Consejos para no perder la venta de un piso

Los españoles seguimos más dispuestos a cambiar de vivienda que nunca. Sin embargo, el contexto actual, marcado por la subida de los tipos de interés por parte del BCE, que hace que pedir una hipoteca sea mucho más caro, está haciendo que las operaciones de compraventa de vivienda se hayan reducido en los últimos meses.

Sin embargo, dado que cambiar de vivienda sigue siendo una prioridad en 2022, puede que muchos españoles se planteen vender la suya para adquirir una nueva. Pero ¿qué pasará si a su comprador no le dan una hipoteca por culpa del encarecimiento de las hipotecas? 

Según el comparador financiero HelpMyCash.com, para tener éxito al vender un piso para comprar otro es aconsejable negociar al máximo tanto con el comprador como con el vendedor para evitar que las dos operaciones se acaben cancelando. Te lo contamos con detalle.

¿Cuál es el contexto económico e hipotecario actual?

El Banco Central Europeo se ha visto obligado a subir los tipos de interés por la fuerte subida de la inflación, que en septiembre llegó a alcanzar el 9%, a raíz del conflicto bélico entre Rusia y Ucrania, y la crisis energética que ésta ha provocado.

Cuando los tipos de interés suben, como acaba de ocurrir por segunda vez este año, endeudarse resulta más caro, ya que devolver los importes prestados cuesta más dinero. Esta política tiene un efecto directo sobre el Euríbor y sobre las hipotecas variables, dado que sus cuotas han incrementado sustancialmente.

De hecho, la subida de tipos del BCE encarecerá entre 1.400 y 3.400 euros anuales las hipotecas variables.

En este contexto, los bancos se lo están pensando dos veces antes de dar una hipoteca al que quiera comprar nuestro piso, dado que el riesgo de impago será mayor. Y, de hecho, es posible que acaben rechazando su solicitud si consideran que su perfil no es el más adecuado, algo que desde HelpMyCash.com confirman que ya está pasando.

Que nuestro comprador no pueda conseguir su hipoteca podría impedirnos, a su vez, adquirir una nueva vivienda. Lógicamente, si no puede financiar la operación, la venta quedaría cancelada.

Por lo tanto, ya no contaríamos con un dinero que nos vendría muy bien para cubrir todo o una parte del precio de nuestro nuevo piso, lo que podría retrasar o impedir la compra. Y por si fuera poco, eso nos haría perder también el dinero adelantado para las arras, que suele ser de varios miles de euros.

Hay que pactar con el comprador y con el vendedor

Para evitar que eso pase, es indispensable que pactemos con el comprador y con el vendedor. En el primer caso, tenemos que darle cierto margen de tiempo para que pueda conseguir la hipoteca, pues los bancos tardarán unas semanas en estudiar su solicitud. Asimismo, debemos preguntar por su situación económica para asegurarnos de que podrá obtener financiación.

Podemos, también, aconsejarle que pida la tasación de la vivienda con antelación. Si sale demasiado baja, el banco le prestará menos dinero, en cuyo caso tendría que valorar si le merecería la pena o no seguir adelante con la compra. Otra recomendación que podemos darle es que prepare bien todos los documentos para pedir financiación hipotecaria y que acuda a diversas entidades financieras para ganar tiempo y aumentar sus opciones de éxito.

Sin embargo, tampoco hay que darle todo el margen del mundo, ya que podría tomárselo demasiado a la ligera y dejarlo todo para última hora. Por ello, lo ideal es acordar una fecha límite para que consiga el préstamo que necesita. Así, en caso de que no fuera capaz de obtener su hipoteca a tiempo, podríamos dar por cancelado el contrato de arras y podríamos buscar a otros posibles compradores.

Paralelamente, es recomendable que pactemos con el vendedor para que nos permita entregar el dinero de la reserva en dos plazos para minimizar el riesgo económico si todo sale mal: un pago inicial más bajo y otro mayor más adelante, cuando hayamos tenido tiempo de dejar encauzada la venta de nuestro piso.

Y si fuera posible, lo ideal sería acordar la opción de recuperar las arras en caso de que nuestro comprador no consiguiera la hipoteca, aunque es muy complicado que el vendedor acceda. En cualquier caso, es importante saber cómo debe ser un contrato de arras, lo que recoge este Ebook de Fotocasa.

¿Qué hago si al final no encuentro comprador?

Si todo falla y el comprador no consigue su hipoteca (o no encontramos comprador, directamente), existen otras alternativas para poder comprar una nueva vivienda. En caso de que nuestro piso actual no tenga cargas, podemos contratar una hipoteca para adquirir el inmueble en el que estemos interesados.

Si el banco nos pusiera pegas, podríamos aumentar las posibilidades de concesión ofreciendo el piso actual como garantía extra. En cambio, en caso de que sí tuviéramos una hipoteca sobre nuestra vivienda habitual, podríamos solicitar una hipoteca puente para comprar otra.

Según HelpMyCash.com, así uniríamos la hipoteca nueva y la actual en un solo crédito y el banco nos daría unos años para vender el piso, durante los que se aplicaría una carencia parcial o total. Ahora bien, la venta tendría que cerrarse antes de finalizar ese período, pues de lo contrario pasaríamos a pagar unas cuotas muy elevadas.