Derechos y obligaciones del casero de una vivienda en alquiler

A la hora de alquilar una vivienda, son muchos los que tienen dudas. ¿Es obligatoria la fianza? ¿Se puede negociar la actualización de la renta mensual? ¿Quién paga las reparaciones? Con la entrada en 2019 de la última Ley de Arrendamientos Urbanos, muchas reglas cambiaron.

Ya hemos repasado las obligaciones y derechos del inquilino anteriormente pero… ¿Y los propietarios? Lo analizamos a continuación.

Obligaciones del casero

1. Depositar la fianza del alquiler en el organismo correspondiente

Un aspecto que muchos parecen olvidar es que la fianza del alquiler siempre se debe depositar al firmar el contrato. Esta cantidad que sirve de garantía y no puede exceder los 3 meses de renta, ni tampoco puede quedar en posesión del propietario.

En cada Comunidad Autónoma se indica donde depositarla, por ejemplo el Incasòl para Cataluña o el IVIMA para la Comunidad Madrid. No hacerlo implica una sanción.

2. Devolver la fianza si no hay daños en la vivienda

Una vez finalizado el contrato, si el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas con las compañías de suministros, el propietario debe solicitar al organismo correspondiente el reingreso de la fianza y abonársela al inquilino, como tarde, un mes después de la devolución de las llaves. Si la devolución se demora, el arrendatario podría reclamar intereses.

3. Mantener el contrato de alquiler pese al cambio de propietario

Si se ha comprado una vivienda con inquilinos y se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad, se tiene la obligación de mantenerles el contrato de arrendamiento, o a sus cónyuges no separados legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes con los mismos derechos y obligaciones que tenían hasta ese momento.

En caso de querer hacer uso de la vivienda, el inquilino puede exigir que se le deje continuar durante tres meses, en los que pagará la renta y otras cantidades que se devenguen, y reclamar al vendedor una indemnización por daños y perjuicios.

4. Permitir al inquilino la cesión de contrato de alquiler en determinadas situaciones

El casero debe saber que, si la propiedad está inscrita en el Registro de la Propiedad, el inquilino puede seguir con el alquiler, aunque ya no habite la vivienda, si en ella continúan su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. En casos de nulidad, separación o divorcio, el cónyuge podrá pasar a ser titular del alquiler, si así lo decide la legislación civil, aunque debe comunicarlo al arrendador en un plazo máximo de dos meses desde la notificación judicial.

Si falleciese el inquilino, se podría pactar la no subrogación (si sucede tras tres años de contrato) o la extinción del contrato tras los tres años (si se produce antes).

5. Hacer reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge

El arrendador tiene la obligación de permitir obras de adaptabilidad en el interior de la vivienda si el arrendatario, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o tienen más de 70 años. Eso sí, estas no deben afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni a la estabilidad o seguridad de este, y, finalizado el contrato, el propietario puede exigir que el inmueble quede tal y como estaba al principio.

6. Pagar impuestos y tasas municipales

Si bien las facturas de los suministros–siempre que no se indique lo contrario en el contrato– van a cuenta del arrendatario, el propietario debe hacerse cargo de los impuestos como el IBI y las tasas de basura o el seguro del continente de la vivienda, entre otros.

Derechos del casero

1. Fijar la renta y las condiciones del contrato de alquiler

El propietario tiene el derecho a poder fijar una cuota de renta mensual y una fianza, siempre que esta no exceda el máximo de 3 meses señalado por la nueva LAU. Además, puede establecer las condiciones que desee, siempre que entren dentro de la legalidad del contrato: duración, actualización, posibles indemnizaciones… También puede fijar la subida del alquiler con el IPC.

2. Recuperar la vivienda en caso de extrema necesidad

El casero puede reclamar el inmueble si quiere usarlo como vivienda habitual, ya sea para sí mismo, para familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad.

Eso sí, si el arrendador o sus familiares no ocupasen el inmueble tres meses después del fin del contrato o desalojo de la vivienda (salvo en casos de fuerza mayor), el arrendatario, en 30 días, podría regresar como inquilino por un nuevo período de hasta tres años, respetando las condiciones anteriores y con indemnización por los gastos del desalojo, o siendo indemnizado por una mensualidad por cada año que quedara de contrato.

Salvo si se tiene el contrato inscrito en el Registro Civil con una duración pactada del contrato de arrendamiento, el casero también tiene derecho a recuperar la vivienda si: 

• entra en proceso de sustitución fideicomisaria
• ejecución hipotecaria
• sentencia judicial

3. Desahuciar al inquilino en caso de impago del alquiler

Se puede recuperar la vivienda y solicitar el desahucio de un inquilino que no paga el alquiler transcurridos 10 días de impago desde que el propietario ponga la denuncia en el juzgado.

5. Reclamar una compensación por finalizar antes de tiempo el contrato de alquiler

Si el inquilino se va antes de finalizar el contrato, el casero puede reclamar la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que falte por cumplir, siempre y cuando haya una cláusula en el contrato que así lo indique.

5. Exigir que se devuelva la vivienda tal y como se alquiló

El propietario tiene el derecho a exigir la devolución de la vivienda tal y como estaba al inicio de contrato. De no ser así (por ejemplo una pared pintada de otro color al original) puede suponer la pérdida de la parte proporcional de la fianza.

6. Quedarse parte de la fianza si, finalizado el contrato, hay daños en el inmueble

El casero tiene derecho a reclamar la parte proporcional de la fianza si el inquilino ha provocado daños en el inmueble, no por el uso normal del mismo si no por un mal uso imputable al arrendatario. No obstante, es importante destacar que el propietario no puede hacerlo por su cuenta, sino que estos daños deben demostrarse jurídicamente mediante pruebas con fotos del antes y del después. La recuperación de parte de la fianza dependerá de lo que el juez dictamine.

7. Rebajar el precio del alquiler a cambio de mejoras en la vivienda

El arrendatario puede realizar obras de mejora siempre y cuando no afecten a la estabilidad o la seguridad de la vivienda y, por supuesto, con permiso del casero por escrito (si las obras se realizasen sin permiso, el arrendador podría llegar a exigir al final del contrato que el inquilino dejase la vivienda en su estado inicial sin indemnización alguna). Por su parte, el propietario tiene derecho a finalizar el contrato de alquiler si las obras no se realizan bajo los términos pactados.