¿Es lo mismo que cesión de bienes?
No. En el caso de la dación en pago, la propiedad pasa del deudor (hipotecado) al acreedor (banco) para resolver la deuda. En la cesión de bienes, el hipotecado conserva la propiedad pero no la posesión. Así, entrega la vivienda al banco para que este la venda y, en el momento en el que se cubre la deuda con la venta, queda liberado del pago.
¿Cuáles son las ventajas de la dación en pago para los hipotecados?
La dación en pago supone una solución para aquellos deudores que han sufrido una notable depreciación del precio de su vivienda, ya que les permite liberarse íntegramente de la deuda entregando el inmueble al banco. Esto significa que no se enfrentará a los intereses de demora ni al proceso judicial de embargo.
En algunos casos se permite que el hipotecado siga viviendo de alquiler en la casa, una solución atractiva para aquellas familias que no desean abandonar el inmueble.
¿Y para las entidades bancarias?
Por otro lado, tampoco supone una mala solución para las entidades financieras, que consiguen evitar los altos costes de una ejecución hipotecaria. Sobre todo en aquellos casos en los que el cobro puede ser complicado por no contar con titulares, cotitulares o avalistas solventes que puedan hacer frente al pago de la deuda.
Sin embargo, hay que destacar que si existiera un avalista solvente, es muy poco probable que la entidad bancaria aceptase, pues preferirá el cobro monetario a la dación en pago.
Requisitos para acceder a la dación en pago
En la actualidad, la Ley 6/2012 de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos, del 9 de marzo de 2012, ofrece más facilidades para que los deudores puedan acogerse a la dación en pago.
La anterior Ley Hipotecaria ya contemplaba la posibilidad de la dación de pago, pero esta debía estar pactada entre banco y cliente antes de firmar el préstamo y debía especificarse en la escritura. La actual ley, sin embargo, establece una serie de condiciones para poder optar a la dación en pago:
1. Límites del valor del inmueble
En primer lugar, que la hipoteca recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compraventa no exceda de unos determinados valores en función de la población de los municipios:
- Municipios con más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros.
- Entre 500.000 y 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros.
- Entre 100.000 y 500.000 habitantes: 150.000 euros.
- Hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.
2. Criterios sobre el umbral de exclusión
En segundo lugar, cumplir los criterios por los que se considera a una persona dentro del umbral de exclusión (artículo 3 del Real Decreto-ley 6/2012):
- Que el préstamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual.
- Que los ingresos no superen 3 veces el IPREM en 14 pagas (25.200 euros).
- Que en los cuatro años anteriores la familia haya sufrido una alteración en sus circunstancias económicas.
- Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar.
- Que el conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga bienes suficientes para afrontar la deuda.
- Que no estuvieran constituidas otras garantías reales o personales (avalistas) para responder a la deuda.
¿Qué otras alternativas a la dación en pago pueden ofrecer las entidades?
Pese a cumplir todos estos requisitos, la entidad financiera podría optar ofrecer un cambio de las condiciones de la hipoteca con una novación hipotecaria antes de proceder a la dación en pago para aliviar la carga:
- Carencia de capital durante cinco años (solo se pagan los intereses de la hipoteca, sin reducir el capital pendiente).
- Ampliación del plazo de la hipoteca hasta 40 años desde la contratación.
- Reducción del tipo de interés durante la carencia a un tipo Euribor + 0,1%.
Existe una amplia lista de entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas, una solución a la que pueden acogerse las familias con problemas para pagar su hipoteca.
¿Cómo negociar la dación en pago con el banco?
Ante la imposibilidad de hacer frente a la hipoteca, el primer paso es hablar con el banco y plantearle abiertamente la situación. De esta forma, se puede acordar una fórmula temporal satisfactoria para ambas partes que permita evitar perder la casa:
1. Carencia total ante la imposibilidad de pagar la deuda
La primera opción sería pactar una carencia total por la que se establezca no pagar al banco durante un tiempo. Esto implicaría un aumento de la deuda pendiente, ya que, a lo que se debe, se añaden los intereses de la hipoteca de este período. Una opción difícil de aceptar por parte de los bancos.
2. Reducción de las cuotas mensuales
La segunda opción consiste en acordar un periodo de carencia de capital, durante el cual solo se abonan los intereses de la cuota. En otras palabras, la deuda total con el banco no disminuye, pero sí se reduce el importe mensual que hay que pagar.
3. Dación en pago con opción de alquiler
Si la financiera no aceptase ninguna de estas opciones, podría ser el momento de plantear una dación en pago que permita saldar la deuda. De ser aceptada, posteriormente se podría negociar mantener el alquiler de la vivienda para seguir habitándola.
Las mejores hipotecas para comprar casa
A nosotros nos aceptaron la dación en pago sin proponernos nada de todas formas lo teníamos muy claro …te doy la casa ..me quitas la deuda ..la mejor decisión de mi vida, menuda tranquilidad . Eso si, hablo del año 2009 aún no había este desastre y la barbarie de dejar a la gente en la calle para pagar de nuevo alquiler en su propia casa…absurdo…tanta promoción vacía cuando podían estar habitadas …es mejor que se vaya al traste el esfuerzo de un montón de oficios que dar cuello para que la gente..los ciudadanos tengan techo como Dios manda …y la Constitución Española.