En un producto con tanta importancia como es una hipoteca y con un plazo de vida tan alto, lo normal es que en muchos casos hagamos cambios. Ya sean amortizaciones parciales o totales, aumento de la cantidad solicitada o mejora de las condiciones, la normativa de los últimos años ha tendido a que el consumidor tenga una mayor facilidad si quiere mejorar o hacer otro uso de su préstamo hipotecario a través de dos instrumentos: la novación y la subrogación.
¿Qué es la novación en una hipoteca?
Una novación en una hipoteca es un cambio que se realiza sobre el contrato del préstamo después de su contratación tras acuerdo entre las dos partes. Estos cambios se concentran fundamentalmente en un incremento en el importe del préstamo para conseguir liquidez, modificar el plazo y los tipos de interés.
Según los datos del INE, en 2019 se registraron 50.212 cambios en hipoteca atribuibles a novaciones hipotecarias y la tendencia fue ascendente en verano de 2020.
¿Por qué me conviene una novación de mi hipoteca?
Es importante analizar si las condiciones de la hipoteca se han quedado desfasadas y son mejorables, o si las circunstancias personales hacen aconsejable un cambio, ya sea para conseguir también disminuir su coste u otras razones como mejorar la liquidez.
Estas circunstancias son las que determinan muchas veces entre escoger entre novación y subrogación.
Casos en los que se lleva a cabo una novación hipotecaria
Comentamos que se habían llevado a cabo un gran número de modificaciones de hipoteca este año, ¿A qué se pueden deber estos cambios en las condiciones de la hipoteca?
Cambio de titular
Un motivo muy común es el divorcio, una situación en la cual la pareja se separa y una parte permanece como titular de la casa. La novación en este caso no es para obtener mejores condiciones, sino para reducir el riesgo para la parte que cede la vivienda. De este modo, se dará de baja tanto de titular de la vivienda como de titular de la hipoteca, aunque es posible que el banco exija nuevas garantías al reducirse el número de titulares y aumentar el riesgo de impago.
Cambio de interés
Las hipotecas suelen prolongarse mucho en el tiempo, por lo que la evolución del tipo de interés puede plantearte un dilema. Puede darse el caso de que el Euribor sea bajo y su tendencia negativa, con lo cual un cambio de hipoteca fija a variable puede ser conveniente.
Modificación de los plazos
Al ampliar el plazo de devolución se reducen las cuotas, por lo que dada una situación económica adversa puede ser ventajoso negociar bien un cambio de plazos o bien un periodo de carencia hipotecaria.
Ampliar el capital
Puedes modificar el importe pendiente, siempre dentro de unos límites impuestos por el banco.
¿Cuánto cuesta modificar una hipoteca por novación?
Su coste dependerá del tipo de modificación, de que cambiemos una o más cláusulas del contrato. Por ejemplo, si es de tipo de interés, al hacerse sobre documento privado no requiere el pago de ningún tributo. Por el contrario, en otras modificaciones si es necesario recurrir a la escritura pública y a su inscripción en el Registro.
Podemos diferenciar los siguientes costes ligados a la novación:
- Comisión de novación: el gasto principal que variará según estemos cambiando el tipo de interés (por ejemplo, de variable a fijo será inferior a 0,15%) o ampliando el plazo (nunca más del 0,1%). En todo caso podemos calcularlo como una comisión de mínimo 0,1% y máximo 1% sobre el capital pendiente de pagar.
- Gastos de notaría: el cliente asumirá la mitad de este gasto, que suele estar comprendido entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente.
- Coste del registro: dependiendo del valor de la propiedad, debería ser inferior al coste de notaría.
- Gestoría: dependiendo de la empresa que se contrate y sus honorarios, el coste rondará los 300€ pudiendo ser mayor o menor.
- Tasación: si fuera necesaria. En el caso de contar con una tasación reciente, de los últimos 6 meses, no necesitamos llevar a cabo otra. También podemos esperar un coste de entre 200 y 400 euros.
¿Quién paga los gastos de novación de hipoteca?
El proceso de dejar por escrito y registrar el cambio en el contrato tiene un gasto que debe asumir el cliente. Si el objetivo de la novación era el de abaratar la hipoteca, deberíamos analizar si nos sale a cuenta modificarla y asumir los costes pertinentes.
El cliente solía asumir el impuesto de actos jurídicos documentados, que varía según la comunidad autónoma y se sitúa entre el 0,5 % y el 1,5 %, pero actualmente lo asume el banco.
¿En qué se diferencia la novación de la subrogación de hipoteca?
A diferencia de la novación – todo cambio realizado en el préstamo hipotecario tras su contratación – la subrogación consiste en el cambio de entidad financiera. Para ello, hay que seguir una serie de pasos.
- En primer lugar, la nueva entidad hace una oferta vinculante detallando las condiciones que ofrece. Tras esta oferta, la entidad original tendrá un plazo de quince días naturales para ofrecer al cliente una modificación de las condiciones del préstamo, que al menos iguale la oferta del nuevo banco. Si el titular aceptara la contraoferta, entonces se realizaría una novación y no una subrogación: se modificarían y mejorarían las condiciones con el propio banco.
- Si no es así, la nueva entidad asume la propiedad de la hipoteca mediante escritura y transfiere a la entidad subrogada (la antigua) el importe correspondiente al capital pendiente e intereses y comisiones devengadas y no pagadas.
El banco no está en ningún caso obligado a realizar una novación hipotecaria, lo cual justifica la subrogación.
¿Es mejor una novación de la hipoteca o una subrogación hipotecaria?
Aunque existe una diferencia de costes (la novación es más barata), también existe diferencia en el objetivo final. La novación es generalmente mucho más restrictiva. Puede servir para propósitos como eliminar alguna comisión, ampliar el importe de la hipoteca o pequeños cambios en el interés. Para conseguirla, muchas veces se obliga a que el cliente haga alguna cesión al banco.
Por el contrario, la subrogación, al suponer un cambio de entidad -y existir un mayor interés por esta de captar a un cliente- si suele permitir mejoras y cambios más importantes.
En todo caso, lo importante para el hipotecado es buscar la mejor opción para conseguir sus objetivos, teniendo en cuenta sus beneficios, pero también sus posibles costes.
Conseguir mejores condiciones en tu hipoteca
La conclusión es que el principal objetivo de un cambio en la hipoteca original es mejorar las condiciones, es decir, su tipo de interés. Es muy común que un cambio en las circunstancias de mercado lleve a que el interés -ya sea fijo o variable- por el que contratamos la hipoteca sea mucho peor que el de las condiciones que podemos encontrar actualmente. Ya nos decidamos por otra entidad bancaria o por negociar con la nuestra, el objetivo es salir beneficiados.
Esto sucede tanto en las hipotecas fijas, como en las variables, en este último caso porque el diferencial sea mucho más elevado que el actual. Pero no solo debemos fijarnos en el interés de la hipoteca cuando queremos comprar una casa, también las condiciones. Puede que para conseguir el mismo diferencial hace cinco años se hubiera aceptado una vinculación de productos que ahora con el cambio de hipoteca se pueda modificar por novación.
