿Cómo se estructura la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?

La Ley de Arrendamientos Urbanos cuenta con 5 títulos y 40 artículos, en los que se recogen, principalmente:

• Duración del contrato: mínimo y prórrogas
• Desistimiento: por parte del inquilino o del propietario
• Importe de la renta: limitaciones al incremento
• Quién asume qué gastos
• Limitaciones de la fianza

Ebook - Qué debes saber antes de firmar un contrato de alquiler

Los 5 puntos clave de la ley del alquiler en España

Tras su modificación en marzo de 2019, la Ley de Arrendamientos Urbanos se estructura de la siguiente manera:

1. Ámbito de ley
2. Arrendamientos de vivienda
3. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda
4. Disposiciones comunes
5. Procesos arrendaticios

1- Duración del contrato de alquiler mínimo de 5 años

La duración mínima obligatoria del contrato de alquiler es de cinco años. Tras la modificación de la ley en 2019, «se establece una prórroga tácita de tres años para personas físicas, a menos que alguna de las partes manifieste su voluntad de no renovarlo», tal y como recoge el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Si el casero es una persona jurídica, la duración mínima será de siete años, y la prórroga será como mínimo de tres. En caso de que no se quiera demorar el contrato, el propietario del inmueble deberá notificarlo con cuatro meses de antelación, mientras que el inquilino deberá hacerlo con dos meses de antelación.

¿La Ley de Arrendamientos Urbanos impide elegir la duración del contrato de alquiler?

El mismo artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite «establecer libremente la duración del contrato de alquiler». Si queremos un contrato de un año, podemos firmarlo sin problemas. Sin embargo, pasado ese año, el contrato no finaliza, sino que se prorroga automáticamente a menos que una de las partes decida rescindir el contrato.

Si el propietario y el inquilino no notifican con antelación, esta prórroga seguirá sucediendo hasta los 5 o 7 años tras firmar el contrato del alquiler. Cada año vuelven a tener la oportunidad de notificar su voluntad de no renovar, eso sí.

2- Finalización del contrato de alquiler por parte del inquilino o casero

De acuerdo con el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tanto el inquilino como el casero pueden finalizar un contrato de alquiler en distintas situaciones.

Finalización del contrato por parte del inquilino

Pasados 6 meses, el inquilino puede irse si lo desea, siempre que notifique con 30 días de antelación. Si se va antes, al cancelar el contrato de alquiler tendrá que abonar la diferencia hasta los 6 meses.

Puede saltarse este límite temporal si hay una razón de peso, como que el casero se niega a hacer reparaciones necesarias del piso alquilado o que interfiera en la vida diaria del inquilino.

Finalización del contrato por parte del propietario

Si el propietario «acredita la necesidad de recuperar su vivienda durante el primer año de contrato», podrá hacerlo.

Sin embargo, «si no la ocupara en el plazo de tres meses, el inquilino tendrá la opción de volver a vivir en ella o solicitar la indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que le quedaba por cumplir». Esta potestad debe quedar recogida expresamente en el contrato.

También, podrá rescindir el contrato sin incumplir la Ley de Arrendamientos Urbanos en determinados supuestos:

• Impago de la renta o de la fianza.
• Realización de actividades ilícitas o molestas.
• Incumplimiento de las normas de convivencia.
• Obras sin permiso.
• Subarrendamiento de una habitación.
• Uso del inmueble distinto al que consta en el contrato.

3- Límite del precio del alquiler

La Ley de Arrendamientos Urbanos limitaba el incremento de la renta al IPC. Sin embargo, desde abril de 2022 y hasta el 31 de diciembre de 2023 el precio de los contratos de alquiler se actualizó a partir del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), limitado a un máximo del 2%.

A lo largo de 2024 el índice de actualización de renta es del 3% y antes del 31 de diciembre el Gobierno dará a conocer el nuevo índice aún por determinar que establecerá el Instituto Nacional de Estadística (INE), tal y como establece la ley 12/2023 por el derecho a la vivienda publicada en el BOE.

¿Cuándo está permitido aumentar el precio del alquiler?

La realización de obras de mejora por parte del propietario, le dará derecho a elevar la renta anual, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento. Eso sí, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si este fuera persona jurídica.

Si hay un acuerdo entre el inquilino y el propietario, se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un contrato nuevo.

Ebook - Preguntas frecuentes sobre el precio del alquiler

4- Los gastos de gestión van a cargo del propietario

Todos los «gastos tanto de formalización y tramitación del contrato como de gestión inmobiliaria deben ir a cargo del propietario», tanto si se trata de una persona física como jurídica, según el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Quién se hace cargo de los suministros y reparaciones en un piso de alquiler?

De acuerdo a la Ley de Arrendamientos Urbanos, «el propietario pagará los gastos del alta de los suministros y el coste de mantenimiento o reparación por el paso del tiempo en la vivienda», según el mismo artículo.

Por su parte,» el inquilino se hace cargo de cualquier avería que provoque por mal uso y del mantenimiento habitual». Inquilino y casero pueden pactar que algunos gastos generales corran a cuenta del inquilino, como la luz, el agua, el gas... 

5- La fianza del alquiler debe ser de un máximo de 3 meses de renta

A diferencia de la regulación anterior, que no establecía ningún límite para la fianza, la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 36, «limita la fianza a un máximo de tres meses»: uno de fianza legal más uno o dos meses más como garantía adicional.

Ebook - Preguntas y respuestas todo sobre la fianza del alquiler

Respecto a los alquileres cuyo fin no sea el de residir en la vivienda, es decir, de locales o trasteros, por ejemplo, se establecen dos meses de fianza legal de alquiler.

Sin embargo, en los arrendamientos que se firmen por periodos iniciales de más de cinco o siete años, es decir, en los de larga duración, la ley no dicta ningún límite de garantías adicionales, por lo que dependerá del acuerdo de ambas partes.