¿Por qué es conveniente inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad?

Cuando compramos una vivienda, uno de los pasos más importantes después de la firma en notaría es inscribirla en el Registro de la Propiedad. Aunque no es un trámite obligatorio, sí es muy recomendable, ya que nos permite dejar constancia oficial de que somos los propietarios del inmueble y nos protege frente a posibles problemas legales en el futuro.

Registrar una vivienda aporta seguridad jurídica y facilita gestiones como vender la casa, heredarla o solicitar una hipoteca más adelante. En este artículo te explicamos qué es el Registro de la Propiedad, por qué conviene inscribir una vivienda y cuáles son los pasos a seguir y los costes.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad es un organismo público en el que se inscriben los derechos sobre los bienes inmuebles, como la titularidad de una vivienda o las cargas que pesan sobre ella, por ejemplo, una hipoteca o un embargo.

Cuando inscribimos una vivienda en el Registro de la Propiedad, lo que hacemos es dejar constancia oficial de quién es el propietario y cuál es la situación legal del inmueble. Esta información es pública y puede consultarla cualquier persona interesada.

En la práctica, el Registro de la Propiedad funciona como una garantía legal: lo que está inscrito se presume cierto y queda protegido frente a terceros.

¿Por qué es importante inscribir una vivienda?

Registrar una vivienda en el Registro de la Propiedad no es un trámite obligatorio, pero sí una decisión muy recomendable cuando compramos una casa. Aunque la ley nos da libertad para hacerlo o no, la inscripción nos aporta ventajas clave como propietarios.

Entre los principales beneficios de inscribir una vivienda, destacan los siguientes:

1- Quedar protegido a nivel jurídico

Al inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad, el comprador se considera el único y verdadero propietario mientras no haya una sentencia judicial que indique lo contrario. Asimismo, queda protegido frente a los acreedores del vendedor, las cargas ocultas que puedan afectar a la vivienda y recibe protección judicial de su derecho como propietario.

2- Obtener un préstamo hipotecario

Si vas a solicitar una hipoteca para financiar la compra de la vivienda hace falta que esté inscrita en el Registro de la Propiedad para que el banco pueda inscribir la hipoteca que le garantiza la devolución del préstamo.

3- Cambio de titularidad en el Catastro

Una vez que la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad, se comunica en el Catastro. Así, el siguiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ya se gira con el nombre del comprador.

4. Facilita futuras gestiones, como vender la vivienda

Registrar la vivienda también simplifica operaciones futuras, como una venta, una herencia o una nueva financiación.

Por ejemplo, podremos solicitar fácilmente una nota simple en el Registro de la Propiedad, un documento habitual en cualquier operación inmobiliaria, ya que recoge la información básica de la vivienda, su titularidad y sus posibles cargas.

Documentos que necesitas para vender tu vivienda

Además de estas cuestiones, realizar este trámite también permitirá volver a obtener una copia de la escritura de tu vivienda en caso de pérdida. ¿Cómo? Solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad para llevársela al notario. Y, si se desconoce quién custodia las escrituras, en el propio Registro se puede conocer.

No inscribir una vivienda puede generar problemas a largo plazo. Por ejemplo, en caso de venta, herencia o conflicto legal, demostrar la titularidad puede resultar más complejo si no figura inscrita correctamente.

¿Cuándo podemos inscribir una vivienda?

Podemos inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad una vez hemos firmado la escritura pública y hemos cumplido con las obligaciones fiscales de la operación. Es decir, antes de acudir al Registro, debemos haber pagado los impuestos correspondientes a la compraventa, la herencia o la donación. Sin este paso previo, el Registro no admitirá la inscripción. Una vez cumplidos estos requisitos, podemos presentar la documentación para iniciar el trámite registral.

¿Qué gastos e impuestos se pagan al comprar una casa?

¿Qué documentos necesitamos para inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad?

Para inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad necesitamos aportar una serie de documentos que acrediten la operación realizada y el cumplimiento de las obligaciones legales.

Cuando acudamos a la oficina del Registro de la Propiedad,  deberemos entregar la siguiente documentación:

• Copia autorizada de la escritura pública de venta, herencia o donación.
• Justificante conforme hemos liquidado los impuestos correspondientes, como el ITP, el IVA o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, según el caso.
• Justificante de la presentación o liquidación de la plusvalía municipal (IIVTNU), cuando proceda. Aunque este impuesto suele corresponder al vendedor en las compraventas, el Registro necesita que conste que la plusvalía ha sido presentada o liquidada para poder inscribir el inmueble.
• Documentación fiscal complementaria, como el documento de autoliquidación sellado o el justificante de presentación ante la administración tributaria competente.

Si no es el comprador el encargado de llevar estos documentos, puede hacerlo una gestoría o una notaría, siempre y cuando preste servicios de gestión.  En función del tipo de operación, pueden requerirse documentos adicionales. Por ejemplo, si hemos solicitado una hipoteca, también se inscribirá la escritura del préstamo hipotecario.

Pasos para inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad

Inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad sigue un proceso bastante sencillo. Aunque puede variar ligeramente según el tipo de operación, estos son los pasos habituales que debemos seguir en la mayoría de los casos.

1. Firmar la escritura pública ante notario

La compraventa, herencia o donación se formaliza ante notario. En este acto, el notario verifica la identidad de las partes, las condiciones de la operación y la situación legal del inmueble. Tras la firma, se nos entrega una copia autorizada de la escritura, que es la que tiene validez para el Registro de la Propiedad, y una copia simple, de carácter informativo.

2. Pagar los impuestos correspondientes

Una vez firmada la escritura, debemos abonar los impuestos que correspondan según el tipo de operación:

• ITP, si la vivienda es de segunda mano.
• IVA y AJD, si es una vivienda de obra nueva.

El pago se realiza ante la Agencia Tributaria de la comunidad autónoma correspondiente. Sin el justificante de este pago, el Registro de la Propiedad no podrá aceptar la inscripción.

3. Presentar la documentación en el Registro de la Propiedad

Con la escritura firmada y los impuestos pagados, debemos presentar toda la documentación en el Registro de la Propiedad que corresponda al lugar donde se encuentra la vivienda. La presentación puede hacerse de forma presencial o a través del propio notario. A partir de ese momento, el registrador revisa la documentación y comprueba que todo esté correcto.

4. Revisión y calificación registral

El registrador analiza la escritura, verifica los datos y revisa si existen cargas, errores o defectos que deban corregirse. Si detecta alguna incidencia, nos lo comunicará para que podamos subsanarla antes de continuar con el proceso.

5. Inscripción de la vivienda y comunicación al Catastro

Una vez comprobado que se cumplen todos los requisitos legales, el registrador inscribe la vivienda a nuestro nombre en el Registro de la Propiedad. Tras la inscripción, el propio Registro comunica el cambio de titularidad al Catastro, por lo que no es necesario realizar este trámite por separado. Desde ese momento, el derecho de propiedad queda protegido sin necesidad de renovaciones posteriores.

¿Qué pasa si hemos solicitado una hipoteca?

Si para comprar la vivienda hemos solicitado una hipoteca, el proceso de inscripción en el Registro de la Propiedad incluye algunos pasos adicionales, aunque para nosotros suele ser más sencillo a nivel práctico.

Además de la escritura de compraventa, en notaría también se firma la escritura del préstamo hipotecario, que debe inscribirse junto con la vivienda. De este modo, la casa queda registrada a nuestro nombre y la hipoteca aparece como una carga sobre el inmueble.

En estos casos, lo habitual es que la inscripción la gestione la gestoría del banco, que se encarga de presentar toda la documentación en el Registro de la Propiedad y de coordinar los trámites necesarios.

En cuanto a los gastos, desde los cambios normativos de los últimos años, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) correspondiente a la hipoteca lo paga el banco, no el comprador. Nosotros solo asumimos los impuestos derivados de la compraventa de la vivienda, como el ITP o el IVA, según el caso.

Quién paga los Actos Jurídicos Documentados al comprar un piso

¿Cuánto cuesta tramitar el Registro de la Propiedad?

El coste de inscribir una vivienda en el Registro está fijado por el Real Decreto 1427/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad . Se calcula en función del valor de la vivienda declarado en la escritura pública y va por tramos:

Esto, traducido a una media, equivale a un coste de entre 0,20% y 0,05% del precio de la vivienda o entre 50€ y 300€, según el coste de la vivienda.

Ejemplo del precio de inscribir nuestra propiedad en el Registro de la Propiedad

Desde Fotocasa, para hacerlo más sencillo hemos calculado cuánto costaría la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad según el precio de compraventa:

¿Cuánto tarda la inscripción en el Registro de la Propiedad?

Una vez que se ha presentado toda la documentación, en un plazo de quince días hábiles, se comprobará que sea correcta y que se cumplen los requisitos que establece la ley para que el comprador obtenga el derecho de propiedad.

Si existiese algún defecto, desde el Registro de la Propiedad se notificaría para que pueda subsanarse o presentar un recurso si no se está de acuerdo con la calificación del registrador.