¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal y para qué sirve?

¿Alguna vez te han citado la Ley de Propiedad Horizontal y desconocías a qué se referían? Tanto si vas a convertirte en propietario de una vivienda en una comunidad de vecinos como si ya lo eres, necesitas saber qué es, para qué sirve y qué regula la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Desde Fotocasa, te revelamos los detalles más relevantes sobre esta ley, recogida en la Ley 49/1960, de 21 de julio, que regula los derechos y las obligaciones de los propietarios de un inmueble de un edificio colectivo.

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La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) actualizada: ¿qué es y para qué sirve?

La Ley 49/1960 sobre la propiedad horizontal es la legislación que sirve para regular todo lo relativo a la convivencia vecinal, las comunidades de propietarios y los conflictos que puedan surgir en este entorno. La LPH es, por tanto, un instrumento muy útil que conviene conocer para poder resolver cualquier problema que pueda surgir como fruto de la convivencia entre vecinos y la toma de decisiones en la comunidad.

Esta ley tiene el objetivo de facilitar el entendimiento en las comunidades de propietarios, ya sean viviendas, locales u otro tipo de comunidad que comparta espacios. Entre otros aspectos, en esta ley se definen cuáles son las obligaciones de los propietarios, cuáles son los órganos de gobierno de la comunidad y cómo es su funcionamiento o cuál es el papel del administrador.

¿Qué obligaciones establece la Ley de Propiedad Horizontal a los propietarios?

Uno de los aspectos más importantes de esta legislación es definir qué obligaciones tiene cada propietario. La LPH señala en su artículo 9 cuáles son y entre ellas se encuentran las siguientes:

Respetar las instalaciones y elementos comunes de la propiedad

Independientemente de que las zonas comunes de la comunidad de propietarios sean de uso general o no, los vecinos tienen que usar de manera adecuada las instalaciones para no causar daños.

Mantener en buen estado de conservación la propiedad privada

Es decir, cuidar la vivienda o local de cada uno para evitar que se puedan producir daños que afecten a la comunidad o a otros vecinos.

Contribuir a los gastos generales y al Fondo de Reserva

Esto supone pagar la cuota fijada por la comunidad para mantener el inmueble en buen estado y hacerse cargo del coste de los servicios y otras cargas comunes.

Comunicar el cambio de titularidad del inmueble

Si se produce un cambio en la titularidad, el propietario tendrá que comunicarlo por un medio que permita que quede constancia.

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Los elementos comunes a los que hace referencia la LPH

Una duda plausible al revisar las obligaciones de cada propietario sería la siguiente, ¿qué elementos de una comunidad se consideran comunes?

En primer lugar, aquellos que resultan imprescindibles, de modo que no podrían ser privatizados ni por acuerdo unánime. Esto engloba el suelo, las escaleras, portales, estructuras, tejado y similares.

Por otra parte, existen elementos que sí podrían ser privatizados pero que por acuerdo pueden ser utilizados por todos o varios de los propietarios, como sería el caso de terrazas o antenas de televisión. Es decir, ciertos elementos son comunes en todos los casos, pues lo son por naturaleza, mientras que otros lo son por acuerdo. 

Los órganos de gobierno en una comunidad de propietarios

Para asegurar el buen funcionamiento de la comunidad es imprescindible tener unos órganos de gobierno que velen por él. En este sentido, en el artículo 13 de la LPH se distinguen cuatro figuras:

• La Junta de Propietarios. De ella forman parte los propietarios de inmuebles de la comunidad.
• El presidente. Se puede elegir por sorteo, estableciendo un turno rotatorio o por elecciones y será el representante de la comunidad.
• El o los vicepresidentes. La existencia de esta figura no es obligatoria. Si se nombran, sustituirán al presidente en caso de ausencia y le darán apoyo en los supuestos que la Junta de propietarios especifique.
• El secretario y el administrador. Aunque son puestos independientes, según la Ley de Propiedad Horizontal, se pueden agrupar en una misma persona. Es un cargo que puede ostentar cualquier propietario, otra persona física con cualificación profesional y legal reconocida para asumirlo o corporaciones y personas jurídicas que cumplan con los requisitos establecidos.

¿Cómo funciona una Junta de propietarios?

La Ley de Propiedad Horizontal establece quién puede participar en la Junta de propietarios, cuándo se reúne y cuáles son sus funciones. Así que, según la LPH, la asistencia a esta reunión será siempre personal o por representación legal o voluntaria, siempre y cuando el propietario lo acredite.

Asimismo, existen algunos requisitos para poder participar en la Junta de propietarios. Por ejemplo, encontrarse al corriente de pagos de todas las deudas vencidas con la comunidad en el momento en el que se inicia la junta.

¿Cada cuánto se debe reunir la junta de propietarios?

Como mínimo, la Junta de propietarios debe reunirse una vez al año para aprobar los presupuestos. Esta Junta ordinaria se citará con un mínimo de seis días de antelación y la convocará el presidente. 

¿Quién puede convocar una junta extraordinaria en una comunidad de vecinos?

Si se realizan convocatorias de juntas extraordinarias, la Ley de Propiedad Horizontal especifica en el artículo 16 que el plazo para la citación tiene que ser con la antelación “con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados”. Además, la podrá convocar tanto el presidente como un grupo de propietarios que suponga, al menos, el 25 % de la cuota de participación. 

¿Qué función tiene la junta de propietarios en la Ley de Propiedad Horizontal?

Tal y como especifica la LPH en el artículo 14, a las funciones de la Junta de propietarios son:

• Nombrar y remover los cargos de presidente, vicepresidentes (si los hay), secretario y administrador.
• Aprobar las cuentas correspondientes, los presupuestos y la ejecución de obras de reparación.
• Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de la comunidad.
• Decidir sobre los asuntos de interés general para la comunidad.

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¿Cómo se gestiona el libro de actas? 

Cuando la Junta de propietarios se reúne, sus acuerdos tienen que reflejarse en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad. Estas actas deberán incluir, tal y como se indica en el artículo 19 de la LPH:

• Fecha y lugar de la reunión.
• Autor o autores de la convocatoria.
• Si es ordinaria, extraordinaria y si se celebra en primera o segunda convocatoria.
• Quiénes son los asistentes y sus cargos.
• Orden del día.
• Los acuerdos adoptados y, en caso de que sea relevante para dar validez al acuerdo, los propietarios que han votado a favor o en contra.

¿Cuáles son las funciones del administrador?

Por último, la Ley de Propiedad Horizontal también define cuál es el papel que le corresponde al administrador. En su artículo 20, concretamente, la LPH define las siguientes funciones del administrador de fincas:

Velar por el buen funcionamiento de la comunidad

Asegurarse de que las instalaciones y servicios funcionan según lo previsto y hacer las advertencias y apercibimientos que procedan a los titulares.

Preparar la Junta de gastos

Esto supone revisar las cuentas y proponer los medios necesarios para hacer frente a los gastos previsibles.

Estar pendiente de la conservación del edificio

Para ello podrá señalar las reparaciones y medidas que sean de carácter urgente dando cuenta al presidente o, en su caso, a los propietarios.

Ejecutar los acuerdos que se adopten así como efectuar los pagos y cobros correspondientes

Es decir, el administrador tiene que asegurarse de que cuando la Junta acuerda algo en materia de obras, esto se lleva a cabo. Además, debe estar pendiente de la contabilidad de la comunidad para efectuar los pagos y cobros que toquen.

Custodiar la documentación de la comunidad

Aunque pueden ser figuras independientes, el administrador puede asumir las funciones del secretario de la Junta y, por tanto, custodiar la documentación de la comunidad de vecinos.

Otras tareas que asigne la Junta

Si la Junta de propietarios así lo decide, podrán asignarle al administrador otras tareas además de las señaladas en la Ley de Propiedad Horizontal.

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