Todo lo que tienes que saber si vas a firmar un contrato de alquiler

La búsqueda de una vivienda de alquiler es un proceso complejo. Más allá de lo que puede costar encontrar un inmueble que se adapte a tus necesidades, hay una serie de trámites legales, como la firma del contrato o el pago de la fianza, que muchas veces generan incertidumbre.

Tanto si eres propietario como inquilino, te interesa estar al corriente de todo lo que puede y no puede incluir un contrato de alquiler de vivienda, un documento que debe estar regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Descubre cómo actuar en caso de que quieras rescindirlo y las principales cláusulas que debes conocer antes de firmar. ¡Empezamos!

Calcular qué alquiler me puedo permitir

¿Qué tener en cuenta antes de firmar el contrato?

Antes de la firma del contrato es importante que conozcas cuáles son los límites que establecen tanto la Ley de Vivienda como la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). ¿Qué debe tener en cuenta cada parte a la hora de alquilar una vivienda? Si eres el inquilino, es importante que conozcas lo siguiente:

• Pago de la fianza del alquiler. En el momento de la firma del contrato, el inquilino debe pagar la fianza, que nunca puede ser superior a un meses de la renta más dos meses en concepto de garantía adicional (art. 36).
• Duración del contrato. La duración del contrato será renovable anualmente hasta los cinco años si el propietario es persona física y siete si es jurídica, con posibilidad de aplicar prórrogas tácitas por tres años más (art. 9).
• Desistimiento del contrato. El contrato de alquiler podrá rescindirse por parte del inquilino siempre que avise con un plazo de 30 días y haya pasado al menos un plazo de seis meses desde la firma (art.11).
• Gastos del alquiler. Desde la aprobación de la nueva Ley de Vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización los tiene que asumir el propietario (modificación del apartado 1 del artículo 20).

Sin embargo, si eres el propietario de la vivienda, hay otra serie de cuestiones que no puedes dejar pasar por alto.

• Actualización de la renta. El precio del alquiler sólo podrá actualizarse en la fecha en la que se cumpla cada año del contrato. Según lo dispuesto en la Ley de Vivienda, a partir de enero de 2025, se aplicará un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán los alquileres, que será más estable que el IPC.
• Reparaciones en la vivienda. El casero tiene la obligación de realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda, sin derecho a subir por ello la renta, a excepción de aquellos casos en los que el deterioro sea imputable al inquilino (art. 20).
• Ingreso de la fianza en el organismo correspondiente. El propietario tiene la obligación de depositar la fianza en la administración autonómico que corresponda (Disposición adicional tercera. Depósito de Fianzas).
• Precio de la vivienda limitado en zonas tensionadas en alquiler. Por el momento, solo la comunidad catalana está aplicando esta medida recogida en la Ley de Vivienda (art.18). Antes de poner un inmueble en el mercado del alquiler, los propietarios deberán revisar las normativas relacionadas con la limitación al precio en el mercado residencial tensionado aplicables en su autonomía.

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¿Qué cláusulas debe incluir el contrato de alquiler?

Cuando estés delante del documento, es importante que sepas identificar todos los elementos que aparecen en él. En primer lugar es fundamental que el contrato especifique quiénes son las partes contratantes, es decir, propietario e inquilino. Además, debe incluir cuál es la vivienda arrendada (dirección, superficie, etc.) y sus características (si tiene garaje, por ejemplo).

Entre otros aspectos también se debe señalar la duración del contrato del alquiler, cuál es el coste mensual del mismo, los gastos generales y la fianza que tiene que abonar el inquilino. Este documento, asimismo, tiene que explicar todo lo relacionado con la extinción del contrato. 

Si eres el propietario también te interesa saber que, si prevés que necesitarás recuperar la vivienda alquilada para ti o tus familiares de primer grado en menos de cinco años, deberás hacerlo constar. Por otro lado, puede resultar útil incluir un inventario de lo que hay en la vivienda. En caso de que se produjeran desperfectos en el inmueble que superen el coste de la fianza, este documento te permitiría justificarlo.

Datos a revisar antes de firmar un contrato de alquiler

En definitiva, estos son los puntos que debes repasar antes de firmar, tanto si eres inquilino como propietario:

• Partes contratantes.
• Información de la vivienda (dirección, superficie…).
• Características de la vivienda (¡no te olvides del garaje o los trasteros!).
• Duración del contrato.
• Coste mensual.
• Gastos generales (reparaciones, suministros…).
• Fianza y su periodo de devolución.
• Resolución del contrato (preaviso, condiciones).
• Inventario de la vivienda.
• Información adicional (el propietario puede necesitar la vivienda en futuro, consentimiento para las obras, domicilio alternativo del inquilino, cómo comunicarse entre las partes…).

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