¿Quieres segregar un terreno en varias fincas registrales?

Segregar significado para proyectos de fincas

La segregación de fincas es el procedimiento por el cual se divide un terreno en varias fincas más pequeñas. No hay que confundirla con la división de fincas: en la segregación el terreno original sigue existiendo, pero en la división desaparece.

• Significado de segregar una finca: consideramos a la finca inicial la matriz. Se extraen una o varias  partes de la matriz resultando en nuevas fincas de menor tamaño. La matriz, al perder trozos, también tiene un tamaño más reducido, pero sigue siendo la misma finca, que no hace falta eliminar del registro. Tras el proceso de segregación, a esta se la puede llamar finca primitiva o finca resto.
• Significado de dividir una finca: la finca que existe originalmente en el registro se elimina, creando varias nuevas. En este caso, la finca matriz ha desaparecido.

Qué supone la segregación de fincas

Un ejemplo práctico puede ayudarnos a entender el concepto de segregación de fincas:

• La segregación de fincas supone, por ejemplo, apartar un trozo de la finca A para crear las fincas A y B, más pequeñas. No es como la división, en la que la finca A se convierte en las fincas B, C y D.

La principal diferencia estaría en el precio: al segregar pagas solo por el terreno que has separado, pero al dividir debes pagar por todo el terreno. Por eso suele resultar más económico segregar que dividir y lo tendremos en cuenta si buscamos casa con terreno en venta con intención de repartirlas en el futuro.

Motivos para segregar una finca

Los motivos para segregar una finca son variados, pero habitualmente nos encontramos con estos dos casos:

• Preparar el terreno para la herencia. El propietario puede segregar la finca previendo su reparto entre los herederos, de tal forma que todo quede bien aclarado en el testamento. También podría darse el caso de que quiera donar un pedazo en vez de dejarlo en herencia o que ya no se sienta en condiciones de hacerse cargo y decida segregar para dar en arrendamiento a cada futuro heredero. En cualquier caso, se trata de gestionar el asunto en vida y dejarlo bien atado.
• Vender un segmento. Si la intención es vender, entonces se puede optar por segregar o dividir. Es el motivo detrás de algunas fincas rústicas en venta que podemos encontrarnos en el buscador. Un consejo sería segregar la parte más pequeña de la finca – el IAJD se paga sobre la parte segregada – y revisar todos los gastos e impuestos de la compraventa aparte del de segregación.

¿Hay requisitos para la segregación de fincas?

Depende mucho del tipo de suelo. Por ejemplo, para segregar fincas urbanas necesitas:

• Que la finca tenga la superficie mínima edificable: 600m2.
• Un frente mínimo de parcela que de acceso a la vía pública a ambas fincas.
• Si en la finca hay una vivienda, la nueva finca tiene que situarse de tal forma que esa vivienda siga cumpliendo con la normativa de edificación.
• Ambas fincas han de tener las infraestructuras de suministros habituales en suelo urbano (agua, gas, luz…).

La finca rústica es un poco más compleja, porque los requisitos para la segregación dependen mucho de la Comunidad Autónoma en la que se sitúe el terreno. Sin embargo, lo que sí se mantiene es que todas las fincas resultantes deben cumplir la normativa del Código Técnico de Edificación (CTE).

¿Qué documentación necesito para segregar un terreno en varias fincas registrales?

Documentos a entregar para la segregación de fincas

Para segregar una finca, debes preparar:

• Cualquier documento que te permitiera inscribirlo en el Registro de la Propiedad, o documento inscribible.
• Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
• Los títulos en los que se reconozcan derechos de usufructo, uso, hipoteca…
• Los actos y contratos que adjudiquen bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
• Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento o cualquier otra modificación en la capacidad de disposición de los bienes
• Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período de más de seis años, o aquellos en los que se haya adelantado el pago de tres o más, o haya acuerdo expreso de las partes para que se inscriba el inmueble.
• Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las Corporaciones civiles o la Iglesia.
• La referencia catastral.
• Las cargas económicas asociadas al inmueble.
• Un acto expreso de autorización administrativa.

Documentos expedidos

Con estos datos, un técnico cualificado (normalmente un arquitecto) redactará:

• Memoria justificando las razones de la segregación.
• Descripción de las fincas resultantes.
• Listado y descripción de las instalaciones y edificaciones de la finca.
• Plano de situación de la finca.
• Plano de la finca en sí misma, incluyendo: superficie, servicios y servidumbres, linderos acotados, curvas de nivel del terreno, ordenación urbanística y construcciones existentes.
• Planos de las fincas resultantes de la segregación. Se incluirán: superficies, curvas de nivel, linderos y servicios y servidumbres.

Trámite para segregar una finca 

Después de ser visado por el Colegio, el informe será llevado al ayuntamiento, que expedirá una licencia de parcelación. Con ella, podrás ir al notario para que redacte la escritura de la segregación, que a su vez deberás llevar al Registro de la Propiedad.

Lo cierto es que es un trámite bastante complejo, ya que solo saber si estás en posesión de un documento inscribible puede darte un buen dolor de cabeza. Puedes facilitar el trámite solicitando una segregación de fincas en una web especializada, como Certicalia.