Al firmar una hipoteca, los clientes se están comprometiendo a devolver su deuda a los bancos durante un amplio período de tiempo, que puede llegar a superar las tres décadas. Debido a ello, es factible que antes del vencimiento del contrato se hagan con algún dinero extra que podrían utilizar para amortizar anticipadamente su hipoteca, pero, ¿qué consecuencias conlleva esta operación?
Para hacerte la vida más fácil, en Kelisto han estudiado al detalle las principales cuestiones que podrías plantearte si quieres llevar a cabo una amortización anticipada de tu hipoteca, y, a continuación, en este post te mostrarán cuánto te costará el trámite, los distintos modos de realizarlo y otros aspectos que conviene que consideres antes de decidirte a dar el paso.
¿Cómo funciona la amortización de hipoteca?
Lo primero que conviene que sepas si te estás planteando amortizar anticipadamente tu hipoteca es que esta amortización puede ser parcial (en cuyo caso devolverías únicamente una parte de tu deuda antes del plazo acordado) o total (lo que supone devolverle al banco toda tu deuda pendiente de golpe).
Sea el tipo de amortización que sea, el funcionamiento es parecido: quieres devolver dinero al banco para ahorrarte intereses y con gran probabilidad este te pedirá una compensación. Por el método de amortización francés, el más extendido en España, los intereses son más elevados en los primeros años, siendo todavía más tentador amortizar la hipoteca al inicio. Claro que para la entidad bancaria el planteamiento es inverso, los primeros años se lleva más intereses y no querrá perder ese ingreso. Eso nos conduce a otra pregunta frecuente:
¿Los bancos cobran comisiones por la amortización de la hipoteca?
Tanto para una amortización parcial como para una total, los bancos te pueden cobrar comisiones, aunque su cuantía variará en función de los criterios que te mostramos a continuación:
Compensación por reembolso anticipado en una amortización de hipoteca
En primer lugar –e independientemente de que tu hipoteca sea variable o fija- tu banco podrá cobrarte una compensación por reembolso anticipado, que es un porcentaje que se aplica sobre la cantidad que amortices antes de tiempo.
Ahora bien, no todas las entidades imponen este tipo de comisiones a los clientes. Si estás pensando en contratar una hipoteca y quieres asegurarte de que la que eliges no tiene este tipo de cargos, no dudes en consultar el comparador de hipotecas que puedes encontrar en su web para conocer todas las ofertas del mercado, cotejarlas entre sí y, si lo deseas, iniciar el proceso de contratación de la que más te interese.
Además, desde que entró en vigor la nueva ley hipotecaria en junio de 2019, las entidades financieras han de respetar ciertas limitaciones a la hora de cobrar comisiones por amortización anticipada.
¿Cuánto me baja la hipoteca si amortizo?
A la hora de amortizar una hipoteca, podemos reducir el plazo, la cuota o deshacernos de ella de un plumazo. En todo caso, diferenciamos entre hipoteca variable e hipoteca fija para calcular lo que nos ahorramos de pagar intereses y lo que nos gastamos en comisiones. Dependiendo de las condiciones de tu hipoteca, el banco puede llegar a cobrarte un 2% sobre el importe amortizado o no cobrar comisión por amortización anticipada.
Comisión por amortizar una hipoteca variable
En el caso de las hipotecas variables, cada banco tendrá que elegir una de estas dos fórmulas:
- En primer lugar, pueden optar por cobrarte un 0,15% durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca, en cuyo caso, a partir del sexto año, no podrían cobrarte nada.
- Por otro lado, pueden cobrarte un 0,25% si amortizas anticipadamente tu hipoteca durante los tres primeros años. De ahí en adelante, no podrían aplicarte ningún cargo por la operación.
Comisión por amortizar una hipoteca fija
Si eres titular de una hipoteca fija, los límites de la comisión por amortización anticipada son diferentes:
- El banco puede cobrarte un 2% durante los 10 primeros años.
- A partir del undécimo, el tope está en el 1,5%.
Eso sí, ten cuenta que, como sucede en el caso de las hipotecas variables, hay entidades, como Openbank, la banca online de Banco Santander, que no te cobran comisión por amortización anticipada en sus hipotecas fijas.
Si amortizo mi hipoteca antes de tiempo, ¿es mejor reducir la cuota o el plazo?
En caso de que hayas tomado la decisión de amortizar tu hipoteca antes de tiempo y tengas dudas acerca de si es más conveniente reducir la cuota o el plazo, lo primero que debes considerar son tus necesidades económicas y tu situación personal. Sin embargo, si estás en posición de elegir, reducir el plazo de tu hipoteca te supondrá un mayor ahorro que reducir la cuota. Para que lo veas más claro, te ponemos un ejemplo:
Ejemplo de amortización de hipoteca: ¿es rentable amortizar?
Imagina que eres el titular de una hipoteca a 15 años al 1,5% de interés, y que te faltan por devolver 100.000 euros al banco, es decir, 180 cuotas de 620,74 euros al mes. Para cuando termines de devolver tu deuda, habrás pagado 11.733,83 euros en concepto de intereses. Sin embargo, pongamos por caso que, inesperadamente, te encuentras en posesión de 10.000 euros para amortizar anticipadamente y debes elegir si reduces tu cuota o el plazo de devolución. ¿Qué sucedería en cada caso?
Reducir el plazo
Si optas por reducir el plazo de 180 a 161 meses, manteniendo la cuota de 620,74 euros al mes, habrás pagado 9.359,87 euros en intereses cuando venza tu hipoteca. Has ahorrado 2.373,96€.
Reducir la cuota
Si decides reducir la cuota de 620,74 euros a 558,67, pero mantienes los 180 meses de plazo, los intereses ascenderán a 10.560,28 euros. Ahorrarías 1.173,55€.
Como puedes ver, en ambos casos se ahorra, pero, si reduces el plazo, ahorrarás más. De hecho, si reduces la cuota pagarás un 10% menos de intereses, mientras que reducir el plazo supondrá un ahorro del 20%, es decir, te ahorrarías el doble de dinero.
Concluyendo, ¿me merece la pena amortizar?
No hay forma de asegurarte que es la mejor opción, pero sí que hemos sacado unas cuantas conclusiones del ejemplo: vas a pagar menos intereses, especialmente si amortizas en los primeros años, lo cual es cierto incluso ahora que el Euribor está bajo.
Ante la duda, calcula los gatos en comisiones y la rentabilidad que obtendrías destinando ese dinero que te planteas usar para amortizar la hipoteca en otros ámbitos, como una inversión. Con los resultados, podrás estar totalmente seguro de que sí merece la pena amortizar.
¿Me puedo beneficiar de la deducción por vivienda habitual si pago anticipadamente mi hipoteca?
Sí, aunque amortices anticipadamente la hipoteca, podrás beneficiarte de esta deducción siempre y cuando firmaras tu hipoteca antes de 2013 y la destinaras a financiar tu vivienda habitual. Si es tu caso y quieres descubrir cuánto te acabarás deduciendo, lo primero que debes hacer es sumar todas las cuotas que pagues durante el año, más el dinero que destines al seguro de vida y de hogar, si están vinculados a tu hipoteca.
Del resultado total, podrás desgravarte un 15%, con una base máxima de 9.040 euros. En caso de que la suma de las cuotas y los seguros no alcance este límite, antes de que termine el año puedes aprovechar para amortizar anticipadamente la cantidad que te falte para llegar a ese máximo. De ese modo, podrás beneficiarte de la deducción máxima prevista por Hacienda.
