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La dificultad para acceder al crédito y la actual situación económica y laboral hacen que muchas personas que tenían pensado comprar un inmueble, terminen viviendo de alquiler. Y es que para muchas de ellas el alquiler con opción a compra es una salida cada vez más común, ya que permite invertir el dinero destinado al alquiler a una posible compra. Pero ¿en qué consiste exactamente el alquiler con opción a compra y cómo funciona?
¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?
El alquiler con derecho a compra es un contrato doble o mixto compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa. Esta modalidad permite al inquilino vivir de alquiler en la vivienda por un tiempo determinado. Finalizado el plazo, tendrá derecho a comprarla por un precio acordado y del que se descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento.
Según el Tribunal Supremo, se trata de «un precontrato –en principio unilateral–, en virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante».
¿En qué beneficia al inquilino y al propietario tener el piso en alquiler con opción a compra?
El contrato de alquiler con opción a compra es un tipo de contrato que puede resultar beneficioso para ambas partes: para el arrendatario porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra; para el arrendador porque, mientras el inquilino no compra, tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro.
¿Pago más si es un alquiler con derecho a compra?
Este tipo de acuerdos no tienen por qué significar una cuota de alquiler más o menos elevada que en un contrato normal, pero sí implica un mayor desembolso inicial al tener que aportar una prima por la opción a compra, que suele ser mucho mayor a la cantidad aportada en una fianza. Además, en el caso de la prima y al contrario de lo que sucede con las fianzas, si al final el inquilino no se decide por la compra de la vivienda, perdería la totalidad de esta.
Por eso mismo, es muy importante asegurarse de que, llegado el momento, se va a poder pagar el precio de compra u optar a un crédito. Igualmente, si se tiene claro que esta es la opción más adecuada, antes de realizar o firmar el contrato hay que comprobar que la vivienda está libre de carga.
¿Cómo debe ser el contrato de alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción de compra es un contrato atípico, no contemplado por la Ley y que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque esté aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por eso mismo, es muy importante que todas las condiciones queden muy bien especificadas en el contrato.
Para que este sea vigente y según marca el Tribunal Supremo, es obligatorio que, al menos, aparezcan estipuladas en él dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio. Esto significa que se cede la decisión de adquirir la vivienda al inquilino tras los años marcados de alquiler y el precio de venta estipulado para la residencia en el momento de firmar el contrato, además de la cantidad de las cuotas del alquiler y el porcentaje a descontar de la renta de arrendamiento en caso de que se efectúe la compraventa. Si se aporta una prima inicial, que es lo habitual, también deberá aparecer la cantidad pactada de esta.
Al ser un contrato doble, es conveniente que en él se reflejen claramente todas las condiciones relativas al arrendamiento y a la compra. En este sentido, estos son los datos que debería incluir tanto en el contrato de alquiler como en el de compraventa:
Cómo será el contrato de alquiler
Plazo durante el cual el inquilino puede estar arrendado en la vivienda
Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra
Cantidad de la renta mensual del alquiler
Quién corre con los gastos de la comunidad o de una posible reforma
Cómo será el contrato de la opción a compra
La voluntad de que el arrendador venderá al arrendatario la vivienda si este se muestra interesado en su compra.
Precio de venta de la vivienda.
Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra a descontar del precio de venta.
Cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario (si la hay) por el derecho a la compra, normalmente fijada en función de un porcentaje del precio de venta pactado
Condiciones del alquiler con opción a compra
Su condición de contrato doble hace del alquiler con derecho a compra un asunto complejo, por lo que proporcionaremos más información acerca de sus características y condiciones:
Características básicas de un contrato de alquiler con opción a compra
Un contrato de alquiler con opción a compra solo vincula al vendedor y el comprador no está obligado a comprar.
Esta concesión del derecho de compra puede ser gratuita o tener un precio, y además deben quedar fijadas todas las condiciones de la compraventa.
El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure este.
El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción.
El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y cumplan con los requisitos básicos (que quede especificado el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer la opción).
¿La prima por alquiler con derecho a compra es obligatoria?
A la hora de realizar el contrato, no es imprescindible fijar una prima inicial por el derecho a la opción a compra. No obstante, para el propietario es recomendable, ya que es una forma de asegurarse de que el inquilino está realmente interesado en adquirir la vivienda. Se debe tener claro que la prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán si, llegado el momento, el inquilino no ejerce la opción a compra.
¿Tienen que coincidir los plazos del contrato de alquiler y del de compra?
El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda durante los años que dure el contrato de alquiler, sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra, ya que este subcontrato está regulado por la LAU. Es decir, el contrato de alquiler puede sobrepasar a la opción a compra.
Por lo tanto, la compra de la vivienda puede darse mucho tiempo antes de que termine el plazo fijado. De hecho, lo habitual es que el arrendatario se decida por la compra antes de los dos años, lo cual es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre mucho la fluctuación en los precios y el propietario consigue deshacerse de la vivienda.
¿Se puede prorrogar un contrato de alquiler con opción a compra?
El inquilino puede prorrogar, si así lo consiente el propietario, el contrato de alquiler, pero, en ese caso, la opción a compra caducará por ser dos contratos diferentes.
¿Puede variar el precio del alquiler en un contrato con opción a compra?
El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por propietario, ni por inquilino. El precio del alquiler, sin embargo, sí que puede variar en función del IPC si el dueño así lo exige.
¿Qué pasa si al final no se formaliza la compra?
Si el optante a la compra finalmente no ejerce este derecho, el arrendamiento seguirá vigente según lo que se haya acordado, “porque son contratos distintos”, explica el abogado especializado Pepe Piñar en uno de los cursos online de Fotocasa Pro Academy. .
El vendedor queda desvinculado y puede disponer del bien, con la limitación de lo que marque, precisamente, ese contrato de arrendamiento. “Y aquí es donde se producen la mayor parte de los contratos con opción de compra. Muchos vendedores creen que su bien quedará completamente liberado si el inquilino comprador no ejercita su derecho a compra, pero no es así. El arrendatario sigue teniendo todos los derechos derivados del contrato del alquiler, con renovación de hasta cinco años, o siete si se trata de una empresa”, advierte el experto.
¿Quién paga el IBI en un contrato de alquiler con opción a compra?
El propietario o arrendador paga el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), a menos que se determine de otra forma en el contrato de arrendamiento. En todo caso, ser un contrato de alquiler con opción a compra no supone una diferencia con un contrato de alquiler a secas.
Impuestos y declaraciones
Al estar sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, estos contratos pueden dar lugar a diferentes situaciones fiscales:
Si solo se especifica el plazo y el precio de la vivienda, durante el contrato de arrendamiento, el inquilino podrá deducir el alquiler y el propietario deberá declarar lo percibido por este. Además, cuando se realice la venta, el propietario tendrá que declarar esa ganancia de patrimonio y, si procede, el comprador deducírsela.
Si el inquilino paga al propietario la prima por el derecho de la opción, este último deberá declarar esa ganancia, aunque el primero no podrá desgravarla.
Sea como sea, es importante tener en cuenta que el precio de la opción de compra y la parte de los alquileres que se descuente del precio final al ejercerse la opción de compra, se podrán deducir en el IRPF en concepto de adquisición de compra habitual.
Ejemplo práctico contrato de alquiler con opción a compra
Si ya te has leído todas las condiciones, aclaraciones y recomendaciones, entonces estás a punto de dar el siguiente paso: redactar el contrato de arrendamiento con derecho a compra. Puesto que existe libertad para pactar las condiciones, vamos a centrarnos en las más esenciales, que serían precio de venta y plazo para ejercitar la opción a venta.
Pongamos por caso que se acuerda un alquiler de 2 años con opción a compra concluido este periodo de tiempo. La renta es de 1.000€ mensuales – de los cuales el 60% computa como pago adelantado – y el precio de venta del inmueble es de 90.000€. Al cabo de esos 2 años se decide comprar:
Se han pagado 24.000€ en mensualidades durante 2 años.
El 60% de esos 24.000€ se descuentan del precio de venta. Es decir, 14.400€ cuentan como pago adelantado y 9.600€ fueron alquiler.
Al ahora comprador le quedan por desembolsar 75.600€ para adquirir la propiedad del inmueble.
Ahora, si el inquilino con opción a compra se echara atrás pasados esos dos años, o si decidiera rescindir el contrato de alquiler antes, entonces:
Se han pagado hasta 24.000€ en mensualidades durante el tiempo de alquiler y esa cantidad es en concepto de alquiler. No se recupera.
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Desearia casa con opcion a compra
Pero no piso
A ser posible por los alrrededores de la linea 648208184
Carolo
11 años
No sé yo, pero vista la complejidad del montaje, ¿le interesa a algún comprador o algún vendedor un contrato de alquiler con opción a compra?
yolanda
11 años
Ola yo necesitaría una casa a ser posible por hospitalet k alrededores con opción a compra 629155278
Carmen
11 años
tengo un duplex en aiguafreda a30 klm de barcelona de 100 m quisiera cambiarlo por un piso con garage en barcelona el duplex tb tiene plaza de garage en el mismo edificio quisiera algo parecido
isabel
11 años
Tengo una duda. Voy a alquilar una casa con opción a compra. Mi pregunta es ay que registrar el contrato o si solo lo acemos privado entre vendedor y comprador habria algun problema
Quiere decir si de aki a un año el vendedor quiere cambiar algo o.lo que sea y yo no puedo exigirlo cob este contrato si no lo emos registrado.
Mi segunda pregunta si lo registramos a mi como inquilina me costaría algo. Y si lo fuera asi se me descontaria al luego finalizar la compraventa del registro final de la vivienda
Interesante reflexión, estoy pasando por la misma situación y estoy igual de pérdida
que has hecho al final Isabel ?
carlos
10 años
tengo un terreno en venta y hay una persona interesada en el alquiler con derecho a compra. esta operación se puede hacer sobre un terreno urbano ????
Gracias.
Hola Carlos,
No hay problema por hacer este tipo de contrato para un terreno. Igualmente, lo mejor para que no haya problemas a la hora de pactar las condiciones del contrato es contar con la ayuda de profesional.
Saludos
Pedro
10 años
Hola. Tengo un adosado en La Fuente de Pedro Naharro. Lo cambio por algo similar en Tarancón.
Aimad
10 años
Buenas,
Hola, yo necesitaría un Piso a ser posible por la zona de Hospitalet de Llobregat, con opción a compra ,600 471 145
ryoga
10 años
una pregunta, si alquilo un piso con opcion a compra, la entrada y el precio del alquiler cuentan como entrada de cara a la hipoteca, me explico, si por ejemplo yo compro un piso por 150.000 euros, doy 12.000 de entrada y 500 al mes durante 3 años, suman un total de 30.000 euros, con lo que me quedan por pagar 120.000, luego el banco te suele dar un 80% del precio de compra, puedo decir que se compra por 150.000 y que ya he pagado 30.000 de entrada y que el banco me de los 120.000 que faltan por pagar? gracais
No es cierto Pedro, la mayoría de los bancos en la actualidad solo te ofrecen el 80% del precio de compra o del valor de tasación siendo el valor más bajo lo que te ofrecen. En el caso de Ryoga, el precio de compra de la vivienda ha de ser 150.000 (que es el precio real que vas a pagar por el) además de ser el precio por el que vas a escriturar, y al banco solamente solicitaras la cantidad que te queda pendiente, en tu caso 120.000 pero asegúrate de que el 80% de la tasación también supere la cantidad que solicitas, porque ya te digo que numerosos bancos son restrictivos
en este tema y dan el 80% del valor inferior.
Parecen ridículas tantas restricciones sobre todo si encontraras una ganga. Imaginemos que encontramos una vivienda cuya tasación supere los 300.000 euros y el dueño se quiere deshacer de ella por 150.000, El banco solo te daría el 80% de los 150.000 dejando sin ningún valor la tasación. En este caso solo te financiarían 120.000 euros. Por lo que
si no dispones de 30.000 euros no podrías acceder a la vivienda. Lo mismo pasaría en el caso contrario, si resulta que tu casa está tasada por 100.000 euros y la vas a vender por 120.000, solo te financiarían 80.000 euros. Muchos bancos funcionan así, antes de nada, asegúrate en la entidad financiera con la que trabajes.
Creo k no es así del todo. No te descuentas los 500 € totales del precio final, sino la parte k hayáis acordado de esos 500 €. Hay una parte, k es el alquiler, k no se descuenta y una parte de opción a compra k si se descuenta.
DAVID
10 años
EN UN CONTRATO DE ALQUILER CON OPCION A COMPRA QUIEN PAGA IBI Y BASURAS? Y LA COMUNIDAD?
DAVID
10 años
ryoga te cuenta para descontar del piso la entrada y parte del alquiler que pactes, no en su totalidad, lo mas normal es un 80% de alquiler y el 20% iria a descontar del precio pactado del piso junto a la entrada inicial.
laura mendoza
10 años
tengo un piso en cerro de reyes ,lo vendo por 60000 euro negociables y tambien alquilo con derecho a compra
se pude quedar en 55000 euros ,toda la documentacion en regla
hola yo vivo en murcia y busco una casa en madrid pr alquiler derecho a compra tengo un trabajo fijo 632384148 hermine
Sasha
9 años
La nota resalta que es importante tener claro el Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas del alquiler realizadas hasta el momento de la compra a descontar del precio de venta- Cuanto % se considera justo para este fin?
JoseantonioConde
9 años
Cabría la posibilidad. .de una compra en la que se pacte una entrega mensual, COMO UNA LETRA.hasta que se Page el importe total de la compra y después se escritura .
Una especie de alquiler. Pero que es una compra .el vendedor obtiene su dinero total pero dividido mes a mes.
Sin intereses para el que compra y con el precio de venta congelado y la obligatoriedad de venderlo por parte del propietario cuando el inquilino haya echo efectivo todas las cuotas.
Elisabet
9 años
Buenas tardes, tengonun contrato de alquiler con opcion a compra, este es el tercer año de contrato y queremos comprar el piso,mi pregunta es, si me debe de quitar el 100% del primer año,mas el 75% del segundo y mas los meses que llevamos de este tercero q es el 50%, o solo me descuenta del precio lo q va de año el 50% ?
Gracias.
ade
9 años
Buenos dias, es cierto que hay que pagar un 10% del valor de la casa a la hora de hacer el contrato de arrendamiento?
María
9 años
Hola, busco piso de alquiler por la eliana(Valencia) o alrededores. Además quiero alquilar o vender un piso q tengo en Alicante y me interesa mucho toda la información acerca de alquiler con opción a compra porque ando bastante perdida en este tema.gracias.
Jose
2 años
Ola soi José i estoi buscando una casa de alquiler con opción a compra,por Salvatierra de Miño,salceda de caselas,tui,pontareas i porriño.todas ellas en la provincia de Pontevedra.
Carlos
1 año
Si soy mayor de 65, propietario de una vivienda que alquilo con derecho a compra, a la firma del contrato deja de ser mi vivienda habitual. Cuando se ejecuta la transmisión ¿estoy exento de tributar si ha dejado de ser mi vivienda habitual por más de dos años?
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Pero no piso
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Tengo una duda. Voy a alquilar una casa con opción a compra. Mi pregunta es ay que registrar el contrato o si solo lo acemos privado entre vendedor y comprador habria algun problema
Quiere decir si de aki a un año el vendedor quiere cambiar algo o.lo que sea y yo no puedo exigirlo cob este contrato si no lo emos registrado.
Mi segunda pregunta si lo registramos a mi como inquilina me costaría algo. Y si lo fuera asi se me descontaria al luego finalizar la compraventa del registro final de la vivienda
Interesante reflexión, estoy pasando por la misma situación y estoy igual de pérdida
que has hecho al final Isabel ?
tengo un terreno en venta y hay una persona interesada en el alquiler con derecho a compra. esta operación se puede hacer sobre un terreno urbano ????
Gracias.
Hola Carlos,
No hay problema por hacer este tipo de contrato para un terreno. Igualmente, lo mejor para que no haya problemas a la hora de pactar las condiciones del contrato es contar con la ayuda de profesional.
Saludos
Hola. Tengo un adosado en La Fuente de Pedro Naharro. Lo cambio por algo similar en Tarancón.
Buenas,
Hola, yo necesitaría un Piso a ser posible por la zona de Hospitalet de Llobregat, con opción a compra ,600 471 145
una pregunta, si alquilo un piso con opcion a compra, la entrada y el precio del alquiler cuentan como entrada de cara a la hipoteca, me explico, si por ejemplo yo compro un piso por 150.000 euros, doy 12.000 de entrada y 500 al mes durante 3 años, suman un total de 30.000 euros, con lo que me quedan por pagar 120.000, luego el banco te suele dar un 80% del precio de compra, puedo decir que se compra por 150.000 y que ya he pagado 30.000 de entrada y que el banco me de los 120.000 que faltan por pagar? gracais
El banco hace su propia tasación, independiente del precio que tu pactes con el vendedor, y de esa tasación el banco te dará un 80%
No es cierto Pedro, la mayoría de los bancos en la actualidad solo te ofrecen el 80% del precio de compra o del valor de tasación siendo el valor más bajo lo que te ofrecen. En el caso de Ryoga, el precio de compra de la vivienda ha de ser 150.000 (que es el precio real que vas a pagar por el) además de ser el precio por el que vas a escriturar, y al banco solamente solicitaras la cantidad que te queda pendiente, en tu caso 120.000 pero asegúrate de que el 80% de la tasación también supere la cantidad que solicitas, porque ya te digo que numerosos bancos son restrictivos
en este tema y dan el 80% del valor inferior.
Parecen ridículas tantas restricciones sobre todo si encontraras una ganga. Imaginemos que encontramos una vivienda cuya tasación supere los 300.000 euros y el dueño se quiere deshacer de ella por 150.000, El banco solo te daría el 80% de los 150.000 dejando sin ningún valor la tasación. En este caso solo te financiarían 120.000 euros. Por lo que
si no dispones de 30.000 euros no podrías acceder a la vivienda. Lo mismo pasaría en el caso contrario, si resulta que tu casa está tasada por 100.000 euros y la vas a vender por 120.000, solo te financiarían 80.000 euros. Muchos bancos funcionan así, antes de nada, asegúrate en la entidad financiera con la que trabajes.
Creo k no es así del todo. No te descuentas los 500 € totales del precio final, sino la parte k hayáis acordado de esos 500 €. Hay una parte, k es el alquiler, k no se descuenta y una parte de opción a compra k si se descuenta.
EN UN CONTRATO DE ALQUILER CON OPCION A COMPRA QUIEN PAGA IBI Y BASURAS? Y LA COMUNIDAD?
ryoga te cuenta para descontar del piso la entrada y parte del alquiler que pactes, no en su totalidad, lo mas normal es un 80% de alquiler y el 20% iria a descontar del precio pactado del piso junto a la entrada inicial.
tengo un piso en cerro de reyes ,lo vendo por 60000 euro negociables y tambien alquilo con derecho a compra
se pude quedar en 55000 euros ,toda la documentacion en regla
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La nota resalta que es importante tener claro el Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas del alquiler realizadas hasta el momento de la compra a descontar del precio de venta- Cuanto % se considera justo para este fin?
Cabría la posibilidad. .de una compra en la que se pacte una entrega mensual, COMO UNA LETRA.hasta que se Page el importe total de la compra y después se escritura .
Una especie de alquiler. Pero que es una compra .el vendedor obtiene su dinero total pero dividido mes a mes.
Sin intereses para el que compra y con el precio de venta congelado y la obligatoriedad de venderlo por parte del propietario cuando el inquilino haya echo efectivo todas las cuotas.
Buenas tardes, tengonun contrato de alquiler con opcion a compra, este es el tercer año de contrato y queremos comprar el piso,mi pregunta es, si me debe de quitar el 100% del primer año,mas el 75% del segundo y mas los meses que llevamos de este tercero q es el 50%, o solo me descuenta del precio lo q va de año el 50% ?
Gracias.
Buenos dias, es cierto que hay que pagar un 10% del valor de la casa a la hora de hacer el contrato de arrendamiento?
Hola, busco piso de alquiler por la eliana(Valencia) o alrededores. Además quiero alquilar o vender un piso q tengo en Alicante y me interesa mucho toda la información acerca de alquiler con opción a compra porque ando bastante perdida en este tema.gracias.
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Si soy mayor de 65, propietario de una vivienda que alquilo con derecho a compra, a la firma del contrato deja de ser mi vivienda habitual. Cuando se ejecuta la transmisión ¿estoy exento de tributar si ha dejado de ser mi vivienda habitual por más de dos años?